Zasiedzenie nieruchomości, wieloletnie posiadanie, spór o granice działki
• Data: 2026-02-28 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Wraz z małżonką korzystamy z nieruchomości, na której od wielu lat stoi nasz dom. Działkę pod budowę otrzymaliśmy od rodziców jeszcze na początku lat 90., a sama budowa została przeprowadzona legalnie, po uzyskaniu wszystkich wymaganych pozwoleń. Wcześniej, w latach 80., prowadzono administracyjne działania związane z regulacją granic działek wzdłuż ulicy. W ich wyniku jednemu z członków rodziny odebrano część gruntu, która miała zostać zrekompensowana innym fragmentem po przeciwnej stronie. Z dużym prawdopodobieństwem z powodu błędu urzędowego tak się jednak nie stało, a powstał wąski pas gruntu objęty odrębną księgą wieczystą.
Przez lata nikt nie kwestionował naszego władania tym fragmentem. Dopiero niedawno pojawił się nowy właściciel części tego terenu, który zażądał jego zwrotu albo wykupu. Fragment ten ma niewielką powierzchnię, ale jest istotny dla funkcjonowania naszej nieruchomości. Chciałbym ustalić, czy w tej sytuacji możliwe jest nabycie własności przez zasiedzenie oraz jakie wiążą się z tym koszty.
.jpg)
Podstawy prawne zasiedzenia
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:
„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.
Dobra lub zła wiara nie decyduje o samym nabyciu własności, lecz wpływa wyłącznie na długość wymaganego okresu posiadania.
Doliczenie posiadania poprzedników
Jeżeli w trakcie biegu zasiedzenia doszło do przeniesienia posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do swojego okresu posiadania czas posiadania poprzednika. Zgodnie z art. 176 KC, jeżeli poprzedni posiadacz działał w złej wierze, łączny okres posiadania musi wynosić co najmniej 30 lat.
W analizowanej sprawie możliwe jest doliczenie okresu posiadania rodziców, licząc od momentu objęcia przez nich spornego fragmentu gruntu w samoistne posiadanie.
Dobra i zła wiara posiadacza
O dobrej lub złej wierze rozstrzyga chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Dobrą wiarę wyklucza nie tylko świadomość braku prawa własności, ale także brak należytej staranności w ustaleniu stanu prawnego. W praktyce przyjmuje się, że przypadki objęcia nieruchomości w dobrej wierze są rzadkie.
W tej sytuacji należy przyjąć istnienie złej wiary, co oznacza konieczność wykazania 30-letniego okresu nieprzerwanego posiadania samoistnego.
Posiadanie samoistne i jego cechy
Posiadanie samoistne składa się z elementu faktycznego władania rzeczą oraz zamiaru władania nią jak właściciel. O jego istnieniu mogą świadczyć m.in. ogrodzenie nieruchomości, ponoszenie kosztów utrzymania, realizowanie inwestycji, uiszczanie podatków czy wyłączne korzystanie z gruntu z wyłączeniem innych osób.
Nie jest natomiast posiadaniem samoistnym okazjonalne lub incydentalne korzystanie z nieruchomości, jeżeli nie towarzyszy mu wyraźna manifestacja władztwa właścicielskiego.
Domniemanie posiadania samoistnego
Zgodnie z art. 339 KC obowiązuje domniemanie, że osoba faktycznie władająca rzeczą jest posiadaczem samoistnym. Domniemanie to może zostać obalone przez wykazanie, że władanie miało charakter zależny. Kluczowe jest przy tym wykazanie, że samoistność posiadania trwała przez cały wymagany okres zasiedzenia.
Postępowanie sądowe i koszty
Zgodnie z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:
„Opłatę stałą w kwocie 2000 złotych pobiera się od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie”.
W postępowaniu ciężar dowodu spoczywa na wnioskodawcy, zgodnie z art. 6 KC. Należy wykazać datę objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne, nieprzerwany bieg terminu oraz okoliczności potwierdzające charakter posiadania.
Podsumowanie
W przedstawionej sytuacji istnieje realna możliwość nabycia własności spornego fragmentu gruntu przez zasiedzenie, pod warunkiem wykazania 30-letniego nieprzerwanego posiadania samoistnego. Kluczowe znaczenie będą miały dowody potwierdzające sposób korzystania z nieruchomości przez kolejne lata. Sam fakt zgłoszenia roszczeń przez nowego właściciela nie przekreśla możliwości zasiedzenia. Sprawa wymaga jednak starannego przygotowania materiału dowodowego.
Przykłady
Przykład 1
Rodzina od ponad 40 lat korzysta z pasa gruntu przylegającego do domu, który został omyłkowo pominięty przy regulacji granic. Teren był ogrodzony i utrzymywany jak własny, co pozwoliło na skuteczne zasiedzenie.
Przykład 2
Właściciel domu użytkował część sąsiedniej działki jako ogród, jednak bez ogrodzenia i wyłączenia innych osób z korzystania. Sąd uznał, że nie doszło do posiadania samoistnego.
Przykład 3
Małżonkowie przejęli władanie nad nieruchomością po rodzicach, doliczając ich okres posiadania. Łączny czas przekroczył 30 lat, co umożliwiło stwierdzenie zasiedzenia mimo złej wiary.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne w sprawach dotyczących nieruchomości, zasiedzenia oraz sporów o granice działek. Pomagamy w analizie sytuacji prawnej i przygotowaniu do postępowania sądowego.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
.jpg "Przyłącze gazu i kanalizacji w drodze prywatnej, zgoda współwłaścicieli")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zasiedzenie nieruchomości, wieloletnie posiadanie, spór o granice działki
» Przyłącze gazu i kanalizacji w drodze prywatnej, zgoda współwłaścicieli
» Granica działki, ogrodzenie przy ścianie domu, prawa właściciela nieruchomości
» Piwnica w budynku wielorodzinnym, brak wpisu w dokumentach, prawa właściciela lokalu
» Gałęzie i korzenie sąsiada na mojej działce, owoce, owady, zagrożenie dla nieruchomości
