Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością, odmowa wpuszczenia właściciela
• Data: 2026-03-28 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem właścicielką mieszkania, które chcę sprzedać. Lokal kupiłam w czasie małżeństwa, ale obowiązywała nas rozdzielność majątkowa. Jeszcze przed rozwodem podpisałam akt notarialny, w którym uznałam, że były mąż poniósł nakłady na urządzenie mieszkania, dlatego przyznałam mu możliwość korzystania z lokalu w formie służebności mieszkania. Ustaliliśmy też, że po sprzedaży mieszkania mam przekazać mu 1/3 ceny sprzedaży, a on w ciągu 3 miesięcy wyprowadzi się i nie będzie dochodził żadnych dalszych roszczeń.
Obecnie w mieszkaniu przebywa były mąż wraz z obecną partnerką. Były mąż twierdzi, że nie zamierza się wyprowadzić, bo nie ma dokąd pójść, a 1/3 kwoty ze sprzedaży nie wystarczy mu na zakup innego lokalu. Powołuje się też na swój stan zdrowia i konieczność spokojnego leczenia. Dodatkowo zapowiedział, że nie będzie mnie wpuszczał do mieszkania, jeśli będę chciała wejść z potencjalnym kupującym, twierdząc, że to „jego przestrzeń”.
Chcę ustalić, jak mogę wyegzekwować swoje prawa jako właścicielki lokalu, do kogo mogę zwrócić się o pomoc w zapewnieniu mi dostępu do mieszkania oraz czy istnieją przepisy lub okoliczności, które mogą uniemożliwić sprzedaż lokalu i doprowadzenie do wyprowadzki byłego męża.
.jpg)
Prawo właścicielki do wstępu do mieszkania
Jest to Pani nieruchomość, dlatego nawet jeżeli były mąż posiada tam służebność osobistą mieszkania, to jako właścicielka może Pani wchodzić do lokalu i z niego korzystać. Były mąż nie może Pani zakazać wchodzenia do nieruchomości, ponieważ stanowiłoby to naruszenie Pani prawa własności.
Czym jest służebność osobista
Zgodnie z treścią art. 296 kc:
„Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).”
Zgodnie z opinią doktryny, a w szczególności red. Pietrzykowskiego, służebność osobista stanowi majątkowe prawo podmiotowe (ograniczone prawo rzeczowe) „przywiązane do osoby” (zob. A. Wąsiewicz, w: System, t. II, s. 715). Służebność osobista może mieć treść zbliżoną do treści użytkowania, a mianowicie polegać na używaniu nieruchomości obciążonej oraz pobieraniu jej pożytków, jednak w przeciwieństwie do użytkowania służebność służy jedynie ograniczonemu korzystaniu z nieruchomości.
Zakres służebności mieszkania i korzystanie z części wspólnych
Zgodnie z treścią art. 302 § 1 kc:
„Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.”
Artykuł 302 § 1 KC odnosi się do sytuacji, gdy do racjonalnego korzystania z nieruchomości lub jej części potrzebne jest korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Te pomieszczenia i urządzenia to z reguły części wspólne budynku (choć mogą być np. pomieszczeniami należącymi do dewelopera pozostawionymi do użytku mieszkańców), takie jak klatki schodowe, windy, wspólne kuchnie i toalety, ale również np. siłownia, pokoje rekreacyjne itd. (zob. A. Bieranowski, Służebność, s. 252).
Komentowany przepis wskazuje, że uprawniony z tytułu służebności mieszkania powinien być traktowany tak jak pozostali mieszkańcy budynku.
Sprzedaż mieszkania, wygaśnięcie służebności, eksmisja
Wobec tego, jak Pani widzi, były mąż może jedynie korzystać z nieruchomości, a nie nią dowolnie rozporządzać. Dlatego proszę wystawić mieszkanie na sprzedaż. Po dokonaniu sprzedaży, zgodnie z aktem notarialnym, służebność osobista wygaśnie. Notariusz powinien to uwzględnić i złożyć wniosek o wykreślenie służebności osobistej mieszkania. Następnie, gdy mąż nie będzie chciał się wyprowadzić, pozostaje powództwo o eksmisję.
Podsumowanie
Właścicielka mieszkania zachowuje prawo wstępu do lokalu, nawet jeśli były mąż ma ustanowioną służebność mieszkania. Służebność nie daje mu prawa do wyłącznego „zarządzania” lokalem ani do blokowania sprzedaży. Po sprzedaży lokalu służebność powinna wygasnąć zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego, a notariusz może złożyć wniosek o jej wykreślenie. Jeżeli mimo tego były mąż nie opuści mieszkania, konieczne może być skierowanie sprawy do sądu o eksmisję.
Przykłady
Przykład 1
Właścicielka umawia prezentację mieszkania z pośrednikiem i kupującym, ale były mąż odmawia otwarcia drzwi i twierdzi, że „nikt nie ma prawa wchodzić”. W takiej sytuacji właścicielka może powołać się na swoje prawo własności i traktować takie zachowanie jako bezprawne naruszenie jej uprawnień.
Przykład 2
Mieszkanie jest wystawione na sprzedaż, ale kupujący obawia się służebności wpisanej w księdze wieczystej. Po podpisaniu umowy sprzedaży notariusz uwzględnia wygaśnięcie służebności i składa wniosek o wykreślenie jej z księgi wieczystej, co porządkuje sytuację prawną lokalu.
Przykład 3
Po sprzedaży mieszkania były mąż nadal zajmuje lokal i nie chce się wyprowadzić, tłumacząc to stanem zdrowia. Właścicielka (lub nowy właściciel, zależnie od sytuacji) kieruje sprawę do sądu i wnosi powództwo o eksmisję, ponieważ brak dobrowolnego opuszczenia lokalu uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości.
Oferta porad prawnych
Pomagamy w sprawach dotyczących sprzedaży nieruchomości, służebności osobistych oraz konfliktów związanych z korzystaniem z lokalu. Przygotowujemy również pisma przedsądowe i pozwy (w tym o eksmisję) oraz analizujemy akty notarialne i księgi wieczyste pod kątem ryzyk prawnych.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
.jpg "Zasiedzenie nieruchomości, wieloletnie posiadanie, spór o granice działki")
.jpg "Zasiedzenie między współwłaścicielami, zawieszenie sprawy o zniesienie współwłasności")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zasiedzenie między współwłaścicielami, zawieszenie sprawy o zniesienie współwłasności
» Sprzedaż mieszkania obciążonego służebnością, odmowa wpuszczenia właściciela
» Przycinanie krzewów na granicy działek, prawa i obowiązki właścicieli
» Jak wnuczka może stać się właścicielką nieruchomości dziadków, zasiedzenie udziału we współwłasności
» Współwłasność nieruchomości, obowiązkowe naprawy, legalizacja samowoli budowlanej
