Współwłasność nieruchomości, obowiązkowe naprawy, legalizacja samowoli budowlanej

Koszty przeglądów i napraw wynikających z obowiązków właściciela

Współwłaściciele mają obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem wspólnej nieruchomości proporcjonalnie do swoich udziałów (art. 207 Kodeksu cywilnego). Dotyczy to zarówno kosztów bieżącego utrzymania, jak i kosztów przeglądów technicznych oraz niezbędnych napraw.

Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kc).

Czy można zlecić naprawy bez zgody drugiego współwłaściciela

Co do zasady można samodzielnie zlecić wykonanie koniecznych napraw, zwłaszcza tych wynikających z obowiązków ustawowych, takich jak przeglądy techniczne czy naprawy wymagane ze względów bezpieczeństwa. W takich przypadkach mówimy o tzw. czynnościach zachowawczych, które mogą być podejmowane przez jednego współwłaściciela bez zgody pozostałych (art. 209 KC).

Należy jednak mieć na uwadze, że:

Art. 201. [Czynności zwykłego zarządu]
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 202. [Czynność rażąco sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu]
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Art. 199. [Rozporządzenie rzeczą wspólną]
Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie można wykonywać prac bez wymaganej zgody większości współwłaścicieli przy czynnościach zwykłego zarządu, a przy czynnościach przekraczających zwykły zarząd – bez zgody wszystkich. W razie jej braku konieczne jest uzyskanie zgody sądu.

Dokonanie prac bez wymaganej zgody może utrudnić skuteczne dochodzenie zwrotu kosztów, ponieważ działanie nastąpiło na własne ryzyko. W skrajnym przypadku drugi współwłaściciel może domagać się przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeżeli jednak zostanie nałożony mandat przed uzyskaniem zgody sądu, można dochodzić od współwłaściciela zwrotu części kosztu mandatu proporcjonalnie do jego udziału, jako że również odpowiada za stan nieruchomości.

Legalizacja samowoli budowlanej

Legalizacja samowoli budowlanej dotyczy całego obiektu, a nie wyłącznie udziału jednego współwłaściciela. W związku z tym wymaga współdziałania wszystkich współwłaścicieli, a przy braku zgody – uzyskania zgody sądu.

Dobrowolna legalizacja czy zgłoszenie do nadzoru

Dobrowolna legalizacja pozwala zachować kontrolę nad przebiegiem postępowania i potencjalnie ograniczyć sankcje administracyjne. Zgłoszenie sprawy do nadzoru budowlanego może natomiast wymusić działanie wszystkich współwłaścicieli poprzez formalne wezwanie do usunięcia nieprawidłowości lub przeprowadzenia legalizacji.

Zwrot kosztów legalizacji

Jeżeli legalizacja zostanie przeprowadzona i jeden ze współwłaścicieli poniesie koszty samodzielnie, może domagać się ich zwrotu proporcjonalnie do udziałów, pod warunkiem uzyskania zgody współwłaściciela albo zgody sądu.

Można próbować powoływać się na art. 209 kc jako podstawę do uznania legalizacji za czynność zachowawczą. Jak wskazuje doktryna:

„Artykuł 209 normuje dokonywanie przez współwłaściciela czynności, których celem jest zachowanie wspólnego prawa. (…) W sytuacji, gdy wspólne prawo jest narażone na niebezpieczeństwo, każdy ze współwłaścicieli powinien mieć uprawnienie do samodzielnego podejmowania wszelkich czynności, które są potrzebne do usunięcia tego niebezpieczeństwa.”

Jednocześnie wskazuje się, że niedopuszczalne jest umowne pozbawienie współwłaściciela prawa do podejmowania czynności niezbędnych do ochrony wspólnego prawa, np. „remontu zapobiegającego zawaleniu się budynku” (art. 58 kc).

Aby skutecznie bronić samodzielnego działania, konieczne byłyby ekspertyzy potwierdzające realne zagrożenie dla życia, zdrowia lub mienia oraz brak możliwości dalszego oczekiwania na zgodę drugiego współwłaściciela. W przeciwnym razie dochodzenie zwrotu kosztów może być utrudnione.

Podatek od nieruchomości i media

Podatek od nieruchomości obciąża współwłaścicieli solidarnie. Organ podatkowy może dochodzić całości należności od jednego z nich. Współwłaściciel, który zapłacił podatek w całości, ma prawo dochodzić od pozostałych zwrotu odpowiedniej części (w tym przypadku 2/3).

W zakresie mediów (woda, prąd, gaz) możliwość żądania zwrotu części kosztów zależy od okoliczności. Jeżeli drugi współwłaściciel miał realną możliwość korzystania z nieruchomości, a dobrowolnie z niej nie skorzystał, można argumentować, że powinien uczestniczyć w kosztach eksploatacyjnych. Orzecznictwo w tym zakresie jest jednak niejednolite – część sądów uznaje, że koszty bieżącego zużycia ponosi wyłącznie osoba faktycznie korzystająca z nieruchomości.

Roszczenia o zwrot kosztów co do zasady przedawniają się z upływem 3 lat (art. 118 KC), dlatego istotne jest gromadzenie dokumentacji i terminowe dochodzenie należności.