Zgoda wspólnoty na korzystanie z przewodu kominowego, sprzeciw sąsiada i wymiana pieca na pelle

Status prawny przewodów kominowych

Przewody kominowe co do zasady stanowią część nieruchomości wspólnej. Odpowiedzialność za nie ponosi wspólnota mieszkaniowa, a nie poszczególni właściciele lokali. Oznacza to, że żaden z właścicieli nie ma prawa wyłącznego władania takim przewodem, jeżeli nie wynika to wprost z dokumentów ustanawiających odrębną własność lokali.

Uchwała wspólnoty i jej skuteczność

Sprawy dotyczące ingerencji w nieruchomość wspólną lub szczególnego sposobu korzystania z jej elementów należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. W takich przypadkach decyduje uchwała wspólnoty podjęta większością udziałów. Skoro uchwała została przyjęta większością 84,47% głosów, jest ona ważna i skuteczna, o ile nie została skutecznie zaskarżona.

Właściciel lokalu, który nie zgadza się z uchwałą, może wnieść powództwo do sądu w terminie 6 tygodni od jej podjęcia lub od dnia zawiadomienia o jej treści. Do czasu ewentualnego wstrzymania wykonania przez sąd uchwała podlega wykonaniu.

Obowiązki właścicieli lokali wobec części wspólnych

Każdy właściciel lokalu ma obowiązek korzystać z części wspólnych w sposób, który nie utrudnia korzystania z nich innym właścicielom, oraz współdziałać z pozostałymi. Na żądanie zarządu wspólnoty właściciel powinien także udostępnić swój lokal w zakresie niezbędnym do wykonania prac dotyczących nieruchomości wspólnej.

Argument sąsiada, że łatwiej sprzeda mieszkanie z dwoma kanałami kominowymi, nie stanowi podstawy prawnej do blokowania wykonania uchwały ani do wyłącznego korzystania z przewodu kominowego będącego częścią wspólną.

Zaskarżenie uchwały przez właściciela lokalu

Sąsiad ma prawo zaskarżyć uchwałę, jednak wyłącznie na zasadach określonych w art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym:

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.”

Wymogi techniczne dla pieca na pellet

Urządzenia na paliwa stałe, w tym piece na pellet, muszą posiadać własny, samodzielny przewód dymowy. Co do zasady nie jest dopuszczalne korzystanie z jednego kanału przez więcej niż jedno urządzenie. Obowiązujące przepisy zakazują także zbiorczych grawitacyjnych przewodów dymowych i spalinowych.

Przewody muszą spełniać określone wymagania techniczne, w tym być szczelne, posiadać rewizje, a w przypadku spalin „mokrych” także odprowadzenie kondensatu. Często konieczne jest zastosowanie stalowego lub kwasoodpornego wkładu, dobranego przez mistrza kominiarskiego lub projektanta.

W praktyce nie chodzi więc o „dzielenie jednego kanału”, lecz o zapewnienie odrębnego, zgodnego z przepisami przewodu dla planowanego kotła na pellet.

Zalecane dalsze kroki

W pierwszej kolejności warto zlecić sporządzenie opinii mistrza kominiarskiego lub projektanta, która potwierdzi możliwość wykorzystania konkretnego przewodu oraz określi wymagania techniczne. Wymiana samego urządzenia grzewczego w lokalu zazwyczaj nie wymaga pozwolenia na budowę, jednak przebudowa przewodu kominowego, taka jak montaż wkładu, co do zasady wymaga zgłoszenia na podstawie art. 29–30 Prawa budowlanego.

Następnie należy wystąpić pisemnie do zarządu wspólnoty o umożliwienie realizacji prac na podstawie podjętej uchwały. W razie dalszego oporu sąsiada zarząd wspólnoty powinien wezwać go do zaniechania utrudnień.

Jeżeli działania te okażą się nieskuteczne, możliwe jest skierowanie wezwania przedsądowego, a następnie wystąpienie z powództwem o nakazanie zaniechania naruszeń, czyli tzw. powództwem negatoryjnym na podstawie art. 222 § 2 k.c., lub z powództwem o wykonanie uchwały. W praktyce takie postępowania prowadzi wspólnota mieszkaniowa. W przypadku działań stwarzających zagrożenie dla bezpieczeństwa przewodów kominowych zasadne jest również zawiadomienie organu nadzoru budowlanego.

Wątpliwości co do charakteru przewodów

Powyższe rozważania zakładają, że przewody kominowe stanowią część nieruchomości wspólnej, co jest rozwiązaniem najczęstszym. W wyjątkowych przypadkach może się jednak zdarzyć, że przewód jest przynależny wyłącznie do jednego lokalu. W takiej sytuacji zgoda sąsiada byłaby niezbędna, a jej brak mógłby oznaczać konieczność wystąpienia do sądu z żądaniem zobowiązania go do jej wyrażenia, bez gwarancji pozytywnego rozstrzygnięcia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.