Współwłaściciel drogi wewnętrznej, dostęp do drogi publicznej, obowiązki i koszty

Status współwłaścicieli drogi wewnętrznej

Droga wewnętrzna, jako działka będąca współwłasnością siedmiu właścicieli, stanowi rzecz wspólną. Każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania i korzystania z niej, nawet jeśli w praktyce tego nie robi. Jednocześnie wszyscy mają obowiązek partycypowania w kosztach związanych z utrzymaniem i ulepszaniem nieruchomości wspólnej.

Prawo nie przewiduje możliwości „zrzeczenia się” udziału z powodu braku korzystania. Dopóki udział jest wpisany do księgi wieczystej, współwłaściciel ma zarówno prawa, jak i obowiązki wynikające ze współwłasności. Dotyczy to również właścicieli działek mających bezpośredni wyjazd na drogę publiczną.

Zakres obowiązków w kosztach utrzymania i ulepszania drogi

Współwłaściciele są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej, takich jak:

• utrzymanie przejezdności

• naprawy

• odśnieżanie

• wydatki użyteczne, np. utwardzenie drogi

Ulepszenia, takie jak utwardzenie drogi, zazwyczaj zwiększają wartość i funkcjonalność całej nieruchomości, a zatem obciążają wszystkich współwłaścicieli zgodnie z udziałami — nawet jeśli niektórzy uważają, że inwestycja służy przede wszystkim innym.

Dostęp do drogi publicznej a współwłasność drogi

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wymagają zapewnienia dostępu każdej działce do drogi publicznej, jednak mogą to być różne formy: bezpośrednia granica z drogą publiczną, służebność drogowa lub współwłasność działki drogowej.

W tej sytuacji dwóch właścicieli ma bezpośredni wyjazd na drogę publiczną, ale jednocześnie otrzymali udział w drodze wewnętrznej – co było prawdopodobnie elementem pierwotnego podziału gruntu. Ich subiektywne odczucie, że droga jest im niepotrzebna, nie zmienia faktu, że formalnie pozostają współwłaścicielami i ponoszą związane z tym obowiązki.

Zgoda sądu na utwardzenie drogi – art. 199 Kodeksu cywilnego

Utwardzenie drogi jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, dlatego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli zgody nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą złożyć wniosek do sądu o wydanie zgody zastępczej.

Art. 199 K.c. stanowi:
„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku zgody współwłaściciel (współwłaściciele) mający co najmniej połowę udziałów mogą żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”

Jeśli sąd uzna, że utwardzenie drogi leży w interesie wszystkich współwłaścicieli – a zazwyczaj tak jest – wyda zgodę zastępczą. Wówczas każdy współwłaściciel, także ci niechętni, będzie zobowiązany do pokrycia części kosztów zgodnie z udziałem.

Możliwość zmiany struktury współwłasności i ustanowienia służebności

Rozwiązaniem alternatywnym jest dobrowolne przeniesienie udziałów w drodze na rzecz tych właścicieli, którzy z niej faktycznie korzystają. Właściciele niekorzystający mogliby zostać z obowiązków zwolnieni, a w razie potrzeby można byłoby ustanowić służebność dotyczącą mediów przebiegających przez drogę.

Takie rozwiązanie wymaga jednak zgody stron i formy aktu notarialnego.

Umowne ustalenie zasad korzystania i ponoszenia kosztów

Współwłaściciele mogą także zawrzeć tzw. umowę quoad usum, w której określą:

• kto faktycznie korzysta z drogi

• kto i w jakim zakresie ponosi koszty

Taka umowa wymaga jednomyślnej zgody wszystkich współwłaścicieli i może zostać ujawniona w księdze wieczystej, aby była skuteczna wobec przyszłych nabywców działek.

Zniesienie współwłasności drogi

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 K.c.). Jest to jednak rozwiązanie ostateczne i może wiązać się z:

• podziałem nieruchomości

• przyznaniem drogi jednemu lub kilku właścicielom za spłatą

• koniecznością ustanowienia służebności przejazdu

Jest to procedura dłuższa i kosztowniejsza, ale definitywnie kończy konflikt między współwłaścicielami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.