Przebudowa instalacji gazowej w nieruchomości wspólnej

Charakter prawny przebudowy instalacji

Orzecznictwo i doktryna przyjmują obecnie, że przebudowa instalacji nie zawsze jest traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. W wielu przypadkach uznaje się ją za czynność zwykłego zarządu, na dokonanie której wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli. Jeżeli więc współwłaściciel posiadał zgodę większości, taka czynność mogła zostać wykonana zgodnie z prawem.

Jednocześnie kwalifikacja danej czynności jako mieszczącej się w granicach zwykłego zarządu albo je przekraczającej zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności od skali inwestycji, zakresu ingerencji w nieruchomość wspólną oraz ponoszonych kosztów.

Zgoda współwłaścicieli na czynności zwykłego zarządu

Zgodnie z art. 201 kodeksu cywilnego:
„Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”

W orzecznictwie do czynności zwykłego zarządu zaliczono między innymi:

1. instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchw. SN z 19.4.2002 r., III CZP 18/02, OSNC 2003, Nr 2, poz. 18; por. też post. SN z 21.11.1980 r., III CRN 166/80, OSNCP 1981, Nr 6, poz. 111; wyr. NSA z 16.7.2010 r., II OSK 906/09, Legalis),

2. budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności (wyr. NSA z 19.6.2012 r., II OSK 511/11, Legalis),

3. budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej (wyr. WSA w Warszawie z 2.4.2002 r., IV SA 3785/02, Legalis),

4. złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (post. SN z 24.11.2016 r., III CSK 394/15, Legalis).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego jednolicie przyjmuje się także, że instalowanie przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych stanowi czynność zwykłego zarządu, a zatem wymaga zgody większości współwłaścicieli (uchwała SN z 25.03.1994 r., III CZP 182/92).

Skutki braku wymaganej zgody

Brak wymaganej zgody większości współwłaścicieli powoduje, że czynność jest bezwzględnie nieważna. Nie znajduje tu zastosowania art. 63 kodeksu cywilnego, ponieważ współwłaściciele nie są osobami trzecimi w odniesieniu do czynności dotyczących rzeczy wspólnej.

Zgoda musi zostać udzielona przed dokonaniem czynności, a jej brak nie może być skutecznie naprawiony przez późniejsze potwierdzenie. Skutki czynności dokonanej bez zgody mogą powstać jedynie w zakresie ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze, na podstawie art. 169 i 170 kodeksu cywilnego oraz art. 5–9 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (por. uzasadnienie wyr. SN z 10.6.1994 r., II CRN 53/94, Legalis; wyr. SA z 7.2.2006 r., I ACa 829/05, OSA 2006, Nr 12, poz. 40).

Możliwe dalsze działania

Aby współwłaściciel mógł skutecznie dokonać przebudowy instalacji gazowej, wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli, a nie zgoda wszystkich. Jeżeli taka zgoda została uzyskana, czynność mogła zostać wykonana zgodnie z prawem. W przypadku jej braku należy uznać czynność za nieważną, przy czym w celu doprowadzenia do jej cofnięcia konieczne byłoby skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego.