Przebudowa instalacji gazowej a zgoda współwłaścicieli

Prawo budowlane i zgoda właścicielska to dwie odrębne kwestie

Wykonanie wewnątrz lub na zewnątrz użytkowanego budynku instalacji gazowej co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz wymaga zgłoszenia na podstawie art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. d Prawa budowlanego. Do zgłoszenia należy dołączyć dokumenty wskazane w art. 30 ust. 4c w związku z art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4, w tym projekt budowlany, wymagane opinie i uzgodnienia oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem robót. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma zasadniczo 21 dni od doręczenia zgłoszenia na wniesienie sprzeciwu. Jeżeli sprzeciwu nie wniesiono albo wcześniej wydano zaświadczenie o braku podstaw do sprzeciwu, inwestor może rozpocząć roboty. Nie oznacza to jednak, że organ rozstrzygnął spór między współwłaścicielami lub przyznał inwestorowi prawo do wyłącznego korzystania ze wspólnego komina.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością musi mieć rzeczywistą podstawę. Jeżeli prace obejmują część wspólną, inwestor powinien dysponować zgodą lub umocowaniem wymaganym przez Kodeks cywilny albo ustawę o własności lokali. Sam fakt złożenia oświadczenia nie tworzy takiego uprawnienia.

Jeżeli roboty obejmują dodatkowo elementy konstrukcyjne, budowę lub przebudowę komina, zmianę sposobu użytkowania albo obiekt wpisany do rejestru zabytków, mogą być potrzebne dalsze decyzje, uzgodnienia lub pozwolenia. Zakres obowiązków trzeba więc ustalać na podstawie konkretnego projektu, a nie wyłącznie nazwy inwestycji.

Czy instalacja i komin są częścią wspólną nieruchomości?

W budynku z wyodrębnionymi lokalami nieruchomością wspólną są grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Przewód kominowy, komin ponad dachem, dach, ściany konstrukcyjne, piony i inne elementy obsługujące więcej niż jeden lokal zazwyczaj należą do nieruchomości wspólnej. Odcinek instalacji znajdujący się w lokalu i służący wyłącznie temu lokalowi może natomiast należeć do właściciela lokalu.

O kwalifikacji nie decyduje wyłącznie miejsce poprowadzenia rury. Jeżeli montaż kotła wymaga zajęcia wspólnego przewodu, wykonania wkładu kominowego, przejścia przez stropy lub dach, zmiany wentylacji albo ogranicza możliwość korzystania z przewodu przez innych właścicieli, dochodzi do ingerencji w część wspólną. W takiej sytuacji potrzebna jest podstawa wynikająca z zasad zarządu nieruchomością.

Zobacz również: korzystanie ze wspólnego komina.

Jaka zgoda jest potrzebna przy zwykłej współwłasności?

Jeżeli kamienica nie ma wyodrębnionych lokali albo do zarządu nieruchomością stosuje się bezpośrednio przepisy o współwłasności, znaczenie mają art. 199–204 Kodeksu cywilnego. Przy czynnościach zwykłego zarządu, zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego, potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, obliczana według wielkości udziałów, a nie według liczby osób. W braku większości każdy współwłaściciel może żądać upoważnienia sądu do dokonania czynności.

Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jednomyślności nie ma, współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie istnieje uniwersalna zasada, zgodnie z którą każda instalacja jest czynnością zwykłego zarządu. Sąd Najwyższy w uchwale z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02, zaliczył wykonanie instalacji kanalizacyjnej, opadowej i wodociągowej na wspólnym gruncie do zwykłego zarządu, lecz nie przesądza to automatycznie kwalifikacji przebudowy instalacji gazowej i zajęcia komina. Trzeba ocenić rozmiar prac, ich koszt, wpływ na bezpieczeństwo, trwałość zmian, możliwość korzystania z części wspólnej przez inne osoby oraz to, czy inwestycja służy całemu budynkowi, czy tylko jednemu współwłaścicielowi.

Im większa i bardziej trwała ingerencja, zwłaszcza obejmująca przebudowę komina, wykonanie nowego przewodu, zmianę konstrukcji albo przeznaczenia części wspólnej, tym silniejsze są argumenty za uznaniem czynności za przekraczającą zwykły zarząd. Podobne rozróżnienie ma znaczenie, gdy rozważana jest adaptacja strychu we wspólnocie.

Zobacz również: zgoda współwłaścicieli na przebudowę instalacji.

Jak wygląda zgoda we wspólnocie mieszkaniowej?

Najpierw trzeba ustalić liczbę lokali. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Jest to tak zwana mała wspólnota mieszkaniowa.

Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, działa duża wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu. Czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uchwały właścicieli lokali oraz, gdy jest to potrzebne, pełnomocnictwa dla zarządu. Ustawa wprost zalicza do takich czynności zgodę na przebudowę nieruchomości wspólnej. Trzeba także sprawdzić, czy właściciele nie powierzyli zarządu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego na zasadach określonych w art. 18 tej ustawy.

Uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Nie jest więc potrzebna jednomyślność wszystkich właścicieli tylko dlatego, że inwestycja dotyczy części wspólnej. Jeżeli jednak roboty zostały wykonane przez jednego właściciela bez decyzji zarządu albo wymaganej uchwały, sama zgoda organu budowlanego nie usuwa tego braku.

Czy brak sprzeciwu starosty legalizuje korzystanie ze wspólnego komina?

Nie. Brak sprzeciwu oznacza jedynie, że w ustawowym terminie organ administracji architektoniczno-budowlanej nie zakwestionował zgłoszenia w ramach swoich kompetencji. Nie ustanawia służebności, nie zmienia udziałów, nie przyznaje jednej osobie wyłączności na część wspólną i nie zastępuje zgody wymaganej przez prawo cywilne.

W praktyce warto ustalić, kto był inwestorem, jaki zakres robót zgłoszono, na jakiej podstawie złożono oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz czy projekt obejmował ingerencję w komin i dach. Właściciel lokalu ma prawo kontrolować działalność zarządu wspólnoty, dlatego może żądać wglądu do dokumentów dotyczących nieruchomości wspólnej. Dostęp do akt zgłoszenia w urzędzie zależy natomiast od wykazania statusu strony lub interesu prawnego w konkretnej sprawie.

Co zrobić, gdy instalację wykonano bez wymaganej zgody?

1. Ustal stan prawny budynku. Sprawdź księgę wieczystą, akty notarialne, liczbę wyodrębnionych lokali, sposób zarządu i wielkość udziałów. Od tego zależy, czy stosuje się art. 199–204 Kodeksu cywilnego, czy zasady dużej wspólnoty mieszkaniowej.
2. Zbierz dokumentację inwestycji. Potrzebne są co najmniej zgłoszenie robót, projekt, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością, ewentualna uchwała lub pisemne zgody, protokół odbioru instalacji oraz opinia kominiarska.
3. Wezwij inwestora lub zarząd do wyjaśnienia podstawy prawnej. W piśmie warto wskazać konkretną ingerencję w część wspólną i zażądać dokumentów oraz zaprzestania działań naruszających prawa pozostałych właścicieli.
4. Zweryfikuj bezpieczeństwo. Instalacje gazowe i przewody kominowe powinny być kontrolowane co najmniej raz w roku. W razie wątpliwości należy zlecić ocenę osobie z odpowiednimi uprawnieniami oraz mistrzowi kominiarskiemu.
5. Zawiadom nadzór budowlany, jeżeli podejrzewasz samowolę lub zagrożenie. Właściwy jest co do zasady powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Organ może skontrolować roboty, zażądać dokumentów i ekspertyz oraz wydać rozstrzygnięcia przewidziane w Prawie budowlanym.
6. Rozważ drogę cywilną. Zależnie od okoliczności możliwe jest żądanie zaniechania naruszeń, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, dopuszczenia do współposiadania, zabezpieczenia roszczenia albo naprawienia szkody. Podstawą mogą być między innymi art. 206 i art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli duża wspólnota podjęła uchwałę zezwalającą na roboty, właściciel lokalu może ją zaskarżyć z przyczyn wskazanych w art. 25 ustawy o własności lokali. Termin wynosi sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Samo zaskarżenie nie wstrzymuje wykonania uchwały, ale sąd może udzielić zabezpieczenia.

W razie wyczuwalnego ulatniania się gazu lub bezpośredniego zagrożenia nie należy czekać na rozstrzygnięcie sporu. Trzeba unikać używania urządzeń elektrycznych i otwartego ognia, przewietrzyć pomieszczenia, zamknąć zawór, jeżeli można to zrobić bezpiecznie, opuścić zagrożone miejsce i wezwać pogotowie gazowe pod numerem 992 albo służby ratunkowe pod numerem 112.

Jakie są skutki braku zgody?

Należy odróżnić czynność prawną od wykonanych robót. Umowa lub oświadczenie dotyczące rzeczy wspólnej, dokonane bez zgody wymaganej przez art. 199 albo art. 201 Kodeksu cywilnego, może być bezskuteczne lub podlegać zakwestionowaniu zależnie od rodzaju czynności. Nie można jednak powiedzieć, że rury, kocioł lub wkład kominowy stają się automatycznie „bezwzględnie nieważne”.

W przypadku robót wykonanych bez uprawnienia istotne są roszczenia prowadzące do usunięcia naruszenia: wstrzymanie korzystania, demontaż, przywrócenie stanu poprzedniego, dopuszczenie innych współwłaścicieli do korzystania z części wspólnej albo odszkodowanie. Sąd oceni proporcjonalność żądania, bezpieczeństwo instalacji, zakres naruszenia, możliwość zalegalizowania sytuacji oraz interes wszystkich właścicieli.

Postępowanie administracyjne i cywilne mogą zakończyć się odmiennie. Instalacja może spełniać wymagania techniczne, a jednocześnie naruszać zasady zarządu rzeczą wspólną. Może być też odwrotnie: inwestor może dysponować zgodą właścicielską, ale wykonać roboty niezgodnie z projektem lub przepisami techniczno-budowlanymi.

Najczęstsze pytania

Źródła i podstawa prawna

• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 199–204, art. 206 i art. 222 § 2.
• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524, w szczególności art. 29, art. 30, art. 33 i art. 62, z uwzględnieniem późniejszych zmian obowiązujących na 16 lipca 2026 r.
• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2021 r. poz. 1048, w szczególności art. 3, art. 19–25 i art. 29 ust. 3.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 21 listopada 1980 r., sygn. akt III CRN 166/80.