Przebudowa instalacji elektrycznej w części wspólnej, jaka zgoda jest potrzebna?

Najpierw ustal, jakie przepisy regulują zarząd budynkiem

Samo potoczne stwierdzenie, że dom „należy do wspólnoty”, nie wystarcza do wskazania właściwego trybu zgody. Trzeba sprawdzić księgi wieczyste, akty notarialne oraz liczbę lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w nieruchomości.

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale i ich łączna liczba nie przekracza trzech, jest to tak zwana mała wspólnota. Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się wtedy odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jeżeli lokali jest więcej niż trzy, zastosowanie mają zasady zarządu określone w ustawie o własności lokali. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uchwały właścicieli lokali oraz umocowania zarządu do jej wykonania. Uchwały zapadają co do zasady większością głosów liczonych według wielkości udziałów.

Gdy w budynku nie wyodrębniono lokali i cała nieruchomość pozostaje zwykłą współwłasnością w częściach ułamkowych, stosuje się bezpośrednio art. 199–209 Kodeksu cywilnego.

Czy przebudowa instalacji elektrycznej jest zwykłym zarządem?

Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdej przebudowy. O kwalifikacji czynności decydują między innymi rozmiar robót, koszt, wpływ na substancję budynku, bezpieczeństwo, odwracalność zmian oraz to, komu inwestycja ma służyć.

Usunięcie awarii, wymiana zużytego elementu albo konieczny remont przywracający bezpieczne działanie wspólnej instalacji może być czynnością zwykłego zarządu. Inaczej należy oceniać przeniesienie rozdzielnicy, wykonanie nowej trasy przewodów po elewacji, zmianę miejsca licznika, ingerencję w piony lub modernizację zwiększającą moc wyłącznie jednego lokalu. Taki zakres może zostać uznany za czynność przekraczającą zwykły zarząd, zwłaszcza gdy trwale zmienia część wspólną lub wiąże się z istotnym kosztem i ryzykiem.

Prawo do współkorzystania z części wspólnej nie daje właścicielowi prawa do samowolnej przebudowy instalacji. Podobnie ocenia się inne ingerencje techniczne, na przykład instalację gazową w części wspólnej. Zgoda powinna obejmować konkretny projekt, a nie jedynie ogólną akceptację pomysłu.

Jaka zgoda jest potrzebna w małej wspólnocie lub przy zwykłej współwłasności?

W przypadku czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według wielkości udziałów. Jeżeli większości nie da się uzyskać, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o upoważnienie do dokonania czynności na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli planowana przebudowa przekracza zwykły zarząd, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Gdy jednomyślności nie ma, współwłaściciele dysponujący łącznie co najmniej połową udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego. Sąd ocenia cel inwestycji oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Takie same reguły mają zastosowanie do innych prac w nieruchomości wspólnej, przykładowo gdy planowana jest modernizacja wspólnej drogi. Sam fakt, że inwestycja jest użyteczna, nie przesądza jeszcze, czy mieści się w zwykłym zarządzie.

Jak uzyskać zgodę w większej wspólnocie mieszkaniowej?

Wspólnota obejmująca więcej niż trzy lokale działa według ustawy o własności lokali. Jeżeli prace są zwykłym remontem lub konserwacją nieruchomości wspólnej, decyzję może podjąć zarząd w ramach zwykłego zarządu. Jeżeli jednak przebudowa trwale zmienia część wspólną, jej funkcję, sposób korzystania albo ma służyć przede wszystkim jednemu lokalowi, bezpiecznym rozwiązaniem jest przedstawienie właścicielom projektu uchwały.

Uchwała powinna precyzyjnie określać zakres robót, trasę przewodów, miejsce rozdzielnicy lub układu pomiarowego, zasady dostępu do części wspólnych, podmiot ponoszący koszty, obowiązek odtworzenia uszkodzonych elementów i odpowiedzialność za szkody. Co do zasady uchwała jest podejmowana większością udziałów.

W razie braku wymaganej większości z żądaniem rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali może wystąpić zarząd albo zarządca, któremu powierzono zarząd w formie przewidzianej w art. 18 tej ustawy. Właściciel planujący inwestycję powinien więc najpierw formalnie zwrócić się do zarządu o poddanie sprawy pod głosowanie. Więcej o takim trybie wyjaśnia artykuł dotyczący sądowej zgody na wspólną inwestycję.

Co przygotować przed złożeniem wniosku do współwłaścicieli?

Najlepiej nie prosić o zgodę na ogólnie opisaną „przebudowę elektryki”. Do pisma warto dołączyć dokumentację pozwalającą ocenić rzeczywisty zakres i skutki prac:

• opis techniczny albo projekt przygotowany przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje,
• rysunek przebiegu przewodów i wskazanie elementów części wspólnej objętych robotami,
• informację, czy instalacja będzie służyć jednemu lokalowi, czy całemu budynkowi,
• kosztorys i jednoznaczne wskazanie, kto ponosi koszty robót oraz późniejszego utrzymania instalacji,
• warunki operatora systemu dystrybucyjnego, jeżeli potrzebna jest zmiana mocy przyłączeniowej, układu zasilania albo miejsca licznika,
• zobowiązanie do naprawienia szkód, odtworzenia elewacji i przekazania protokołów pomiarowych po zakończeniu prac.

Wniosek powinien wyjaśniać, dlaczego obecne rozwiązanie jest niewystarczające lub niebezpieczne oraz czy istnieje wariant mniej ingerujący w część wspólną. Rzetelna dokumentacja zwiększa szansę na zgodę i jest istotnym dowodem, jeżeli sprawa trafi do sądu.

Licznik trójfazowy i warunki operatora sieci

Zgoda współwłaścicieli albo uchwała wspólnoty nie zastępuje uzgodnień z operatorem systemu dystrybucyjnego. Jeżeli nowy licznik trójfazowy wiąże się ze zwiększeniem mocy przyłączeniowej, zmianą zabezpieczenia przedlicznikowego, przebudową przyłącza lub przeniesieniem układu pomiarowo-rozliczeniowego, trzeba przejść procedurę wskazaną przez właściwego operatora.

Operator określa warunki techniczne, miejsce rozgraniczenia własności urządzeń, wymagania dotyczące układu pomiarowego oraz zakres niezbędnych prac. Nie należy samodzielnie ingerować w zaplombowane urządzenia ani przenosić licznika bez uzgodnienia. Sam koszt wskazany przez elektryka nie przesądza też, że obejmuje wszystkie prace po stronie operatora i instalacji wewnętrznej.

Czy potrzebne jest zgłoszenie albo pozwolenie budowlane?

Typowe roboty dotyczące wewnętrznej instalacji elektrycznej, które nie obejmują przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych ani szczególnych obiektów, często nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia. Nie można jednak przenosić tej zasady automatycznie na każdą inwestycję.

Jeżeli przewody mają być prowadzone po elewacji, ma powstać zewnętrzna szafka, roboty ingerują w elementy konstrukcyjne, obiekt jest zabytkiem albo zakres prac wpływa na wymagania przeciwpożarowe, formalności trzeba zweryfikować indywidualnie z projektantem oraz właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej. Niezależnie od procedury budowlanej instalacja musi spełniać wymagania techniczne i zostać wykonana oraz sprawdzona przez osoby posiadające odpowiednie kwalifikacje.

Kto ponosi koszty przebudowy?

Jeżeli modernizacja jest wykonywana wyłącznie w interesie jednego właściciela, na przykład w celu zwiększenia mocy jego lokalu, wspólnota lub pozostali współwłaściciele mogą uzależnić zgodę od pokrycia przez niego wszystkich kosztów, naprawienia szkód i późniejszego utrzymania nowych elementów.

Jeżeli natomiast prace stanowią konieczny remont wspólnej instalacji i służą całemu budynkowi, koszty mogą obciążać właścicieli zgodnie z zasadami dotyczącymi kosztów zarządu nieruchomością wspólną albo proporcjonalnie do udziałów. Ostateczna kwalifikacja zależy od funkcji instalacji, przyczyny robót i treści podjętej uchwały lub porozumienia.

Co grozi za wykonanie prac bez wymaganej zgody?

Samowolna ingerencja w część wspólną może skutkować żądaniem wstrzymania robót, przywrócenia stanu poprzedniego, usunięcia urządzeń, naprawienia szkody oraz zwrotu kosztów. Współwłaściciele mogą korzystać między innymi z roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń.

Dodatkowe konsekwencje mogą wynikać z przepisów budowlanych, energetycznych i zasad bezpieczeństwa. Operator może odmówić uruchomienia albo zaplombowania układu, który nie został wykonany zgodnie z warunkami technicznymi. Dlatego prace powinny rozpocząć się dopiero po uzyskaniu kompletu wymaganych zgód i uzgodnień.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Przed przebudową instalacji elektrycznej trzeba ustalić status nieruchomości, liczbę lokali i zakres ingerencji w część wspólną. Konieczny remont może należeć do zwykłego zarządu, ale przeniesienie rozdzielnicy, nowa trasa po elewacji albo zwiększenie mocy jednego lokalu może wymagać szerszej zgody. W małej wspólnocie stosuje się art. 199 i 201 Kodeksu cywilnego, a w większej wspólnocie zasady uchwał z ustawy o własności lokali. Niezależnie od zgody właścicieli należy uzyskać wymagane warunki operatora i sprawdzić formalności budowlane.

Źródła:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, 12, 13 oraz 19–25.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199–209 i art. 222 § 2.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w szczególności art. 7 i 7a.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.