Panele słoneczne na balkonie a prawo spółdzielni, kiedy potrzebna jest zgoda?
• Data: 2025-08-26 • Autor: Katarzyna Bereda
Po zakupie mieszkania chciałem zamontować na balkonie budynku wielorodzinnego panele fotowoltaiczne. Złożyłem wniosek do spółdzielni o zgodę na montaż, a było to pół roku temu – nie otrzymałem odpowiedzi. W związku z tym po 3 miesiącach oczekiwania zamontowałem instalację na balkonie, uznając że swym milczeniem spółdzielnia wyraziła zgodę. Po miesiącu dostałem pismo od spółdzielni, jakoby ktoś od nich dzwonił do mnie i nie wyraził zgody na montaż. W kolejnym piśmie to ponoć ja dzwoniłem i również nie uzyskałem zgody. Oczywiście nie jest to prawdą, nie interesuje mnie rozmowa telefoniczna tylko pismo. W ostatnim liście spółdzielnia nakazała mi zdemontować panele. Czy mają do tego prawo, skoro wcześniej się tym nie interesowali? Jak ta sprawa wygląda od strony prawnej? Dodam, że zgodę na montaż uzyskałem od operatora, w tym przypadku PGE.
.jpg)
Czy spółdzielnia może zignorować wniosek?
Uzyskanie zgody spółdzielni jako zarządcy wymagane jest, jeżeli dokonał Pan montażu paneli na częściach wspólnych budynku, a więc poza Pana balkonem, np. na elewacji poza bryłą balkonu, a także na balustradach od zewnętrznej strony, albowiem te elementy poczytywane są jako części wspólne nieruchomości i nie może Pan dowolnie nimi rozporządzać, a do ingerencji w nie każdorazowo wymagana jest zgoda spółdzielni.
Zgodnie z treścią art. 13 ustawy o własności lokali:
1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Gdzie kończy się balkon, a zaczyna część wspólna?
Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 28 marca 2017 r.: Prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z zm.), obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (II OSK 1929/15).
Zgodnie także z dalszą opinią orzecznictwa: Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu.
Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku, mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału, jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną.
Widzimy zatem, że orzecznictwo nie jest zgodne, które części balkonu, czy też tarasu stanowią własność właściciela lokalu, a które są elementami nieruchomości wspólnej.
Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., sygn. akt III CZP 10/08 – właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowym mieszkańca lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Co może zrobić spółdzielnia, a czego nie powinna?
Dlatego też należy uznać, iż wszelkie prace i remonty związane przestrzenią w obrębie Pana balkonu zależą od Pana woli. Jeżeli panele znajdują się w bryle balkonu i nie wchodzą na części wspólne – zarządca oraz administracja nie powinni z tego czynić Panu zarzutu. Stanowisko to bowiem jest dość powszechne już od lat. Jeżeli jednak panele znajdują się na częściach wspólnych budynku – administrator może dochodzić ich usunięcia na drodze sądowej.
Przykłady
Balkon to mój, czy wspólny?
Pani Anna z Gdańska, chcąc obniżyć rachunki za prąd, zamontowała niewielki panel fotowoltaiczny na wewnętrznej ścianie swojego balkonu, nie ingerując w balustradę ani elewację. Po dwóch miesiącach otrzymała pismo od spółdzielni z żądaniem natychmiastowego demontażu, ponieważ"ingeruje w wygląd budynku". Po konsultacji prawniczej dowiedziała się, że jeśli instalacja nie wychodzi poza bryłę balkonu i nie narusza części wspólnych, spółdzielnia nie może tego zabronić. Sprawa zakończyła się pismem od Anny, w którym powołała się na orzecznictwo – od tego czasu cisza.
Brak odpowiedzi to zgoda?
Pan Michał z Poznania, tuż po zakupie mieszkania, wystąpił do spółdzielni z pisemnym wnioskiem o zgodę na zamontowanie paneli na balustradzie swojego balkonu. Przez 4 miesiące nie otrzymał żadnej odpowiedzi, więc uznał, że milczenie oznacza zgodę i zainstalował panele. Po kolejnych tygodniach spółdzielnia wysłała pismo z żądaniem demontażu, twierdząc, że „ustnie nie wyrazili zgody”. Michał zażądał przedstawienia tej rzekomej rozmowy na piśmie i przypomniał, że zgodnie z zasadami, części wspólne wymagają zgody wyrażonej w sposób formalny, nie telefoniczny. Sprawa trafiła do mediacji.
Wszystko zgodnie, a i tak źle
Pani Iwona z Krakowa przed montażem mikroinstalacji fotowoltaicznej na balkonie uzyskała zgodę zarówno od operatora (Tauron), jak i spółdzielni – ta ostatnia wyraziła ją mailowo. Po roku zmienił się zarząd spółdzielni i nowy prezes uznał, że „poprzednia zgoda była nieważna” i zażądał demontażu. Pani Iwona skierowała sprawę do rzecznika praw konsumenta oraz zebrała poparcie sąsiadów. Finalnie, dzięki mediacji i pokazaniu dokumentacji, spółdzielnia wycofała swoje żądania.
Podsumowanie
Montaż paneli słonecznych na balkonie to coraz popularniejsze rozwiązanie, ale jego legalność zależy od precyzyjnego rozróżnienia, które elementy balkonu należą do właściciela, a które do części wspólnych budynku. Przed instalacją warto uzyskać pisemną zgodę spółdzielni i upewnić się, że planowany montaż nie ingeruje w elementy wspólne – w przeciwnym razie można narazić się na spór, a nawet konieczność demontażu instalacji.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sporze ze spółdzielnią mieszkaniową lub chcesz przygotować profesjonalne pismo w sprawie montażu paneli słonecznych? Oferujemy szybkie porady prawne online oraz przygotowanie indywidualnych pism dostosowanych do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
.jpg "Zgoda współwłaścicieli na przebudowę instalacji elektrycznej w nieruchomości wspólnej")
.jpg "Dzierżawa działki rolnej bez umowy")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy sąsiad ma prawo odprowadzać wody opadowe na moją działkę?
» Służebność drogi a prace telekomunikacyjne – czy firma mogła wkopać kabel bez zgody właściciela?
» Czy gmina musi konsultować planowane drogi z właścicielami prywatnych działek?
» Zniesienie współwłasności garażu ? wykup czy podział?
» Garaż w kawałkach – prawne sposoby rozwiązania współwłasności
