Dzierżawa działki rolnej bez pisemnej umowy i prawa właściciela

Czy po zakupie działki nadal obowiązuje dzierżawa zawarta przez gminę?

Sam fakt, że nowy właściciel nie podpisywał umowy z rolnikiem, nie oznacza jeszcze, że dzierżawa przestała istnieć. Zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, stosowanym odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694, nabywca rzeczy wstępuje w trwający stosunek prawny na miejsce zbywcy. Jeżeli więc w dniu sprzedaży działki gmina była związana ważną umową dzierżawy, nabywca stał się wydzierżawiającym z mocy prawa.

Nabywca może co do zasady wypowiedzieć przejętą dzierżawę z zachowaniem terminów ustawowych. Takiego uprawnienia nie ma jednak wtedy, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a grunt został dzierżawcy wydany. Dlatego przed podjęciem działań trzeba uzyskać z gminy pełną dokumentację: umowę, aneksy, protokół wydania, informacje o czynszu oraz dokumenty wskazujące datę zakończenia dzierżawy.

Jeżeli działka ma kilku właścicieli, odrębnej oceny wymaga sposób podejmowania decyzji dotyczących gruntu. W takim przypadku przydatny może być materiał opisujący ryzyka udziału w gruncie rolnym.

Czy dzierżawa może istnieć bez nowej pisemnej umowy?

Tak. Umowa dzierżawy nieruchomości nie zawsze musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jeżeli strony uzgodniły, że rolnik będzie używał gruntu, pobierał z niego pożytki i płacił czynsz, umowa może wynikać także z ustnych ustaleń albo zgodnych zachowań stron. Przy dzierżawie nieruchomości na okres dłuższy niż rok brak formy pisemnej powoduje jednak, że umowę traktuje się jako zawartą na czas nieoznaczony.

Szczególne znaczenie ma art. 674 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio do dzierżawy. Jeżeli po upływie terminu rolnik nadal korzysta z działki za zgodą właściciela, w razie wątpliwości przyjmuje się, że stosunek został przedłużony na czas nieoznaczony. Zgoda nie musi być wyrażona jednym formalnym pismem. Może wynikać między innymi z przyjmowania czynszu, rozliczeń, korespondencji albo innych zachowań wskazujących na akceptację dalszej uprawy. Samo bierne milczenie właściciela nie zawsze będzie jednak wystarczające, dlatego trzeba ocenić wszystkie okoliczności.

To oznacza, że nie każda sytuacja bez podpisanej nowej umowy jest od razu bezumownym korzystaniem. Najpierw trzeba ustalić, czy właściciel godził się na dalszą dzierżawę, jakie warunki były uzgodnione i czy rolnik wykonywał świadczenia odpowiadające czynszowi.

Czy czynsz w wysokości 1 zł rocznie jest dopuszczalny?

Strony mają dużą swobodę w ustalaniu wysokości czynszu. Czynsz może być określony w pieniądzach, innych świadczeniach albo w części pożytków. Symboliczna kwota 1 zł rocznie nie jest sama przez się zakazana, ale właściciel nie ma obowiązku jej akceptować. Do zawarcia nowej umowy potrzebna jest zgodna wola obu stron.

Jeżeli strony uzgodniły, że rolnik zamiast czynszu ma ponosić jedynie podatki lub inne ciężary związane z nieruchomością, zastosowanie może mieć art. 708 Kodeksu cywilnego, który nakazuje odpowiednio stosować przepisy o dzierżawie. Gdy nie ma ani czynszu, ani obowiązku ponoszenia takich ciężarów, relację trzeba ocenić indywidualnie, ponieważ może ona mieć charakter bezpłatnego użyczenia, tolerowanego korzystania albo korzystania bez tytułu prawnego.

Jak zakończyć dzierżawę gruntu rolnego?

Sposób zakończenia zależy przede wszystkim od tego, czy umowa nadal obowiązuje i czy została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć przed terminem przede wszystkim w przypadkach wskazanych w samej umowie albo w ustawie. Nie wystarczy samo stwierdzenie właściciela, że proponowany czynsz jest zbyt niski, jeżeli ważna umowa nadal wiąże strony.

Jeżeli dzierżawa gruntu rolnego trwa na czas nieoznaczony, a strony nie ustaliły innego terminu, art. 704 Kodeksu cywilnego przewiduje wypowiedzenie na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym. Jego początek i koniec mogą wynikać z umowy, daty rozpoczęcia dzierżawy, przyjętego sposobu rozliczeń albo cyklu produkcji rolnej.

Wypowiedzenie powinno jednoznacznie wskazywać nieruchomość, podstawę korzystania, termin zakończenia dzierżawy i dzień wydania działki. Dla bezpieczeństwa dowodowego należy sporządzić je w formie umożliwiającej wykazanie treści oraz daty doręczenia, na przykład w podpisanym piśmie przesłanym listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Trzeba też sprawdzić, czy umowa nie wymaga szczególnej formy wypowiedzenia.

Jeżeli właściciel rozważa sprzedaż nieruchomości zamiast dalszego jej wydzierżawiania, powinien osobno zbadać ograniczenia wynikające z przepisów rolnych. Zagadnienie to opisuje artykuł o sprzedaż gruntu rolnego przed pięciu laty.

Co zrobić, gdy nie ma już żadnego tytułu do korzystania z działki?

Jeżeli dzierżawa wygasła, nie została przedłużona, a właściciel nie wyraża zgody na dalsze korzystanie, powinien wezwać rolnika do wydania nieruchomości. W wezwaniu warto oznaczyć działkę numerem ewidencyjnym, wskazać datę ustania tytułu prawnego, wyznaczyć konkretny termin przekazania gruntu oraz zaproponować sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego.

Właściciel może oprzeć żądanie wydania na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeżeli rolnik nie zastosuje się do wezwania, kolejnym krokiem jest pozew o wydanie nieruchomości. W tym samym postępowaniu lub odrębnie można dochodzić odpowiednich rozliczeń za korzystanie z gruntu, pobrane pożytki, szkody albo pogorszenie nieruchomości, zależnie od charakteru posiadania i dobrej lub złej wiary korzystającego.

Nie należy samodzielnie usuwać rolnika siłą, blokować dostępu do działki, zabierać maszyn ani niszczyć zasiewów. Kodeks cywilny chroni posiadanie także wtedy, gdy posiadacz nie ma już skutecznego prawa do gruntu. Właściciel powinien korzystać z legalnych środków: wezwania, negocjacji, mediacji, zabezpieczenia roszczeń i postępowania sądowego.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie i rozliczenie pożytków

Jeżeli rolnik korzysta z działki bez skutecznego tytułu prawnego, właściciel może żądać wynagrodzenia odpowiadającego obiektywnej wartości korzystania z gruntu. Nie musi to być kwota, którą rolnik sam proponował. W sporze wysokość wynagrodzenia zwykle ustala się z uwzględnieniem rynkowych stawek za korzystanie z podobnych gruntów, klasy ziemi, powierzchni, lokalizacji, możliwości pobierania pożytków i okresu korzystania.

Trzeba odróżnić zaległy czynsz od wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Jeżeli po wygaśnięciu poprzedniej umowy doszło do jej milczącego przedłużenia, podstawą rozliczeń może nadal być stosunek dzierżawy. Dopiero po skutecznym zakończeniu umowy i braku innego tytułu pojawia się co do zasady roszczenie za korzystanie bez umowy.

Roszczenia pieniężne ulegają przedawnieniu, dlatego nie należy odkładać ich dochodzenia. Zależnie od charakteru roszczenia i związku z działalnością gospodarczą zastosowanie mogą mieć różne terminy ogólne, a po zwrocie nieruchomości znaczenie ma także roczny termin przewidziany w art. 229 w związku z art. 230 Kodeksu cywilnego. Dokładny zakres należności powinien być ustalony na podstawie dat, dokumentów i sposobu korzystania z gruntu.

Zasiewy, nakłady i moment wydania gruntu

Przy zakończeniu dzierżawy trzeba uwzględnić stan upraw oraz rozliczenie nakładów. Zgodnie z art. 705 Kodeksu cywilnego dzierżawca ma obowiązek zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie wynikającym z prawidłowego wykonywania umowy. Art. 706 reguluje natomiast określone rozliczenia zasiewów pozostawionych przy zakończeniu dzierżawy.

Nie oznacza to, że rolnik może bezterminowo pozostawać na gruncie tylko dlatego, że dokonał zasiewów. Może jednak przysługiwać mu roszczenie rozliczeniowe, a data wydania powinna być ustalona z uwzględnieniem treści umowy, terminu wypowiedzenia, roku dzierżawnego i zasad prawidłowej gospodarki. W przypadku korzystania bez tytułu rozliczenie pożytków i nakładów wymaga osobnej oceny według przepisów o posiadaniu.

Czy rolnik może zasiedzieć dzierżawioną działkę?

Co do zasady dzierżawca jest posiadaczem zależnym, czyli włada gruntem ze świadomością, że właścicielem jest inna osoba. Zasiedzenie wymaga natomiast nieprzerwanego posiadania samoistnego, a więc władania nieruchomością jak właściciel, przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze. Samo uprawianie pola, pobieranie plonów, brak pisemnej umowy lub wieloletnia bierność właściciela nie przesądzają jeszcze o zasiedzeniu.

Posiadanie zależne może jednak w wyjątkowych okolicznościach przekształcić się w samoistne. Taka zmiana nie następuje tylko w myślach rolnika. Musi zostać wyraźnie zamanifestowana na zewnątrz, także wobec właściciela, a ciężar wykazania zmiany spoczywa na osobie powołującej się na zasiedzenie. Dopiero od rzeczywistej i dostatecznie ujawnionej zmiany charakteru posiadania można rozważać bieg terminu zasiedzenia.

Płacenie podatku rolnego przez właściciela, prowadzenie korespondencji o dzierżawie, żądanie czynszu, propozycje umowy i wezwania do wydania są istotnymi dowodami, że strony traktowały rolnika jako korzystającego z cudzego gruntu, a nie jako właściciela. Nie zastępują jednak prawidłowego rozwiązania stosunku prawnego i, gdy jest to konieczne, wystąpienia do sądu.

Jak właściciel powinien zabezpieczyć swoją sytuację krok po kroku?

1. Zebrać dokumenty. Należy uzyskać od gminy starą umowę dzierżawy, aneksy, protokół wydania i informacje o rozliczeniach, a także sprawdzić akt notarialny zakupu i księgę wieczystą.
2. Ustalić, co działo się po wygaśnięciu umowy. Trzeba przeanalizować płatności, korespondencję, przyjmowanie czynszu, zgodę na zasiewy i inne zachowania mogące świadczyć o przedłużeniu dzierżawy.
3. Wybrać jeden wariant. Właściciel może zaproponować nową pisemną umowę na akceptowalnych warunkach albo zakończyć istniejący stosunek i zażądać wydania gruntu.
4. Doręczyć prawidłowe pismo. Wypowiedzenie lub wezwanie powinno dokładnie oznaczać działkę, podstawę prawną, termin zakończenia korzystania i datę wydania.
5. Udokumentować stan gruntu. Przydatne są zdjęcia, mapa, protokół, informacje o zasiewach i świadkowie, bez naruszania posiadania rolnika.
6. W razie odmowy skierować sprawę do sądu. Pozew może obejmować wydanie działki oraz, po odpowiednim wyliczeniu, roszczenia pieniężne.

Jeżeli sprawa została już prawomocnie rozstrzygnięta, możliwości dalszego zaskarżenia zależą od rodzaju orzeczenia i spełnienia ustawowych przesłanek. Odrębne zagadnienia przedstawia materiał dotyczący relacji między skargą kasacyjną a gruntem rolnym.

Najczęściej zadawane pytania

Czy brak podpisanej umowy oznacza, że rolnik korzysta bezprawnie?

Nie zawsze. Umowa mogła zostać zawarta ustnie, wynikać z zachowania stron albo zostać przedłużona na czas nieoznaczony po wygaśnięciu wcześniejszej dzierżawy. Konieczna jest analiza dokumentów, płatności i zgody właściciela.

Czy właściciel musi zgodzić się na czynsz 1 zł rocznie?

Nie. Nowa umowa wymaga porozumienia obu stron. Symboliczny czynsz może być ważnie ustalony, ale rolnik nie może jednostronnie narzucić jego wysokości.

Czy można nakazać rolnikowi natychmiastowe opuszczenie pola?

Tylko wtedy, gdy nie ma on skutecznego tytułu do gruntu i nie obowiązuje termin wypowiedzenia. Jeżeli dzierżawa nadal trwa, właściciel musi ją zakończyć zgodnie z umową i ustawą. Nawet po jej zakończeniu nie wolno stosować samowolnej przemocy.

Czy płacenie podatku rolnego chroni przed zasiedzeniem?

Jest ważnym dowodem wykonywania uprawnień właścicielskich, ale samo nie rozstrzyga sprawy. Najważniejsze jest to, czy rolnik włada gruntem jako dzierżawca, czy jawnie i samoistnie jak właściciel.

Od kiedy można żądać zapłaty za bezumowne korzystanie?

Co do zasady od chwili, gdy korzystający nie ma już skutecznego tytułu prawnego. Jeżeli umowa została milcząco przedłużona, najpierw trzeba ją prawidłowo zakończyć. Dokładny okres i wysokość roszczenia zależą od dokumentów i zachowania stron.

Podsumowanie

Najważniejsze jest ustalenie, czy dawna umowa gminy nadal wiązała strony oraz czy po jej wygaśnięciu właściciel zgodził się na dalszą uprawę. Jeżeli istnieje dzierżawa na czas nieoznaczony, trzeba ją skutecznie wypowiedzieć, zwykle z rocznym wyprzedzeniem na koniec roku dzierżawnego. Dopiero po ustaniu tytułu prawnego można żądać wydania działki i odpowiednich rozliczeń za korzystanie. Sama wieloletnia uprawa przez dzierżawcę nie oznacza automatycznego zasiedzenia, ale właściciel nie powinien pozostawiać sytuacji bez pisemnego uregulowania.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 172, art. 222–230, art. 336, art. 660, art. 673–678 oraz art. 693–708: aktualny tekst w ELI oraz karta aktu w ISAP.
• Postanowienie Sądu Najwyższego dotyczące zmiany posiadania zależnego w samoistne, sygn. II CSKP 766/22: orzeczenie w bazie Sądu Najwyższego.