Zniesienie współwłasności działek rolnych, procedura, koszty i KOWR
Współwłasność działek rolnych można zakończyć umową notarialną albo postępowaniem sądowym. Wybór między działem spadku a zwykłym zniesieniem współwłasności zależy od tego, w jaki sposób powstały udziały i czy spadek został już podzielony.
Wyjaśniamy, jakie warianty podziału są możliwe, kiedy znaczenie mają przepisy rolne i KOWR, jakie dokumenty są potrzebne oraz z jakimi opłatami trzeba się liczyć.
- Jeżeli wszyscy współwłaściciele uzgodnią sposób podziału, sprawę można zakończyć u notariusza; brak zgody choćby jednej osoby oznacza konieczność skierowania sprawy do sądu.
- Sąd może podzielić nieruchomość w naturze, przyznać ją jednej lub kilku osobom ze spłatami albo zarządzić sprzedaż.
- Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć grunt rolny w wyniku działu spadku lub zniesienia współwłasności, lecz nadal trzeba odrębnie sprawdzić uprawnienia KOWR i obowiązki po nabyciu.
- Przy podziale geodezyjnym gruntów rolnych znaczenie ma między innymi minimalna powierzchnia nowych działek, dostęp do drogi oraz przeznaczenie terenu.
- Opłata sądowa zależy od rodzaju postępowania i od tego, czy uczestnicy przedstawiają zgodny projekt podziału.
Najpierw ustal, czy potrzebny jest dział spadku, czy zniesienie współwłasności
To, że udziały w działkach zostały nabyte w spadku, nie zawsze oznacza, że obecnie wystarczy złożyć wniosek wyłącznie o zniesienie współwłasności. Jeżeli spadkobiercy nadal pozostają współwłaścicielami majątku spadkowego i nie przeprowadzili jego działu, właściwym trybem jest dział spadku. Gdy nieruchomości są współwłasnością także z innego tytułu, dział spadku i zniesienie współwłasności można połączyć w jednym postępowaniu.
Jeżeli natomiast dział spadku został już wcześniej dokonany, a współwłasność poszczególnych nieruchomości nadal istnieje, co do zasady prowadzi się zwykłe zniesienie współwłasności. Prawidłowe określenie trybu ma znaczenie dla treści wniosku, właściwości sądu, wysokości opłaty i skutków wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Jak można zakończyć współwłasność działek rolnych
Podstawowym sposobem jest podział w naturze. Jeżeli przedmiotem współwłasności są cztery odrębnie oznaczone działki ewidencyjne, najprostszy wariant może polegać na przyznaniu poszczególnych działek konkretnym osobom. Nie zawsze trzeba wtedy wykonywać nowy podział geodezyjny. Jeżeli wartości przyznanych nieruchomości nie odpowiadają udziałom, różnicę można wyrównać dopłatami.
Drugim rozwiązaniem jest przyznanie wszystkich nieruchomości albo ich większej części jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. Sąd określa wysokość, termin i sposób zapłaty, może ustanowić zabezpieczenie, a w uzasadnionych przypadkach rozłożyć spłaty na raty. Łączny okres ich spłaty nie może przekraczać dziesięciu lat.
Trzeci wariant to sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy stosownie do udziałów. W postępowaniu sądowym jest to zwykle rozwiązanie ostateczne, stosowane wtedy, gdy podział fizyczny jest niemożliwy, nikt nie chce lub nie może przejąć nieruchomości albo uczestnicy zgodnie żądają sprzedaży. Sprzedaż egzekucyjna może przynieść cenę niższą niż zwykła sprzedaż rynkowa, dlatego warto wcześniej rozważyć porozumienie.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Umowa notarialna czy postępowanie sądowe
Umowne zniesienie współwłasności nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Wszyscy współwłaściciele muszą uzgodnić nie tylko sam fakt zakończenia współwłasności, ale także to, komu przypadną konkretne działki, czy będą spłaty lub dopłaty, w jakich terminach zostaną zapłacone oraz czy trzeba ustanowić służebności zapewniające dojazd albo dostęp do urządzeń.
Jeżeli podział jest elementem działu spadku, warunkiem zawarcia umowy u notariusza jest pełna zgoda wszystkich spadkobierców co do sposobu podziału. Przy planowanym podziale geodezyjnym warto dodatkowo sprawdzić, czy w danej sprawie może powstać odrębne zagadnienie, takie jak opłata adiacencka po śmierci właściciela.
W postępowaniu sądowym zgoda wszystkich osób nie jest potrzebna. Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości składa się co do zasady do sądu rejonowego właściwego dla jej położenia. Sprawę o dział spadku rozpoznaje sąd spadku, przy czym w ustawowo określonych sytuacjach może ona zostać przekazana innemu sądowi rejonowemu.
We wniosku trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomości, wskazać uczestników i ich udziały, przedstawić dowody własności oraz zaproponować sposób podziału. W tej samej sprawie należy zgłosić także wzajemne roszczenia związane z posiadaniem nieruchomości, pobranymi pożytkami, nakładami i poniesionymi kosztami. Pominięcie części takich roszczeń może uniemożliwić ich późniejsze dochodzenie po prawomocnym zakończeniu postępowania.
Status rolnika, KOWR i pięcioletnie ograniczenia
Samo to, że działki są oznaczone w ewidencji jako rolne, nie przesądza jeszcze wszystkich skutków prawnych. Trzeba sprawdzić ich powierzchnię, rodzaj użytków, przeznaczenie w miejscowym planie, a przy braku planu także sposób wykorzystania i ewentualne decyzje o warunkach zabudowy. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.
Brak statusu rolnika indywidualnego nie blokuje nabycia nieruchomości rolnej w wyniku zniesienia współwłasności ani działu spadku. Są to ustawowe wyjątki od zasady, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej powinien być rolnik indywidualny. Nie oznacza to jednak, że w każdej takiej sprawie KOWR jest całkowicie pomijany.
Przy zwykłym zniesieniu współwłasności KOWR może mieć ustawowe prawo nabycia nieruchomości, jeżeli nie zachodzi jedno z przewidzianych wyłączeń. Inaczej może wyglądać między innymi dział spadku po dziedziczeniu ustawowym, nabycie przez osobę bliską albo sytuacja, w której ustawa w ogóle nie znajduje zastosowania. Notariusz lub sąd ocenia obowiązek zawiadomienia KOWR na podstawie konkretnego stanu prawnego i faktycznego.
Osobno trzeba zbadać obowiązek prowadzenia gospodarstwa oraz zakaz zbywania lub oddawania nieruchomości w posiadanie przez pięć lat. Ustawa wyłącza te obowiązki między innymi przy nieruchomości nabytej w wyniku dziedziczenia i działu spadku, lecz nie ustanawia analogicznego ogólnego wyłączenia dla zwykłego zniesienia współwłasności. Przed planowaną transakcją warto więc sprawdzić, czy potrzebna będzie zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Praktyczne znaczenie tego ograniczenia pokazuje artykuł o tym, jak wygląda sprzedaż gruntu rolnego przed pięciu laty.
Czy każdą działkę rolną można podzielić fizycznie
Podział prawny między współwłaścicieli nie zawsze wymaga tworzenia nowych działek. Jeżeli nieruchomość obejmuje kilka działek odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów, można przyznać je poszczególnym osobom bez decyzji zatwierdzającej nowy podział geodezyjny. Nadal trzeba jednak zbadać dostęp do drogi, przebieg służebności i zgodność wartości przyznawanych nieruchomości z udziałami.
Gdy trzeba przeciąć jedną działkę na nowe części, konieczny jest projekt geodezyjny. Dla gruntów przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele rolne i leśne wydzielenie działki mniejszej niż 0,3000 ha jest co do zasady dopuszczalne tylko w celu powiększenia nieruchomości sąsiedniej albo regulacji granic, z obowiązkiem przeniesienia praw w terminie wskazanym w decyzji, nie dłuższym niż sześć miesięcy. Ustawa przewiduje od tej zasady wyjątki.
Brak miejscowego planu nie oznacza automatycznie, że podział jest niemożliwy. W zależności od charakteru gruntu stosuje się przepisy dotyczące nieruchomości rolnych albo zasady podziału na obszarze bez planu. Projektowane działki powinny mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, bezpośredni lub przez odpowiednio ustanowioną drogę wewnętrzną albo służebność.
Jeżeli zespół nieruchomości stanowi gospodarstwo rolne, a jego podział byłby sprzeczny z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej, sąd może odstąpić od fizycznego dzielenia gospodarstwa i przyznać je jednemu ze współwłaścicieli. W takiej sprawie znaczenie mają także kwalifikacje, dotychczasowe prowadzenie gospodarstwa i możliwość dokonania spłat.
Ile kosztuje zniesienie współwłasności lub dział spadku
Podstawowe opłaty sądowe wynoszą:
- 1000 zł od wniosku o zniesienie współwłasności albo 300 zł, gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności;
- 500 zł od wniosku o dział spadku albo 300 zł, gdy uczestnicy przedstawiają zgodny projekt działu;
- 1000 zł od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności albo 600 zł, gdy projekt obu czynności jest zgodny.
„1. Opłatę stałą w kwocie 500 złotych pobiera się od wniosku o dział spadku, a jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych.
2. Opłatę stałą w kwocie 1000 złotych pobiera się od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, a jeżeli zawiera on zgodny projekt działu spadku i zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 600 złotych.”
Do opłaty od wniosku mogą dojść zaliczki na opinię rzeczoznawcy majątkowego, geodety lub biegłego z zakresu rolnictwa, koszty map i wypisów, a po zakończeniu sprawy także opłata za wpis w księdze wieczystej. Jeżeli sprawa zostanie załatwiona u notariusza, wynagrodzenie notariusza zależy przede wszystkim od wartości przedmiotu czynności i zakresu aktu; dolicza się VAT, koszt wypisów i opłaty sądowe pobierane przy wniosku wieczystoksięgowym.
W zależności od wysokości spłat lub dopłat oraz sposobu nabycia mogą wystąpić również skutki podatkowe. Nie należy zakładać, że każda umowa działowa lub zniesienie współwłasności będzie podatkowo neutralne.
Jakie dokumenty przygotować
Zakres dokumentów zależy od wybranego trybu, ale najczęściej potrzebne są:
- aktualne numery ksiąg wieczystych oraz dokumenty potwierdzające własność i wysokość udziałów;
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia, jeżeli sprawa ma charakter spadkowy;
- wypisy z rejestru gruntów i wyrysy z mapy ewidencyjnej, a przy rozbieżnościach także dokumenty geodezyjne pozwalające prawidłowo oznaczyć nieruchomość;
- propozycja przyznania poszczególnych działek, zestawienie ich wartości oraz wyliczenie ewentualnych spłat i dopłat;
- wstępny projekt podziału i mapa z projektem podziału, jeżeli mają powstać nowe działki;
- dokumenty dotyczące nakładów, podatków, pożytków, dzierżawy lub wyłącznego korzystania z nieruchomości, jeżeli uczestnicy chcą rozliczyć te kwestie;
- dokumenty wymagane przez notariusza lub sąd do oceny zastosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym dane o powierzchni użytków rolnych i przeznaczeniu terenu.
Przy nieruchomości odziedziczonej notariusz może dodatkowo wymagać zaświadczenia organu podatkowego potwierdzającego rozliczenie podatku od spadków i darowizn albo zwolnienie z tego podatku. Konkretną listę najlepiej ustalić po okazaniu dokumentów własności i opisaniu planowanego sposobu podziału.
Jak przygotować dobry projekt podziału
Najsprawniej przebiegają sprawy, w których projekt nie ogranicza się do ogólnego żądania zakończenia współwłasności. Warto wskazać, która osoba ma otrzymać każdą działkę, jakie wartości przyjęto, czy potrzebne są spłaty, w jakim terminie mają nastąpić oraz jak zostanie zapewniony dojazd. Jeżeli strony przewidują podział geodezyjny, projekt powinien zostać wcześniej skonsultowany z geodetą.
W postępowaniu spornym trzeba rozważyć wariant podstawowy i rozwiązanie zastępcze. Można na przykład w pierwszej kolejności żądać podziału w naturze, a gdy okaże się on niedopuszczalny lub gospodarczo nieracjonalny, przyznania nieruchomości wskazanej osobie ze spłatami. Wniosek o sprzedaż powinien być świadomym wyborem, ponieważ sądowa sprzedaż może być mniej korzystna finansowo.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak różne okoliczności wpływają na sposób zakończenia współwłasności gruntów rolnych.
Czworo spadkobierców jest współwłaścicielami czterech odrębnych działek ewidencyjnych. Wszyscy uzgadniają, komu przypadnie każda działka, a osoba otrzymująca największą nieruchomość zobowiązuje się do dopłat. Ponieważ nie trzeba wyznaczać nowych granic, strony zawierają umowę o dział spadku u notariusza i składają wnioski o odpowiednie wpisy w księgach wieczystych.
Współwłaściciele nie potrafią uzgodnić, kto ma przejąć grunt i w jakiej wysokości powinny zostać ustalone spłaty. Jeden z nich składa wniosek do sądu, proponując przyznanie mu dwóch działek, a pozostałych innym uczestnikom. W sprawie potrzebna jest wycena biegłego, a sąd rozlicza również udokumentowane nakłady. Przed wyborem rozwiązania uczestnicy powinni ocenić także ryzyka udziału w gruncie rolnym.
Trzech współwłaścicieli chce przeciąć jedną niezabudowaną działkę rolną na trzy bardzo małe części. Geodeta wskazuje, że proponowane powierzchnie nie spełniają ustawowych warunków podziału, a nowe działki nie miałyby prawidłowego dostępu do drogi. Uczestnicy zmieniają projekt: nieruchomość otrzymuje jedna osoba ze spłatami, natomiast pozostałe istniejące działki zostają przyznane dwóm pozostałym współwłaścicielom.
Zobacz również: czym różni się techniczna koncepcja od skutecznego podziału i co sprawdzić, gdy masz już wstępny projekt podziału geodety.
Najczęściej zadawane pytania
Czy osoba niebędąca rolnikiem może otrzymać działkę rolną?
Tak. Ustawa wyłącza wymóg posiadania statusu rolnika indywidualnego między innymi przy nabyciu w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności. Trzeba jednak osobno sprawdzić prawo nabycia KOWR oraz obowiązki związane z dalszym prowadzeniem, zbyciem lub oddaniem gruntu w posiadanie.
Czy do zniesienia współwłasności zawsze potrzebna jest zgoda KOWR?
Nie zawsze jest potrzebna decyzja zezwalająca na nabycie, ponieważ zniesienie współwłasności stanowi wyjątek od wymogu nabywania przez rolnika indywidualnego. W określonych sprawach KOWR może jednak mieć prawo nabycia i musi zostać zawiadomiony. Odpowiedź zależy od powierzchni, sposobu nabycia, relacji między stronami i innych ustawowych wyłączeń.
Czy jeden współwłaściciel może doprowadzić do podziału mimo sprzeciwu pozostałych?
Tak. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności w sądzie. Sprzeciw innych osób nie blokuje wszczęcia sprawy, ale może wydłużyć postępowanie i spowodować konieczność przeprowadzenia dowodów z opinii biegłych.
Czy sąd musi podzielić działki zgodnie z udziałami?
Sąd dąży do zachowania wartości udziałów, lecz nie oznacza to konieczności przyznania każdej osobie gruntu o dokładnie takiej samej powierzchni. Różnice wartości mogą zostać wyrównane dopłatami, a nieruchomość niepodzielna może przypaść jednej osobie ze spłatą pozostałych.
Czy brak miejscowego planu uniemożliwia podział?
Nie. Brak planu wymaga ustalenia, czy grunt jest wykorzystywany na cele rolne lub leśne oraz jakie zasady wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami i ewentualnej decyzji o warunkach zabudowy. Projekt nadal musi spełniać wymagania dotyczące powierzchni, dostępu do drogi i możliwości prawidłowego korzystania z nowych działek.
Czy sąd może rozłożyć spłaty na raty?
Tak. Sąd może określić terminy, odsetki i zabezpieczenie spłat oraz rozłożyć je na raty, przy czym łączny okres spłaty nie może przekroczyć dziesięciu lat. Rozstrzygnięcie zależy od wartości nieruchomości i sytuacji uczestników.
Podsumowanie
Zniesienie współwłasności działek rolnych wymaga najpierw ustalenia, czy sprawa powinna być prowadzona jako dział spadku, zwykłe zniesienie współwłasności czy postępowanie łączone. Najkorzystniejszy bywa zgodny podział istniejących działek, lecz przy braku porozumienia sąd może zastosować spłaty albo zarządzić sprzedaż. W przypadku gruntów rolnych konieczna jest dodatkowa analiza przepisów o KOWR, ograniczeń po nabyciu i warunków geodezyjnego podziału.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst jednolity
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – tekst jednolity
4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity
6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity