Sprzedaż nieruchomości należącej do jednego z małżonków po rozwodzie

Majątek wspólny i majątek osobisty małżonków

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Przedmioty nieobjęte wspólnością należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W § 2 tego przepisu ustawodawca wskazuje, że do majątku wspólnego należą w szczególności m.in. wynagrodzenie za pracę, dochody z działalności zarobkowej, dochody z majątku wspólnego i osobistego oraz środki emerytalne i składki wskazane w przepisach szczególnych.

Kiedy nieruchomość nie wchodzi do majątku wspólnego

Art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej.

W opisanym stanie faktycznym nieruchomość została nabyta w drodze spadku, a zatem stanowi majątek osobisty i nie wchodzi do majątku wspólnego małżonków.

Prawo małżonka do korzystania z mieszkania

Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Uprawnienie to wygasa z chwilą ustania małżeństwa na skutek rozwodu, separacji lub śmierci małżonka.

Po rozwodzie była małżonka traci tytuł do korzystania z nieruchomości na podstawie art. 28¹ k.r.o. i dalsze zamieszkiwanie w domu następuje bez tytułu prawnego.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości i eksmisja

W sytuacji, gdy była małżonka zajmuje nieruchomość bez podstawy prawnej, właściciel może żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Dodatkowo możliwe jest skierowanie wezwania do dobrowolnego opuszczenia lokalu, a w razie braku reakcji – wytoczenie powództwa o eksmisję.

Niezależnie od powyższego właściciel ma prawo sprzedać nieruchomość, jednak w praktyce obecność osoby trzeciej zajmującej dom bez tytułu prawnego znacząco utrudnia znalezienie nabywcy. Z tego względu uregulowanie sytuacji prawnej lokalu przed sprzedażą jest rozwiązaniem najbardziej racjonalnym.

Możliwość sprzedaży nieruchomości

Jako wyłączny właściciel nieruchomości ma Pan pełne prawo do jej zbycia. Należy jednak liczyć się z tym, że potencjalni kupujący będą oczekiwać, aby nieruchomość była wolna od osób trzecich. Przeprowadzenie procedury wezwania do opuszczenia lokalu, a w razie potrzeby postępowania eksmisyjnego, może okazać się konieczne przed skuteczną sprzedażą.