Spór współwłaścicieli o wodociąg i kanalizację, droga dojazdowa, inwestycja gminna

Inwestycja gminna jako cel publiczny

Jeżeli planowana inwestycja jest realizowana przez gminę jako inwestycja celu publicznego, możliwe jest jej przeprowadzenie nawet bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 124 i następne, gmina może uzyskać decyzję administracyjną o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. W praktyce oznacza to możliwość ustanowienia prawa przeprowadzenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej przez działkę, niezależnie od sprzeciwu jednego ze współwłaścicieli.

Zgoda współwłaścicieli i art. 199 Kodeksu cywilnego

Jeżeli gmina wymaga zgody właścicieli, zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do czynności przekraczających zwykły zarząd rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Budowa wodociągu i kanalizacji jest traktowana jako czynność przekraczająca zwykły zarząd.

W sytuacji, gdy większość współwłaścicieli, liczona według wielkości udziałów, opowiada się za inwestycją, możliwe jest złożenie do sądu wniosku o zezwolenie na dokonanie tej czynności mimo braku zgody jednego ze współwłaścicieli. Sąd bada, czy planowana inwestycja jest zgodna z interesem większości oraz czy nie narusza w sposób rażący interesów współwłaściciela sprzeciwiającego się inwestycji.

Ustanowienie służebności przesyłu lub gruntowej

Alternatywnym rozwiązaniem może być ustanowienie służebności gruntowej lub służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Jeżeli nie ma jednomyślności współwłaścicieli, możliwe jest uzyskanie zgody sądu, która zastąpi brakującą zgodę jednego z nich.

Mediacja i próba ugodowa

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto podjąć działania polubowne. Dobrym rozwiązaniem jest pisemne wezwanie współwłaściciela do wyrażenia zgody, z jednoczesnym wskazaniem, że brak porozumienia może skutkować skierowaniem sprawy do sądu w trybie art. 199 k.c. Można również zaproponować rozwiązania kompromisowe, takie jak udział w kosztach inwestycji lub poprawę dostępu do jego nieruchomości.