Studnia na wspólnej nieruchomości – kto może z niej korzystać i kto płaci?

Spór o studnię na wspólnej nieruchomości najczęściej nie zaczyna się od samej wody, lecz od pytania, kto jest właścicielem gruntu i urządzenia, kto może podejmować decyzje oraz według jakich zasad należy rozliczać koszty. Dlatego nie należy automatycznie zakładać, że osoba, która sfinansowała wykonanie studni, może wyłączyć pozostałych współwłaścicieli z korzystania z niej.

Trzeba jednocześnie odróżnić cywilnoprawne zasady współwłasności od wymogów wynikających z Prawa wodnego. Nawet prawidłowa zgoda współwłaścicieli nie zastępuje wymaganej zgody wodnoprawnej, jeżeli w konkretnym przypadku przepisy jej wymagają.

Studnia na wspólnej nieruchomości – stan prawny gruntu i urządzenia

Pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Należy ustalić, kto jest właścicielem działki, jakie są udziały poszczególnych osób oraz czy istnieją prawa lub obciążenia mające znaczenie dla korzystania ze studni. Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli w częściach ułamkowych, podstawowe znaczenie mają art. 195–209 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych. Oznacza to, że jeden współwłaściciel nie powinien samowolnie zawłaszczać wspólnego urządzenia ani pozbawiać innych możliwości korzystania z niego, jeżeli nie ma ku temu odrębnej podstawy prawnej.

Sama informacja, że jeden ze współwłaścicieli kiedyś zapłacił za wykonanie studni, nie rozstrzyga jeszcze wszystkich praw do urządzenia. Trzeba zbadać, kiedy studnia powstała, na czyim gruncie została wykonana, na podstawie jakich uzgodnień, kto finansował roboty oraz czy między zainteresowanymi zawarto umowę określającą zasady korzystania i rozliczeń.

Jeżeli studnia obsługuje kilka nieruchomości, sytuacja może być bardziej złożona. Należy wtedy sprawdzić również przebieg przewodów, pomp, zbiorników i innych elementów instalacji oraz tytuł prawny osób korzystających z urządzenia, zwłaszcza gdy część infrastruktury znajduje się poza wspólną działką.

Oddzielnej oceny wymaga legalność poboru wody. Prawo wodne przewiduje zwykłe korzystanie z wód przez właściciela gruntu dla potrzeb własnego gospodarstwa domowego lub gospodarstwa rolnego. Obejmuje ono pobór wód podziemnych lub powierzchniowych w ilości średniorocznie nieprzekraczającej 5 m³ na dobę. Wykonanie urządzenia do poboru wód podziemnych z ujęcia o głębokości do 30 m na potrzeby zwykłego korzystania z wód jest objęte ustawowym zwolnieniem od pozwolenia wodnoprawnego albo zgłoszenia wodnoprawnego. Przekroczenie tych parametrów albo inne przeznaczenie wody może zmienić wymagania prawne, dlatego trzeba badać konkretny sposób korzystania ze studni.

Zakres wymaganej zgody – budowa, remont, awaria i nowy odbiorca

Nie każda decyzja dotycząca studni wymaga takiego samego poziomu zgody. Kluczowe jest ustalenie, czy dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie rzeczą wspólną, przekracza jego zakres, czy ma charakter zachowawczy.

Budowa nowej studni, zasadnicza przebudowa istniejącej instalacji, istotna zmiana jej przeznaczenia albo przedsięwzięcie powodujące znaczne koszty i trwałą zmianę sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości może zostać uznane za czynność przekraczającą zwykły zarząd. Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego taka czynność wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli zgody nie ma, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie.

Inaczej może być przy typowych czynnościach eksploatacyjnych, takich jak okresowy serwis, wymiana zużytego elementu czy drobna naprawa urządzenia. Jeżeli czynność mieści się w zwykłym zarządzie, zastosowanie ma art. 201 Kodeksu cywilnego: potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli obliczana według wielkości udziałów, a nie według liczby osób.

Szczególną sytuacją jest nagła awaria. Jeżeli przykładowo uszkodzenie grozi zniszczeniem pompy, zalaniem części instalacji albo trwałym pogorszeniem stanu wspólnego urządzenia, znaczenie może mieć art. 209 Kodeksu cywilnego. Pozwala on każdemu współwłaścicielowi wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Przepis ten nie powinien jednak służyć jako uzasadnienie dla dowolnej modernizacji wykonywanej bez uzgodnienia z pozostałymi.

Osobno należy ocenić przyłączenie kolejnego domu lub innego odbiorcy. Jeżeli powoduje ono zwiększenie poboru wody, zmianę parametrów instalacji, dodatkowe koszty albo ograniczenie możliwości korzystania ze studni przez dotychczasowych współwłaścicieli, nie należy traktować takiej operacji jak zwykłej drobnej czynności technicznej. Przed jej wykonaniem trzeba ustalić zakres wymaganej zgody oraz sprawdzić wymagania wynikające z Prawa wodnego.

Analogiczne problemy dotyczące decyzji podejmowanych w odniesieniu do wspólnego gruntu pojawiają się przy innych instalacjach. Jeżeli sprawa dotyczy nie tylko studni, lecz również przewodów lub innych urządzeń prowadzonych przez wspólną drogę, zasady należy ustalać osobno dla konkretnego urządzenia i planowanej czynności.

Decyzje współwłaścicieli i możliwość rozstrzygnięcia sądu

Przy współwłasności w częściach ułamkowych trzeba przede wszystkim prawidłowo policzyć udziały. W przypadku czynności zwykłego zarządu większość ustala się według wielkości udziałów. Jeżeli większości nie ma albo większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy ze współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 201 albo art. 202 Kodeksu cywilnego.

W przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd zasadą jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Brak jednomyślności nie zawsze oznacza jednak definitywny koniec inwestycji. Art. 199 Kodeksu cywilnego pozwala współwłaścicielom posiadającym łącznie co najmniej połowę udziałów wystąpić do sądu. Sąd ocenia wtedy cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie istnieje zamknięta ustawowa lista czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd. Ocena zależy między innymi od wartości i charakteru nieruchomości, dotychczasowego sposobu korzystania ze studni, rozmiaru prac, ich kosztu, wpływu na pozostałych współwłaścicieli oraz tego, czy przedsięwzięcie zmienia dotychczasowy sposób używania wspólnej rzeczy.

Dlatego przykładowo wymiana uszkodzonego elementu pompy może być oceniona inaczej niż wykonanie nowego odwiertu, pogłębienie studni albo przebudowa całej instalacji dla potrzeb kolejnego budynku.

Koszty budowy, utrzymania i szkód

Punktem wyjścia przy rozliczaniu wspólnej studni jest art. 207 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, a w takim samym stosunku ponoszą oni wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Nie oznacza to jednak, że każdy rachunek dotyczący studni zawsze należy mechanicznie podzielić według udziałów. Trzeba ustalić charakter wydatku. Inaczej ocenia się konieczny koszt naprawy wspólnego urządzenia, inaczej koszt inwestycji wykonanej bez wymaganej zgody, a jeszcze inaczej bieżące zużycie energii elektrycznej wynikające z bardzo nierównego poboru wody przez poszczególnych użytkowników.

Jeżeli jeden współwłaściciel pokrył konieczny wydatek dotyczący rzeczy wspólnej, może powstać podstawa do żądania odpowiedniego rozliczenia z pozostałymi. Nie należy jednak zakładać, że każda faktura wystawiona na jednego współwłaściciela automatycznie daje mu prawo do odzyskania od pozostałych określonej części kwoty. Znaczenie ma zasadność wydatku, jego charakter, wymagane zgody oraz ustalenia między stronami.

Jeżeli natomiast koszt powstał wskutek zawinionego działania konkretnej osoby – na przykład uszkodzenia pompy przez niewłaściwą ingerencję w instalację – oprócz zasad dotyczących współwłasności mogą mieć zastosowanie przepisy o odpowiedzialności odszkodowawczej. Wtedy trzeba wykazać między innymi szkodę, podstawę odpowiedzialności i związek między działaniem danej osoby a poniesionym kosztem.

Dokumentacja techniczna i dowody

W sporze dotyczącym wspólnej studni dokumenty często mają większe znaczenie niż ustne przekonanie jednej ze stron, że „od zawsze było wiadomo”, kto może korzystać z wody. Przed wysłaniem wezwania albo skierowaniem sprawy do sądu należy uporządkować zarówno dokumenty prawne, jak i techniczne.

Jeżeli planowane są nowe prace, dobrze jest uzyskać pisemną ofertę lub kosztorys wskazujący ich dokładny zakres. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której współwłaściciele formalnie dyskutują o „naprawie studni”, podczas gdy jedna strona rozumie przez to wymianę drobnego elementu, a druga – wykonanie nowego odwiertu i przebudowę instalacji.

Procedura działania przy braku zgody

Brak porozumienia nie powinien prowadzić od razu do samowolnego odłączenia innych osób od wody albo rozpoczęcia kosztownej inwestycji. Najpierw trzeba precyzyjnie określić przedmiot sporu i zaproponować rozwiązanie, które można później przedstawić również sądowi.

Krok 1 – ustal stan prawny. Sprawdź własność gruntu, udziały, dokumenty dotyczące studni oraz ewentualne wcześniejsze umowy. Jeżeli istnieje ustalony między współwłaścicielami sposób korzystania z nieruchomości, trzeba uwzględnić go przy dalszej analizie.

Krok 2 – określ dokładnie planowaną czynność. W piśmie nie wystarczy napisać, że potrzebna jest „zgoda na studnię”. Należy wskazać, czy chodzi o naprawę, wymianę pompy, pogłębienie ujęcia, nowy odwiert, zmianę instalacji, podłączenie kolejnego budynku czy ustalenie zasad poboru wody.

Krok 3 – przedstaw koszty i sposób ich rozliczenia. Do propozycji warto dołączyć kosztorys lub ofertę wykonawcy oraz wskazać proponowany sposób podziału kosztów. Jeżeli problemem jest nierównomierne korzystanie ze studni, można zaproponować techniczny sposób pomiaru zużycia.

Krok 4 – wyznacz rozsądny termin na odpowiedź. Kodeks cywilny nie ustanawia jednego ustawowego terminu, w którym współwłaściciel musi odpowiedzieć na każdą propozycję dotyczącą zarządu rzeczą wspólną. Termin należy więc dostosować do charakteru sprawy. Przy planowanej inwestycji powinien umożliwiać zapoznanie się z dokumentacją; przy rzeczywistej awarii sytuacja może wymagać szybszej reakcji.

Krok 5 – rozważ wariant alternatywny. Jeżeli sprzeciw dotyczy kosztu lub wpływu inwestycji na korzystanie z nieruchomości, przedstawienie tańszego albo mniej ingerującego rozwiązania może pozwolić uniknąć postępowania sądowego.

Krok 6 – w razie potrzeby wystąp do sądu. W zależności od rodzaju czynności podstawą żądania może być między innymi art. 199, 201 albo 202 Kodeksu cywilnego. Wniosek powinien dokładnie opisywać planowaną czynność, udziały współwłaścicieli, dotychczasowy sposób korzystania, stanowiska uczestników oraz argumenty przemawiające za proponowanym rozwiązaniem. Dołącza się dokumenty istotne dla rozstrzygnięcia.

Sprawy dotyczące zarządu rzeczą wspólną są co do zasady rozpoznawane w postępowaniu nieprocesowym. Właściwość sądu i konstrukcję żądania należy jednak dopasować do rzeczywistego przedmiotu sporu. Jeżeli problem polega nie na braku zgody na inwestycję, lecz na bezprawnym odcięciu dostępu do urządzenia, żądaniu zapłaty albo wyrządzeniu szkody, właściwy środek prawny może być inny.

Jeżeli konieczne jest szybkie uregulowanie sytuacji na czas postępowania, można przeanalizować możliwość złożenia wniosku o zabezpieczenie. Nie jest ono udzielane automatycznie – trzeba sformułować odpowiednie żądanie i wykazać przesłanki wymagane przez przepisy postępowania cywilnego.

FAQ

Czy każdy współwłaściciel może korzystać ze wspólnej studni?

Co do zasady współwłaściciel może współposiadać rzecz wspólną i z niej korzystać w zakresie dającym się pogodzić z analogicznymi prawami pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 206 Kodeksu cywilnego. Konkretna sytuacja może jednak zależeć od umów, ustalonego sposobu korzystania i stanu prawnego samej instalacji.

Czy jeden współwłaściciel może odłączyć drugiego od studni?

Nie powinien samowolnie pozbawiać innego współwłaściciela współposiadania i korzystania ze wspólnej rzeczy, jeżeli ten ma do tego prawo. W razie konfliktu trzeba ustalić podstawę prawną korzystania oraz zastosować odpowiedni tryb rozstrzygnięcia sporu zamiast jednostronnie tworzyć stan dokonany.

Kto płaci za naprawę wspólnej studni?

Punktem wyjścia jest art. 207 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną współwłaściciele ponoszą stosownie do wielkości udziałów. Przy konkretnym rachunku trzeba jednak sprawdzić, czego dotyczył wydatek, czy był konieczny, czy uzyskano wymagane zgody oraz jakie zasady rozliczeń obowiązują między stronami.

Czy większość współwłaścicieli może zdecydować o budowie nowej studni?

Nie zawsze. Jeżeli inwestycja przekracza zakres zwykłego zarządu, art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Gdy jej nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Czy mogę sam zapłacić za awaryjną naprawę i żądać zwrotu pieniędzy?

Może istnieć podstawa do rozliczenia koniecznego wydatku dotyczącego wspólnej rzeczy, ale zwrot nie jest automatyczny tylko dlatego, że faktura została opłacona przez jedną osobę. Trzeba wykazać charakter i zasadność wydatku, jego związek ze wspólną rzeczą oraz podstawę obciążenia pozostałych współwłaścicieli.

Czy studnia do 30 metrów zawsze nie wymaga formalności?

Nie należy przyjmować takiej zasady bez dodatkowych warunków. Prawo wodne zwalnia z pozwolenia wodnoprawnego albo zgłoszenia wodnoprawnego wykonanie urządzeń do poboru wód podziemnych z ujęć o głębokości do 30 m na potrzeby zwykłego korzystania z wód, a zwykłe korzystanie obejmuje pobór średniorocznie do 5 m³ na dobę dla potrzeb własnego gospodarstwa domowego lub rolnego. Trzeba więc sprawdzić nie tylko głębokość, ale również przeznaczenie i wielkość poboru oraz ewentualne zastosowanie innych przepisów.

Co zrobić, gdy współwłaściciel nie zgadza się na konieczną inwestycję?

Najpierw należy ustalić, czy planowana czynność jest czynnością zwykłego zarządu, przekracza zwykły zarząd czy ma charakter zachowawczy. Następnie warto przedstawić pisemną propozycję wraz z dokumentacją i kosztorysem. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, w zależności od sytuacji można wystąpić do sądu na podstawie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną.

Czy sąd zawsze zgodzi się na wykonanie studni?

Nie. Wynik zależy od podstawy prawnej wniosku, udziałów, celu planowanej czynności, interesów współwłaścicieli i dowodów. Przy czynności przekraczającej zwykły zarząd art. 199 Kodeksu cywilnego nakazuje sądowi uwzględniać cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Podsumowanie

Przy wspólnej studni najpierw trzeba ustalić własność gruntu i urządzenia, udziały współwłaścicieli oraz dotychczasowe zasady korzystania. Dopiero później można rozstrzygać, kto może pobierać wodę, jaka zgoda jest potrzebna na planowane prace i kto powinien ponieść konkretny koszt.

Przed wykonaniem większej inwestycji warto przygotować pisemny zakres prac, kosztorys i propozycję rozliczenia. Przy awarii należy natomiast dokładnie dokumentować konieczność oraz zakres naprawy. Jeżeli porozumienia nie da się osiągnąć, przepisy o współwłasności przewidują możliwość rozstrzygnięcia określonych sporów przez sąd. Osobno należy zweryfikować wymogi Prawa wodnego dotyczące samej studni i poboru wody.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195–209 dotyczące współwłasności.
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne, w szczególności przepisy dotyczące zwykłego korzystania z wód i zgód wodnoprawnych.
• Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze – w zakresie, w jakim może mieć zastosowanie do wykonywania ujęć wód podziemnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.