Podział współwłasności a dostęp do wody – co zrobić, gdy współwłaściciel chce się oddzielić?

Współwłasność nieruchomości

Na wstępie wskazuję, że zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (K.c.): Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Zaś w myśl art. 198 K.c.: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Nadto zgodnie z art. 206 K.c.: Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem podstaw, aby Panią jako współwłaściciela pozbawić dostępu do wody. Owszem, drugi ze współwłaścicieli może przebudować instalację wodną, ale tylko i wyłącznie w taki sposób, aby również Pani miała zagwarantowany dostęp do wody.

Zniesienie współwłasności

Wskazuję również, że zgodnie z art. 210 § 1 K.c. – Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Wobec powyższego osoba będąca drugim współwłaścicielem ma prawo wnieść pozew do sądu o zniesienie współwłasności. Jeśli sąd uzna za możliwe dokonanie podziału, najprawdopodobniej nastąpi zniesienie współwłasności i podział działki oraz budynku na dwie odrębne nieruchomości.

Podział do korzystania

W przypadku współwłasności czasami dokonuje się również tzw. podziału quad usum, czyli tzw. podziału do korzystania. Wówczas współwłaściciele w terenie mają wyznaczone obszary, z których mogą korzystać wyłącznie oni. Natomiast nadal są współwłaścicielami całej działki i do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Póki nie było dokonanego np. podziału do korzystania, ma Pani teoretycznie prawo do użytkowania całej nieruchomości wspólnej. Jeśli ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania (por. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 28.9.1963 r., III CO 33/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 22, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25.10.1973 r., III CRN 247/73, OSNCP 1974, nr 9, poz. 151, i z dnia 9.7.2003 r., III CKN 325/01, nie publ., oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29.11.2007 r., III CZP 94/07).

Utrudnianie korzystania ze wspólnej nieruchomości

Natomiast w sytuacji, gdy drugi współwłaściciel uniemożliwia Pani wykonywanie przysługującego Pani prawa współwłasności, narusza on zasady płynące z art. 206 K.c. Wskazuję, że jeżeli w danym przypadku stosuje się art. 206 K.c., gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. W konsekwencji współwłaściciel, który pozbawia innego współwłaściciela posiadania na zasadach określonych w art. 206 K.c., narusza jego uprawnienie wynikające ze współwłasności, a sam, w zakresie, w jakim posiada rzecz i korzysta z niej w sposób wykluczający posiadanie i korzystanie innych współwłaścicieli, działa bezprawnie (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10.5.2006 r., III CZP 9/06).

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

Nadto wyjaśniam, że współwłaściciel pozbawiony współposiadania rzeczy lub korzystania z niej przez innego współwłaściciela ma prawo dochodzić od niego na zasadach określonych w art. 224 § 2 lub art. 224 § 2 w związku z art. 225 K.c. roszczenia o wynagrodzenie za bezprawne korzystanie także wtedy, gdy z powodu pozbawienia go współposiadania doszło już do sądowego podziału quoad usum lub wszczęte zostało postępowanie o zniesienie współwłasności. W obu tych sytuacjach sąd musi w postępowaniu nieprocesowym rozstrzygnąć również spór o własność (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 29.11.2007 r., III CZP 94/07), obie te sytuacje wykazują więc istotne podobieństwo do sporu windykacyjnego między współwłaścicielami.

Bowiem właśnie roszczenie o wynagrodzenie przewidziane w 224 § 2 i art. 225 K.c. łączy w sobie pierwiastki roszczenia odszkodowawczego. Co do okresu, za jaki można dochodzić roszczenia, w mojej ocenie nie należy tego traktować jako świadczenie okresowe, a zatem okres przedawnienia byłby tu 6 lat.

Wnioski

• Istnieje możliwość wysłania informacji do drugiego współwłaściciela, również przez mecenasa działającego z pełnomocnictwa Pani. Niemniej wskazuję, że pismo takie będzie miało jedynie charakter informacyjny, gdyż w przypadku braku Pani zgody drugi współwłaściciel może wystąpić do sądu. Również w myśl art. 202 K.c., jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sądu.
• Jeżeli drugi współwłaściciel wystąpi do sądu, sąd dokona zniesienia współwłasności i podzieli nieruchomość (o ile przepisy na to pozwolą). W takiej sytuacji, gdyby korzystanie z wody uzależnione było od drugiego współwłaściciela, można by żądać zaprzestania określonego naruszenia lub zobowiązania do określonego działania drugiego współwłaściciela. Jednakże tu już analiza zależałaby od konkretnego przypadku, zatem na tym etapie trudno przedstawiać konkretne rozwiązania. Niemniej jednak wyjaśniam, że teraz najbardziej zasadnym jest zniesienie współwłasności przez sąd i dokonanie podziału nieruchomości i budynku.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.