Zwrot kosztów remontu domu teściów – kiedy można odzyskać nakłady?

Czy zgoda teściów na remont oznacza obowiązek zwrotu?

Nie zawsze. Zgoda właścicieli na wykonanie łazienki, kuchni, instalacji lub innych prac jest ważnym dowodem, ale sama w sobie nie przesądza jeszcze, że teściowie zobowiązali się oddać wszystkie wydane pieniądze. Nie powoduje również powstania współwłasności domu. Udział w nieruchomości można nabyć co do zasady tylko na podstawie odpowiedniej czynności prawnej, na przykład umowy darowizny albo sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

W opisanej sytuacji należy przede wszystkim odtworzyć rodzinne ustalenia: czy remont miał być odpłatny, czy miał stanowić cenę za wieloletnie bezpłatne zamieszkiwanie, czy rodzice obiecywali przeniesienie własności, czy też strony zakładały wspólne korzystanie z wyremontowanej części domu przez wiele lat. Od odpowiedzi na te pytania zależy właściwa podstawa prawna roszczenia.

Roszczenie kieruje się zasadniczo przeciwko właścicielowi lub właścicielom nieruchomości, którzy uzyskali korzyść z nakładów. Dlatego przed wystąpieniem z żądaniem trzeba sprawdzić aktualny stan księgi wieczystej oraz ustalić, kto był właścicielem w czasie remontu i kto pozostaje wzbogacony w chwili rozliczenia.

Jaka podstawa prawna może mieć zastosowanie?

Nie ma jednej podstawy prawnej właściwej dla każdego remontu wykonanego w domu rodziców lub teściów. Sąd powinien najpierw ustalić, jaki stosunek prawny łączył strony. Dopiero gdy nie da się rozliczyć nakładów na podstawie umowy albo przepisów regulujących korzystanie z rzeczy, można sięgać do bezpodstawnego wzbogacenia.

1. Umowa dotycząca remontu lub zwrotu kosztów

Jeżeli właściciele zobowiązali się zwrócić określoną część wydatków, przenieść udział w nieruchomości albo rozliczyć inwestycję przy wyprowadzce, w pierwszej kolejności stosuje się treść tego porozumienia. Umowa nie zawsze musi być pisemna, lecz ustne ustalenia są znacznie trudniejsze do udowodnienia. Pomocne mogą być wiadomości, e-maile, przelewy opisane jako remont, wspólne kosztorysy i zeznania osób obecnych przy rozmowach.

2. Użyczenie części domu

Bezpłatne udostępnienie piętra domu rodzinie często może zostać zakwalifikowane jako użyczenie. Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Jeżeli dokonuje innych wydatków lub nakładów, odpowiednio stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Znaczenie ma więc między innymi to, czy prace były uzasadnione, zgodne z interesem i prawdopodobną wolą właścicieli oraz czy właściciele wyraźnie je akceptowali.

3. Roszczenia posiadacza o zwrot nakładów

Art. 226 Kodeksu cywilnego reguluje roszczenia samoistnego posiadacza, czyli osoby, która włada rzeczą jak właściciel. Nie można automatycznie uznać za posiadacza samoistnego małżonków, którzy wiedzą, że dom należy do rodziców i mieszkają w nim za ich zgodą. Taka sytuacja częściej wskazuje na posiadanie zależne albo użyczenie. Art. 230 pozwala odpowiednio stosować przepisy o rozliczeniach z posiadaczem zależnym tylko wtedy, gdy z przepisów regulujących dany stosunek nie wynika co innego.

4. Bezpodstawne wzbogacenie

Jeżeli nie ma umowy ani szczególnej podstawy rozliczenia, możliwe jest powołanie się na art. 405 Kodeksu cywilnego. Właściciel, który bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, powinien wydać korzyść, a gdy nie jest to możliwe – zwrócić jej wartość. W niektórych sprawach zastosowanie może mieć również art. 410 § 2, zwłaszcza gdy nakłady były dokonywane dla określonego celu rodzinnego, na przykład trwałego wspólnego zamieszkiwania, a cel ten następnie odpadł lub nie został osiągnięty.

Zobacz również: podobne problemy powstają przy rozliczeniach po rozstaniu partnerów, gdy jedna osoba finansowała nieruchomość należącą do drugiej.

Ile można odzyskać za remont domu teściów?

Nie należy zakładać, że sąd zasądzi sumę wszystkich faktur. Wartość roszczenia zależy od podstawy prawnej i ustalonego stanu faktycznego. Przy bezpodstawnym wzbogaceniu granicę odpowiedzialności wyznacza co do zasady rzeczywista korzyść właściciela oraz zubożenie osoby finansującej. Jeżeli te wartości są różne, roszczenie nie powinno przekraczać niższej z nich.

W praktyce bada się między innymi:

• jakie konkretnie prace wykonano i kto je sfinansował,
• czy prace były konieczne, użyteczne czy wyłącznie dostosowane do gustu mieszkańców,
• o ile nakłady zwiększyły wartość nieruchomości,
• jaki stopień zużycia wystąpił do chwili wyprowadzki lub procesu,
• czy inwestor przez wiele lat korzystał z domu bez czynszu i czy miało to stanowić element rodzinnego rozliczenia,
• czy właściciele również finansowali część robót lub materiałów.

Przy większym sporze wysokość korzyści zwykle ustala biegły z zakresu budownictwa lub wyceny nieruchomości. Nie powinno się utożsamiać wzrostu wartości domu z całym wzrostem cen rynkowych w danym okresie. Trzeba wyodrębnić wpływ konkretnych prac od zmian koniunktury na rynku nieruchomości.

Kto może żądać zapłaty, gdy remont finansowali małżonkowie?

Trzeba ustalić, z jakiego majątku pochodziły pieniądze. Jeżeli remont opłacano z wynagrodzeń uzyskiwanych w czasie trwania wspólności ustawowej, wierzytelność o zwrot może należeć do majątku wspólnego małżonków. Bezpiecznym rozwiązaniem jest wówczas wspólne skierowanie wezwania do zapłaty i wspólne dochodzenie roszczenia.

Jeżeli część wydatków pochodziła z majątku osobistego jednego małżonka, na przykład ze środków otrzymanych w darowiźnie tylko przez niego albo pochodzących ze sprzedaży jego majątku osobistego, trzeba to wyraźnie wykazać. Sam fakt, że faktura została wystawiona na jednego małżonka, nie zawsze przesądza o źródle finansowania.

Czy można zabrać meble, sprzęt i elementy wyposażenia?

Ruchome przedmioty kupione przez małżonków, takie jak wolnostojące meble, telewizor, pralka lub lodówka, co do zasady pozostają ich własnością i mogą zostać zabrane, o ile nie zostały darowane właścicielom domu. Warto zachować dowody zakupu i numery seryjne.

Inaczej ocenia się elementy trwale połączone z budynkiem, których odłączenie powodowałoby uszkodzenie albo istotną zmianę rzeczy, na przykład instalacje, płytki, tynki, część zabudowy lub urządzenia wbudowane na stałe. Takie elementy mogą stać się częściami składowymi nieruchomości, a ich wartość rozlicza się w ramach nakładów. Nie należy samodzielnie demontować ich w sposób powodujący szkodę bez wcześniejszego porozumienia z właścicielami.

Jak przygotować żądanie zwrotu nakładów?

Przed wysłaniem wezwania warto wykonać następujące czynności:

1. Sprawdzić własność domu – pobrać aktualną treść księgi wieczystej i ustalić właścicieli w okresie wykonywania prac.
2. Spisać wszystkie prace – wskazać daty, pomieszczenia, wykonawców, rodzaj materiałów i zakres robocizny.
3. Ustalić źródła finansowania – przyporządkować faktury, paragony, przelewy, wypłaty gotówki i kredyty do poszczególnych osób.
4. Zebrać dowody zgody właścicieli – wiadomości, e-maile, fotografie, projekty, wspólne zakupy i świadków.
5. Oddzielić ruchomości od nakładów – sporządzić listę rzeczy, które można zabrać, oraz elementów trwale związanych z budynkiem.
6. Oszacować wartość roszczenia – przy większej inwestycji rozważyć prywatną opinię rzeczoznawcy lub kosztorysanta.
7. Wysłać pisemne wezwanie – opisać podstawę żądania, podać kwotę, wyznaczyć rozsądny termin zapłaty i zachować dowód doręczenia.

Jeżeli strony chcą uniknąć procesu, mogą zawrzeć ugodę określającą kwotę, raty, termin wyprowadzki, zasady zabrania wyposażenia i wzajemne zrzeczenie się dalszych roszczeń. Przy wysokiej wartości sporu ugoda powinna zostać sprawdzona przez prawnika.

Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów

Termin przedawnienia zależy od kwalifikacji prawnej. Jeżeli rozliczenie następuje na podstawie użyczenia, art. 719 Kodeksu cywilnego przewiduje roczny termin dla roszczenia biorącego do używania o zwrot nakładów, liczony od dnia zwrotu rzeczy. Przy roszczeniach posiadacza z art. 226 w związku z art. 229 również występuje roczny termin od zwrotu rzeczy.

Jeżeli podstawą jest bezpodstawne wzbogacenie i nie ma przepisu szczególnego, co do zasady stosuje się ogólny sześcioletni termin z art. 118 Kodeksu cywilnego. Początek biegu terminu wymaga jednak ustalenia, kiedy roszczenie mogło stać się wymagalne, zwłaszcza gdy nakłady były dokonywane przez wiele lat w ramach rodzinnego porozumienia. Dla starszych roszczeń znaczenie mogą mieć również przepisy przejściowe dotyczące zmiany terminów przedawnienia.

Wezwanie do zapłaty samo w sobie nie przerywa biegu przedawnienia. Dlatego przy zbliżającym się terminie nie należy ograniczać się do korespondencji, lecz trzeba rozważyć czynność, która zgodnie z prawem wpływa na bieg przedawnienia, na przykład wniesienie pozwu lub wszczęcie mediacji.

Jak zabezpieczyć nakłady przed rozpoczęciem remontu?

Najbezpieczniej zawrzeć pisemną umowę jeszcze przed rozpoczęciem prac. Powinna określać właścicieli nieruchomości, zakres inwestycji, źródła finansowania, sposób wyceny nakładów, termin i zasady zwrotu, skutki wyprowadzki oraz to, czy w zamian ma zostać przeniesiony udział w nieruchomości.

Jeżeli inwestujący ma już udział w domu, potrzebne są odmienne zasady dotyczące zgody na prace i zabezpieczenia nakładów współwłaściciela. Gdy rodzina rozważa trwałe przekazanie domu lub zapewnienie mieszkania na przyszłość, warto porównać skutki takich rozwiązań jak darowizna lub dożywocie.

Ustna obietnica w rodzaju „kiedyś dom będzie wasz” nie zastępuje aktu notarialnego i nie gwarantuje przeniesienia własności. Przy kosztownym remoncie brak dokumentów jest jednym z najczęstszych źródeł późniejszych sporów rodzinnych.

Najczęstsze pytania

Czy zgoda teściów na remont wystarczy, aby odzyskać pieniądze?

Nie przesądza o wygranej, ale jest ważnym dowodem. Trzeba dodatkowo wykazać podstawę rozliczenia, finansowanie prac, zakres korzyści właścicieli oraz brak okoliczności wskazujących, że wydatki były darowizną albo uzgodnioną ceną za korzystanie z domu.

Czy można żądać zwrotu pełnej kwoty z faktur?

Nie zawsze. Przy bezpodstawnym wzbogaceniu znaczenie ma rzeczywiste wzbogacenie właściciela, a przy innych podstawach prawnych zakres zwrotu określają właściwe przepisy lub umowa. Faktury dowodzą wydatku, ale nie muszą odpowiadać aktualnej wartości nakładów.

Czy remont daje prawo do części domu?

Nie. Nawet bardzo wysoki nakład nie powoduje automatycznego nabycia udziału w nieruchomości. Do przeniesienia własności potrzebna jest umowa w formie aktu notarialnego albo inna szczególna podstawa przewidziana prawem.

Czy teściowie mogą twierdzić, że remont był zapłatą za mieszkanie?

Mogą podnieść taki argument, ale muszą wykazać, że właśnie tak strony się umówiły albo że z całokształtu okoliczności wynika taki sposób rozliczenia. Sąd oceni długość zamieszkiwania, ponoszone opłaty, treść rozmów i zachowanie stron.

Czy brak faktur przekreśla roszczenie?

Nie, lecz utrudnia dowodzenie. Można korzystać z przelewów, umów z wykonawcami, zdjęć, wiadomości, dokumentacji budowlanej, zeznań świadków oraz opinii biegłego. Trzeba jednak możliwie precyzyjnie wykazać zakres i finansowanie prac.

Od kiedy można naliczać odsetki?

Jeżeli termin zapłaty nie wynika z umowy, świadczenie powinno zostać spełnione niezwłocznie po skutecznym wezwaniu dłużnika. W praktyce odsetek za opóźnienie żąda się po upływie terminu wskazanego w prawidłowo doręczonym wezwaniu, z uwzględnieniem charakteru i wysokości roszczenia.

Podsumowanie

Osoby, które sfinansowały remont domu teściów, mogą mieć roszczenie o zapłatę, ale nie powstaje ono automatycznie i nie zawsze obejmuje wszystkie wydatki. Najważniejsze jest ustalenie treści rodzinnego porozumienia, charakteru korzystania z domu, źródła pieniędzy oraz wartości korzyści pozostającej po stronie właścicieli.

W opisanym przypadku zgoda rodziców na remont, plan wieloletniego zamieszkiwania oraz wykonanie nowych pomieszczeń przemawiają za dokładnym zbadaniem roszczenia. Przed wyprowadzką warto sporządzić dokumentację, ustalić listę ruchomości, sprawdzić terminy przedawnienia i skierować do właścicieli precyzyjne wezwanie do zapłaty.

Źródła

• Kodeks cywilny – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 118, 226, 229, 230, 405, 410, 455, 713 i 719.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 października 2019 r., I CSK 187/19 – sprawa nakładów na dom wznoszony i wykańczany na nieruchomości rodziców małżonka.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 21 marca 2018 r., V CSK 215/17 – znaczenie właściwej podstawy prawnej i ustalenia wartości wzbogacenia przy nakładach na cudzą nieruchomość.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2023 r., II CSKP 843/22 – sposób ustalania wartości nakładów i konieczność oddzielenia ich wpływu od ogólnego wzrostu cen nieruchomości.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.