Rozliczenie czynszu po rozwodzie i sprzedaż udziału w mieszkaniu

Dochodzenie zwrotu opłat właścicielskich

Współwłaściciel, który samodzielnie ponosił opłaty właścicielskie związane z nieruchomością, ma prawo domagać się od drugiego współwłaściciela zwrotu przypadającej na niego części tych kosztów. Dotyczy to m.in. czynszu czy podatku od nieruchomości, ale nie obejmuje opłat za media, takich jak prąd, gaz czy woda.

Podstawą prawną takiego roszczenia jest art. 376 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny:
„Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.”

Należy jednak pamiętać o przedawnieniu roszczeń. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego, roszczenia te przedawniają się co do zasady z upływem sześciu lat, przy czym koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Oznacza to, że możliwe jest dochodzenie zwrotu opłat jedynie za ostatnie sześć lat, w których drugi współwłaściciel był właścicielem udziału.

Brak możliwości eksmisji współwłaściciela

Współwłaściciel nieruchomości ma pełne prawo do korzystania z niej. Sam fakt sprzedaży udziału osobie trzeciej nie pozbawia drugiego współwłaściciela prawa do zamieszkiwania w lokalu. Nowy nabywca udziału nie może żądać eksmisji współwłaściciela tylko dlatego, że nie osiągnięto porozumienia co do spłaty.

Sprzedaż udziału za rażąco niską cenę

Jeżeli udział w nieruchomości został sprzedany za cenę rażąco odbiegającą od wartości rynkowej, warto rozważyć możliwość podważenia ważności takiej umowy. Podstawą może być art. 58 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:
„Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (…)”
oraz
„Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego.”

Osoba, która ma w tym interes prawny, może wystąpić z powództwem o ustalenie nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c. Uprawnienie to nie ulega przedawnieniu.

Zniesienie współwłasności

Alternatywnym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o zniesienie współwłasności. W praktyce wiąże się to najczęściej z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela, jednak pozwala definitywnie zakończyć spór i uregulować sytuację prawną nieruchomości.