Firma kupiła udział w mieszkaniu – prawa drugiego współwłaściciela

Co nabywa firma kupująca udział w mieszkaniu?

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Firma kupująca udział wstępuje w miejsce sprzedającego i uzyskuje prawo do współposiadania całego mieszkania, udziału w pożytkach oraz żądania zniesienia współwłasności.

Nie oznacza to nabycia konkretnego pokoju ani wyznaczonej części lokalu. Zakres faktycznego korzystania zależy od porozumienia współwłaścicieli, dotychczasowego podziału do korzystania albo orzeczenia sądu. Na podstawie art. 221 Kodeksu cywilnego wcześniejsze ustalenia dotyczące sposobu korzystania mogą być skuteczne również wobec nabywcy, jeżeli o nich wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć.

Firma nie nabywa automatycznie osobistych roszczeń sprzedającego za wcześniejszy okres ani nie przejmuje bez odrębnej podstawy jego dawnych zobowiązań wobec drugiego współwłaściciela. Warto sprawdzić akt notarialny, księgę wieczystą i treść ewentualnej cesji wierzytelności.

Zobacz również: ogólne zasady sprzedaży udziału we współwłasności.

Czy nowy współwłaściciel odpowiada za wcześniejsze opłaty?

Od dnia zakupu udziału firma staje się współwłaścicielem i na podstawie art. 207 Kodeksu cywilnego uczestniczy w wydatkach i ciężarach związanych z mieszkaniem stosownie do wielkości udziału. Za wcześniejszy okres co do zasady odpowiada osoba, która była wówczas współwłaścicielem.

Jak rozliczyć stare opłaty, podatek i fundusz remontowy?

Nie każda pozycja określana potocznie jako „czynsz” podlega jednak podziałowi po połowie. Trzeba przeanalizować rozliczenia zarządcy lub wspólnoty i oddzielić między innymi:

• koszty związane z własnością – np. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, koszty zarządu nieruchomością wspólną, fundusz remontowy i niektóre stałe opłaty administracyjne;
• koszty faktycznego korzystania – np. prąd, gaz, woda lub inne media rozliczane według zużycia, które zazwyczaj obciążają osobę korzystającą z lokalu;
• opłaty mieszane – wymagające rozbicia na część stałą i zależną od liczby mieszkańców albo zużycia.

Roszczenia za podatek, koszty zarządu, fundusz remontowy lub konieczne naprawy poniesione przed sprzedażą udziału należy zasadniczo kierować do poprzedniego współwłaściciela. Nowy nabywca odpowiada za wcześniejszy dług tylko wtedy, gdy skutecznie go przejął albo istnieje inna szczególna podstawa prawna. Sam zakup udziału nie przenosi automatycznie zobowiązań sprzedającego.

Jeżeli mieszkanie przynosiło dochód, na przykład było wynajmowane, pożytki i przychody również przypadają współwłaścicielom stosownie do udziałów. Więcej praktycznych zasad opisuje materiał o dochodach z najmu współwłasności.

Czy można odzyskać koszty remontów wykonanych przed sprzedażą udziału?

Rozliczenie remontów zależy od rodzaju nakładu, jego celu, zgody pozostałych współwłaścicieli oraz tego, czy wydatek był konieczny dla zachowania mieszkania, czy jedynie podnosił standard. Inaczej ocenia się usunięcie awarii lub wymianę zużytych elementów, a inaczej kosztowną modernizację przeprowadzoną wyłącznie według preferencji osoby zajmującej lokal.

Przy ocenie roszczenia znaczenie mają zasady zarządu rzeczą wspólną z art. 199–203 Kodeksu cywilnego, art. 207 Kodeksu cywilnego oraz – zależnie od okoliczności – przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Nie można automatycznie przyjąć, że drugi współwłaściciel zwróci połowę każdej faktury. Trzeba wykazać zakres prac, ich konieczność lub korzyść dla wspólnej rzeczy, wysokość wydatku i źródło finansowania.

W opisanej sytuacji szczególnie ważne są faktury, potwierdzenia przelewów, uchwały wspólnoty, korespondencja z drugim współwłaścicielem, zdjęcia stanu przed i po remoncie oraz dowody wskazujące, kto podjął decyzję o pracach. Roszczenia dotyczące nakładów poniesionych w okresie, gdy właścicielem udziału był ojciec, co do zasady nie przechodzą automatycznie na firmę, która kupiła udział.

Przedawnienie roszczeń o zwrot opłat i nakładów

Roszczenia pieniężne współwłaściciela podlegają przedawnieniu. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego ogólny termin wynosi obecnie sześć lat, a jego koniec przypada zasadniczo na ostatni dzień roku kalendarzowego. Bieg terminu ocenia się odrębnie dla każdej zapłaconej należności, ponieważ poszczególne roszczenia stają się wymagalne w różnym czasie.

W przypadku wydatków ponoszonych przez około dwadzieścia lat znaczna część najstarszych roszczeń będzie zazwyczaj przedawniona. Konieczne jest jednak sprawdzenie dat płatności, wcześniejszych zasad przedawnienia, przepisów przejściowych, ewentualnego uznania długu oraz czynności podjętych przed sądem. Samo wysłanie zwykłego wezwania do zapłaty nie przerywa biegu przedawnienia.

Czy firma może wejść do mieszkania lub żądać kluczy?

Firma jako współwłaściciel ma prawo do współposiadania mieszkania na zasadach z art. 206 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak prawa do siłowego wejścia, samowolnej wymiany zamków, usunięcia rzeczy ani zajęcia dowolnych pomieszczeń z pominięciem praw drugiego współwłaściciela.

Czy nowy współwłaściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z lokalu?

Jeżeli jedna osoba faktycznie wyklucza drugą ze współposiadania, wyłączony współwłaściciel może żądać dopuszczenia do korzystania, sądowego ustalenia sposobu korzystania, a w określonych warunkach także wynagrodzenia. Sąd Najwyższy w uchwale siedmiu sędziów z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, wskazał, że wynagrodzenie może przysługiwać wtedy, gdy korzystanie narusza art. 206 Kodeksu cywilnego i wyłącza współposiadanie drugiej osoby.

Samo wieloletnie zamieszkiwanie przez jednego współwłaściciela nie oznacza automatycznie obowiązku zapłaty. Znaczenie ma, czy firma rzeczywiście zażądała dostępu, czy została z niego wyłączona oraz czy wcześniej obowiązywało porozumienie określające sposób używania lokalu. Szczegółową procedurę opisujemy w poradniku o dostępie współwłaściciela do mieszkania.

Czy niska cena udziału pozwala podważyć umowę sprzedaży?

Sama różnica między ceną sprzedaży udziału a jego szacunkową wartością rynkową nie powoduje nieważności umowy. Właściciel może sprzedać udział taniej, a cena udziału nabywanego bez kontroli nad całym lokalem bywa niższa niż matematyczna część wartości całej nieruchomości.

Podważenie umowy wymaga konkretnej podstawy prawnej, na przykład pozorności, sprzeczności z ustawą, obejścia prawa, naruszenia zasad współżycia społecznego albo wady oświadczenia woli. Uprawnienia z tytułu wyzysku przysługują przede wszystkim stronie pokrzywdzonej umowy, a nie drugiemu współwłaścicielowi. Powództwo o ustalenie nieważności na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga zarówno interesu prawnego, jak i wykazania rzeczywistej przyczyny nieważności; sama niska cena nie wystarcza.

Jeżeli sprzedający był dłużnikiem drugiego współwłaściciela, a sprzedaż doprowadziła do jego niewypłacalności lub ją pogłębiła, w wyjątkowych sytuacjach może wchodzić w grę skarga pauliańska. Wymaga ona jednak wykazania wszystkich przesłanek z art. 527 i następnych Kodeksu cywilnego, w tym pokrzywdzenia wierzyciela oraz odpowiedniej wiedzy nabywcy.

Czy firma może doprowadzić do sądowej sprzedaży mieszkania?

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. W przypadku mieszkania fizyczny podział najczęściej nie jest możliwy, dlatego sąd może przyznać lokal jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego albo zarządzić sprzedaż lokalu i podział uzyskanej kwoty. Cena, za którą firma kupiła udział, nie wiąże sądu; wartość mieszkania i udziałów ustala się według okoliczności sprawy, zwykle na podstawie opinii biegłego.

Jeżeli lokal zostanie przyznany matce, sąd może rozłożyć spłatę na raty, przy czym łączny okres rat nie może przekroczyć dziesięciu lat. Nie oznacza to jednak, że sąd zawsze przyzna mieszkanie osobie, która w nim mieszka. Bada między innymi możliwości finansowe, sposób korzystania, sytuację stron i realność wykonania spłaty. Gdy żadna strona nie może przejąć lokalu lub spłata jest nierealna, możliwa jest sprzedaż sądowa.

Właśnie dlatego twierdzenie, że współwłaścicielowi „nie grozi eksmisja”, byłoby zbyt kategoryczne. Nabywca udziału nie może usunąć matki samodzielnie, ale prawomocne zniesienie współwłasności może doprowadzić do utraty przez nią prawa własności i obowiązku opuszczenia lokalu. Przy ocenie wzajemnych rozliczeń pomocny jest również materiał dotyczący rozliczenia udziału byłej żony.

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także wzajemne roszczenia aktualnych współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Zgodnie z art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego trzeba je zgłosić w tym postępowaniu, ponieważ po jego prawomocnym zakończeniu nie można ich dochodzić osobno. Roszczenie dotyczące okresu, gdy udział należał do ojca, może natomiast wymagać odrębnego pozwu przeciwko niemu.

Jak przygotować się do sporu z nabywcą udziału?

1. Sprawdź stan prawny – pobierz aktualny odpis księgi wieczystej i ustal datę oraz zakres nabycia udziału.
2. Rozbij opłaty na kategorie – oddziel koszty właścicielskie, fundusz remontowy i podatek od mediów oraz wydatków osobistych.
3. Zbierz dowody – potwierdzenia przelewów, faktury, rozliczenia wspólnoty, dokumentację remontów i korespondencję z ojcem oraz nabywcą.
4. Ustal sposób korzystania – zgromadź dowody, czy ojciec dobrowolnie się wyprowadził, zachował klucze, żądał dostępu lub zawarł choćby dorozumiane porozumienie.
5. Odpowiedz pisemnie na żądania – zażądaj wskazania podstawy prawnej, okresu i dokładnego wyliczenia kwoty, nie uznając długu bez analizy.
6. Przygotuj wariant ugodowy – możliwe jest ustalenie odpłatnego korzystania, harmonogramu spłaty, sprzedaży całego lokalu na wolnym rynku lub wzajemnego potrącenia udowodnionych roszczeń.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 58, 118, 198, 199–207, 210–212, 220–225 oraz 527 i nast. – oficjalny tekst jednolity.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 189 i 617–625 – oficjalny tekst jednolity.
3. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12 – orzeczenie Sądu Najwyższego.