Współwłasność mieszkania – rozwiązanie konfliktu i wprowadzenie

Uprawnienie do korzystania z mieszkania będącego współwłasnością

Podstawą prawną do udzielenia odpowiedzi na zapytanie stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610; dalej „K.c.”). W oparciu o art. 140 K.c. – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Na pozytywną stronę własności składają się dwa uprawnienia podstawowe: uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz do rozporządzania rzeczą. W zakresie uprawnienia do korzystania wskazuje się na kolejny zespół uprawnień przyznanych właścicielowi (tzw. triada uprawnień). Przede wszystkim właścicielowi przysługuje prawo do posiadania rzeczy (ius possidendi), lecz także do używania jej w takiej postaci, która nie jest związana z pobieraniem pożytków (ius utendi), jak i do pobierania pożytków (ius fruendi). Skoro władztwo właściciela nad rzeczą jest szerokie, ma on także uprawnienie do dyspozycji faktycznych związanych z rzeczą, w tym do jej przetworzenia, zużycia i zniszczenia. W zakresie uprawnienia do rozporządzania rzeczą (ius disponendi) właściciel ma prawo do wyzbycia się rzeczy (zob. jednak zastrzeżenie z pkt 6 poniżej), w tym do przeniesienia jej własności na inny podmiot. Ponadto przysługuje mu uprawnienie do obciążenia rzeczy prawami rzeczowymi, a także do zawarcia umów obligacyjnych dotyczących rzeczy.

Negatywna strona własności jest wyrażona w sformułowaniu „z wyłączeniem innych osób”. Oznacza obowiązek nieingerowania przez inne podmioty w uprawnienia przysługujące właścicielowi (non facere). Negatywna strona własności stanowi powszechny obowiązek nieczynienia niczego, co naruszałoby uprawnienia przyznane właścicielowi. Możliwość ingerencji osoby trzeciej w cudzą własność może wynikać jednak z mocy prawa, a ponadto być konsekwencją zgody właściciela (np. gdy obciążył on własną rzecz ograniczonym prawem rzeczowym).

Ograniczenia prawa własności

Podkreślić jednak należy, że prawo własności nie ma charakteru absolutnego, niczym nieograniczonego. Pierwszą granicę prawa własności stanowi całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Prawo własności jest kształtowane, począwszy od Konstytucji, zarówno przez normy prawa cywilnego, jak i normy innych gałęzi prawnych, w tym przede wszystkim ustawy o charakterze administracyjnoprawny, a także inne akty. Większość ograniczeń prawa własności ma właśnie charakter publicznoprawny i wynika zarówno z przepisów prawa administracyjnego, jak i z wydanych decyzji administracyjnych.

Klauzule generalne – zasady współżycia społecznego

Nadto w art. 140 K.c. wskazano na ograniczenia własności w postaci klauzul generalnych zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. Klauzule generalne odgrywają istotną rolę w systemie prawa, przenikają bowiem tenże system i nadają normom prawnym swoiste zabarwienie, stanowiąc łącznik pomiędzy normami prawnymi a szerokim układem norm pozaprawnych. Zasady współżycia społecznego obejmują normy etyczne i moralne, odnoszące się do wzajemnych relacji między ludźmi. U podstaw wprowadzenia zasad współżycia społecznego do systemu prawa leżała potrzeba objęcia ochroną prawną wartości moralnych, kulturalnych, zwyczajowych i obyczajowych. Jedną z funkcji zasad współżycia społecznego jest wyznaczenie granicy wykonywania prawa własności. W konsekwencji w treści własności nie mieszczą się typowe niemoralne zachowania, które nigdy nie mogą być przedsiębrane przez żadnego właściciela.

Klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa

Klauzulą generalną jest także społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W omawianej klauzuli chodzi o pewne ukierunkowanie, które uwzględnia zarówno interes społeczny, jak i funkcjonalne ujęcie praw majątkowych. Omawiana klauzula odwołuje się do kryteriów ekonomicznych, które z punktu widzenia moralności nie zawsze zasługują na aprobatę. Uwzględnia ona zarówno interes jednostkowy, jak i interes społeczny, które powinny się nawzajem równoważyć. Ograniczenia wynikające z klauzuli społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa nie mogą iść jednak dalej niż ograniczenia wynikające z zasad współżycia społecznego.

Ustalenie sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości

Z przedstawionego opisu wynika, że jest Pani współwłaścicielką nieruchomości w 1/4. Natomiast wspólne wykonywanie prawa z innymi współwłaścicielami może prowadzić do konfliktów, dlatego też rekomendowałabym, aby wystąpić z wnioskiem do sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości. W takim wniosku określa Pani część nieruchomości, z której będzie wyłącznie korzystać, a także wskazuje Pani część nieruchomości, z której będzie wyłącznie korzystać druga strona. Dodatkowo wskazuje się, z jakich części wspólnych, np. łazienka, kuchnia, będą Panie razem korzystać. Najlepiej będzie podzielić się pokojami i ustalić, z jakich części wspólnych Panie będą korzystać.

Partycypowanie w kosztach wspólnej nieruchomości

Jako współwłaścicielka mieszkania powinna Pani płacić 1/4 opłat właścicielskich, czyli nie za media, prąd, gaz, tylko np. czynsz, podatek od nieruchomości. W tym zakresie Pani matka może ewentualnie żądać zwrotu należności nieprzedawnionych – okres przedawnienia to 3 lata. Natomiast Pani ma kontrargument: nie miała Pani dokumentów, które mogłyby stanowić podstawę do dokonywania opłat.

Na koniec dodam, że zalecałabym Paniom rozważenie zniesienia współwłasności, wówczas jedna z osób otrzymałaby mieszkanie w całości, a druga mogłaby uzyskać spłatę ze swego udziału, czyli środki na np. wkład własny na nową nieruchomość. Jeżeli zdecydowałaby się Pani na zniesienie współwłasności, to mama musiałaby Panią spłacić w zakresie 1/4 nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.