Nieruchomość po śmierci właściciela – jak kupić, nie znając następców prawnych?

Jeśli zna Pan numer ewidencyjny działki, można skorzystać z elektronicznego rejestru ksiąg wieczystych dostępnego na stronie: eks.ms.gov.pl. i w ten sposób pozyskać informację na temat statusu prawnego działki. Ale rzeczywiście nadal może jako właściciel widnieć tam osoba zmarła.

Artykuł 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece daje odpowiedź na pytanie, czy można kupić (sprzedać) nieruchomość, gdy nadal jest wpisany w księdze wieczystej zmarły właściciel. Zgodnie z tym przepisem:

„Wpis może nastąpić, gdy osoba, której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje jednocześnie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Jednakże do ujawnienia właściciela wystarcza, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami”.

Przepis ten potwierdza, że zmarły właściciel wpisany w księdze wieczystej nie stanowi przeszkody uniemożliwiającej zakup nieruchomości. Kluczowe jest to, czy sprzedający może wykazać swoje prawo do nieruchomości. Od tego zależy bowiem następstwo prawne kupującego, które jest podstawą do ostatecznego wpisu nowego właściciela w dziale drugim. Zatem należałoby ustalić, kto obecnie jest właścicielem działki.

Kupiec na działkę – interes prawny a interes faktyczny

Pan, jako osoba zainteresowana zakupem działki, nie ma interesu prawnego. Jest to interes faktyczny. Niestety, przy braku interesu prawnego nie istnieją żadne legalne sposoby na pozyskanie informacji na temat tego, do kogo obecnie należy przedmiotowa działka. Może Panu po prostu pomoc przysłowiowy łut szczęścia, czyli zdarza się trafić na właściciela przez Internet, gdy zna się numer ewidencyjny działki. Warto na pewno wypytać sąsiadów, którzy być może zechcą udzielić informacji, które pomogłyby w skontaktowaniu się z krewnymi właściciela działki.

Wniosek potencjalnego nabywcy działki o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym właścicielu

Natomiast co do możliwości ustalenia formalnie spadkobiercy lub spadkobierców. Kodeks cywilny nie wskazuje, jak należy rozumieć pojęcie „interesu”, ale w poglądach doktryny i orzecznictwa podkreśla się w tym przypadku jego szerokie rozumienie, np. pogląd przedstawiony w komentarzu pod redakcją prof. A. Kidyby, w którym zawarto następujące stwierdzenie: „Termin »interes« należy więc interpretować stosunkowo szeroko, nie zawsze musi to być interes prawny, chodzi o jakikolwiek interes, o charakterze osobistym czy majątkowym” (Kidyba, Andrzej i Niezbecka, Elżbieta. Art. 1025. W: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Spadki, wyd. IV., rok: 2015). Wniosek może więc złożyć każdy, „kto jest zainteresowany w wywołaniu skutków prawnych związanych z prawomocnym stwierdzeniem nabycia spadku, w szczególności skutków określonych w art. 1025 § 2 i 1027 K.c. Interes prawny pełni w tym wypadku funkcję legitymacyjną, a ściśle uprawnienia do wszczęcia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku. Chodzi przy tym o obiektywny interes prawny, czyli obiektywną potrzebę wszczęcia postępowania (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. IV CSK 361/08).

Następcy prawni właściciela z wniosku kupującego jako mającego interes faktyczny

A zatem wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłej osobie może złożyć każda osoba mająca w tym interes. Nie musi to być interes prawny, lecz może nim być także interes faktyczny (art. 1025 § 1 K.c). Ustawa zakreśla szeroko krąg osób uprawnionych do wszczęcia postępowania o stwierdzenie nabycia spadku. Osobą legitymowaną czynnie do wystąpienia z takim wnioskiem będzie więc każdy, kto ma interes w powstaniu skutków prawnych związanych z wydaniem postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po określonym spadkodawcy przez osoby wymienione w orzeczeniu sądu. Przy czym, jak podkreśla się w judykaturze i piśmiennictwie, przepis ww. art. 1025 nie wymaga posiadania przez wnioskodawcę w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku interesu prawnego. Interes ten może mieć także charakter interesu faktycznego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2007 roku, I CNP 51/07, LEX nr 322025).

Przykłady

Jan Kowalski i dziedziczna kopalnia

Jan Kowalski zainteresował się zakupem starej kopalni węgla, której właściciel zmarł 50 lat temu, a jego spadkobiercy nigdy nie zostali formalnie zidentyfikowani. Pomimo tego, że teren ten był zapomniany i zaniedbany, Jan widział w nim potencjał na rozwój turystyczny. Po konsultacji z prawnikiem, Jan zdecydował się wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku, co umożliwiło mu złożenie formalnej oferty zakupu terenu.

Małgorzata Nowak i mieszkanie po babci

Małgorzata dowiedziała się, że mieszkanie, w którym kiedyś mieszkała jej babcia, zostało opuszczone po jej śmierci. W akcie zgonu nie wymieniono żadnych spadkobierców. Chcąc zachować nieruchomość w rodzinie, Małgorzata postanowiła skorzystać z przepisów pozwalających na stwierdzenie nabycia spadku, dzięki czemu mogła formalnie przejąć własność mieszkania, co było pierwszym krokiem do jego renowacji.

Piotr Żmuda i opuszczony dom na wsi

Piotr natrafił na opuszczony dom podczas spaceru po wsi, gdzie mieszkał. Dowiedział się, że ostatni znany właściciel zmarł bezpośrednio po wojnie, a nieruchomość od tego czasu pozostawała niezagospodarowana. Zainteresowany przekształceniem tego miejsca w pensjonat, Piotr zaczął poszukiwania prawnych następców zmarłego. Po konsultacji z radcą prawnym, zdecydował się wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku, prezentując swoje plany inwestycyjne jako dowód faktycznego interesu.

Podsumowanie

Kupno nieruchomości po zmarłym właścicielu, którego spadkobiercy nie są znani, wymaga specjalnej procedury prawnej. Potencjalni nabywcy mogą wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku, demonstrując swój faktyczny interes w nabyciu nieruchomości. Kluczowe jest zdobycie odpowiednich dokumentów i skorzystanie z pomocy prawnej, aby z powodzeniem przeprowadzić proces i zapewnić legalność transakcji.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w zakresie nabycia nieruchomości po zmarłym właścicielu? Skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online oraz profesjonalnego sporządzania niezbędnych pism, aby upewnić się, że cały proces przebiegnie sprawnie i zgodnie z obowiązującym prawem. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. IV CSK 361/08
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2007 roku, I CNP 51/07