Sprzedaż udziału w mieszkaniu przez syndyka – prawa współwłaściciela

Czy udział w mieszkaniu wchodzi do masy upadłości?

Po ogłoszeniu upadłości majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz majątek nabyty w toku postępowania tworzą masę upadłości przeznaczoną na zaspokojenie wierzycieli. Jeżeli dłużnik jest właścicielem wyłącznie udziału w nieruchomości, do masy co do zasady wchodzi właśnie ten udział, a nie udziały pozostałych współwłaścicieli.

W opisanej sytuacji syn zachowuje własne 2/3 mieszkania. Postępowanie upadłościowe matki nie powoduje samo przez się przejęcia jego udziału przez syndyka. Syndyk może natomiast likwidować 1/3, która należała wcześniej do upadłej, jeżeli darowizna tej części została uznana za bezskuteczną wobec masy upadłości albo jej bezskuteczność wynika z ustawy.

Nie należy utożsamiać bezskuteczności darowizny z jej zwykłym odwołaniem lub unieważnieniem. Zgodnie z art. 127 ust. 1 Prawa upadłościowego nieodpłatne rozporządzenie majątkiem dokonane w ciągu roku przed złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości jest bezskuteczne w stosunku do masy. Oznacza to, że syndyk może traktować przedmiot takiej czynności jako przeznaczony do zaspokojenia wierzycieli. Jeżeli darowizna została dokonana wcześniej, znaczenie mogą mieć inne podstawy jej zakwestionowania, w tym przepisy o ochronie wierzycieli przed czynnościami dokonanymi z ich pokrzywdzeniem. Ocena zależy wtedy od dat, treści dokumentów i podstawy rozstrzygnięcia sądu.

Dlatego przed oceną dalszych skutków trzeba ustalić, co dokładnie oznacza stwierdzenie, że darowiznę „cofnięto”: czy doszło do zwrotnego przeniesienia własności, prawomocnego uznania czynności za bezskuteczną, zastosowania bezskuteczności ustawowej czy dobrowolnego wydania udziału syndykowi. Te warianty mogą prowadzić do odmiennych skutków po ewentualnym wyłączeniu udziału z masy.

Jak syndyk sprzedaje udział w nieruchomości?

Syndyk ustala skład masy, opisuje udział i przygotowuje jego likwidację. W przypadku udziału w mieszkaniu podstawą określenia wartości jest zwykle oszacowanie uwzględniające stan lokalu, wielkość udziału, sposób korzystania z nieruchomości, obciążenia oraz realny popyt. Cena udziału nie musi odpowiadać prostemu działaniu polegającemu na pomnożeniu wartości całego mieszkania przez 1/3. Udział mniejszościowy w zamieszkanym lokalu jest zazwyczaj trudniejszy do sprzedaży i może uzyskać niższą cenę rynkową.

Sprzedaż może nastąpić w trybie przewidzianym w Prawie upadłościowym, zgodnie z warunkami likwidacji przyjętymi w konkretnym postępowaniu. Nie każda sprzedaż dokonywana przez syndyka jest komorniczą licytacją nieruchomości. Jeżeli w sprawie występuje odrębna licytacja egzekucyjna, inne zasady dotyczą między innymi tego, kiedy następuje przybicie po licytacji.

Syn może zgłosić syndykowi zainteresowanie nabyciem udziału i uczestniczyć w procedurze na zasadach określonych dla innych nabywców. Sam fakt bycia współwłaścicielem pozostałych 2/3 nie oznacza jednak automatycznie, że udział zostanie mu sprzedany bez zachowania wymogów postępowania ani że może zablokować sprzedaż osobie trzeciej.

Co dokładnie nabywa kupujący 1/3 mieszkania?

Nabywca udziału staje się współwłaścicielem całej nieruchomości w części ułamkowej wynoszącej 1/3. Nie nabywa na wyłączność jednego pokoju, części kuchni czy oznaczonego fragmentu lokalu. Udział jest prawem do całej rzeczy wspólnej, wykonywanym z uwzględnieniem takich samych praw drugiego współwłaściciela.

Na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie, który można pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że nabywca może domagać się dopuszczenia do współposiadania, uzgodnienia zasad używania lokalu albo sądowego ustalenia sposobu korzystania. Nie może jednak samowolnie wymienić zamków i pozbawić syna dostępu do mieszkania, ponieważ syn nadal jest właścicielem 2/3.

Współwłaściciele mogą zawrzeć porozumienie określające, kto korzysta z poszczególnych pomieszczeń, kto ponosi konkretne opłaty oraz w jaki sposób podejmowane są decyzje. Gdy porozumienie jest niemożliwe, spór może rozstrzygnąć sąd. Więcej praktycznych problemów związanych z takim układem przedstawia materiał o sprzedaży udziału we współwłasności.

Wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną co do zasady obciążają współwłaścicieli proporcjonalnie do udziałów. W konkretnym sporze znaczenie ma jednak również faktyczny sposób korzystania z mieszkania, uzgodnienia stron, poniesione nakłady i to, czy któryś współwłaściciel był bezprawnie wyłączony ze współposiadania.

Czy syn będzie mógł mieszkać w lokalu zawsze?

Nie można zagwarantować, że syn będzie mógł mieszkać w tym mieszkaniu zawsze. Dopóki pozostaje właścicielem 2/3, ma własne prawo do współposiadania i korzystania z lokalu. Nabywca 1/3 nie może traktować go jak lokatora bez tytułu prawnego i żądać natychmiastowej eksmisji wyłącznie dlatego, że kupił udział od syndyka.

Sytuacja może się jednak zmienić, gdy nabywca wystąpi o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może co do zasady żądać zniesienia współwłasności. Wielkość udziału nie odbiera tego uprawnienia, dlatego również właściciel 1/3 może złożyć taki wniosek.

Jeżeli lokal mieszkalny nie może zostać fizycznie podzielony na dwa samodzielne lokale, sąd może przyznać go jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego albo zarządzić sprzedaż rzeczy wspólnej. Sąd bierze pod uwagę okoliczności sprawy, możliwości spłaty, sposób korzystania z mieszkania oraz interesy współwłaścicieli, ale sam fakt zamieszkiwania syna nie daje bezwzględnej ochrony przed zniesieniem współwłasności.

Największe ryzyko powstaje wtedy, gdy syn nie jest w stanie spłacić właściciela 1/3, a nabywca również nie chce lub nie może przejąć mieszkania ze spłatą syna. W takim układzie możliwa jest sądowa sprzedaż całego lokalu. Po zakończeniu sprzedaży dotychczasowi współwłaściciele tracą własność, a uzyskana suma jest między nich rozliczana z uwzględnieniem udziałów, kosztów i ewentualnych wzajemnych roszczeń.

Jeżeli obaj współwłaściciele zgodnie sprzedadzą całe mieszkanie poza postępowaniem sądowym, mogą w umowie uregulować sposób rozliczenia ceny. Zasadniczo punktem wyjścia są wielkości udziałów. Podobne zasady praktyczne przedstawia materiał dotyczący podziału ceny sprzedaży działki.

Czy nabywca może żądać zapłaty za korzystanie z mieszkania?

Nabywca udziału może domagać się dopuszczenia do współposiadania. Jeżeli drugi współwłaściciel korzysta z całego lokalu i wyłącza go z korzystania wbrew jego uprawnieniom, w określonych okolicznościach mogą powstać roszczenia o rozliczenie korzystania ponad udział. Nie oznacza to jednak, że sama obecność syna w mieszkaniu automatycznie rodzi obowiązek płacenia czynszu właścicielowi 1/3.

Znaczenie mają w szczególności: wezwanie do dopuszczenia do współposiadania, dotychczasowy sposób korzystania, porozumienia między stronami, możliwość wspólnego zamieszkiwania oraz zachowanie każdego ze współwłaścicieli. Takie rozliczenia są silnie zależne od stanu faktycznego i nie powinny być oceniane wyłącznie na podstawie wielkości udziałów.

Co się stanie, jeżeli udział nie znajdzie nabywcy?

Udziały w zamieszkanych nieruchomościach bywają mało atrakcyjne dla zwykłych kupujących, ponieważ nabywca przejmuje ryzyko konfliktu, konieczność uzgodnienia sposobu korzystania oraz koszty ewentualnego postępowania o zniesienie współwłasności. Brak kupca nie oznacza jednak automatycznego zakończenia sprzedaży po pierwszej nieudanej próbie.

Zgodnie z art. 315 Prawa upadłościowego sędzia-komisarz może wyłączyć określony składnik z masy, w tym nieruchomość albo jej ułamkową część, jeżeli nie można go zbyć zgodnie z ustawą, a dalsze utrzymywanie składnika w masie byłoby niekorzystne dla wierzycieli z powodu kosztów. Jest to rozstrzygnięcie uznaniowe, podejmowane w konkretnym postępowaniu; na postanowienie przysługuje zażalenie.

Wyłączenie udziału z masy nie powinno być opisywane jako jego automatyczny „powrót” do upadłej. Jeżeli wcześniej dokonano darowizny na rzecz syna, a była ona jedynie bezskuteczna względem masy, po wyłączeniu kluczowe znaczenie ma to, kto pozostaje właścicielem według księgi wieczystej i dokumentów oraz jaki był dokładny skutek orzeczenia lub czynności dokonanej w postępowaniu. Bez analizy tych dokumentów nie można przesądzić, komu udział będzie ostatecznie przysługiwał.

Jak przygotować się do sprzedaży udziału przez syndyka?

W pierwszej kolejności warto uzyskać odpis postanowienia lub innego dokumentu, na podstawie którego darowizna stała się bezskuteczna wobec masy. Następnie należy sprawdzić aktualną treść księgi wieczystej, opis i oszacowanie udziału, warunki sprzedaży oraz terminy zgłaszania ofert.

• Ustal, czy sprzedawany będzie wyłącznie udział 1/3, czy syndyk podejmuje także inne działania dotyczące zniesienia współwłasności.
• Sprawdź, czy syn może pozyskać finansowanie na zakup udziału albo zawrzeć porozumienie z potencjalnym nabywcą.
• Zbierz dowody ponoszonych nakładów, opłat i kosztów utrzymania mieszkania, ponieważ mogą mieć znaczenie w przyszłych rozliczeniach.
• Nie podpisuj porozumienia o wyprowadzce, korzystaniu z lokalu ani rozliczeniach bez sprawdzenia jego wpływu na prawa właścicielskie.
• Po sprzedaży dąż do pisemnego uregulowania sposobu korzystania z mieszkania, opłat i dostępu do lokalu.

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

Sprzedaż przez syndyka udziału 1/3 nie pozbawia syna prawa własności do jego 2/3 i nie daje kupującemu prawa do natychmiastowej eksmisji współwłaściciela. Nabywca uzyskuje jednak pełne uprawnienia współwłaściciela, w tym możliwość żądania współposiadania i zniesienia współwłasności. Dlatego syn może nadal mieszkać w lokalu po samej sprzedaży udziału, lecz nie ma gwarancji, że sytuacja ta utrzyma się bezterminowo. Najpoważniejszym ryzykiem jest sądowe zniesienie współwłasności i sprzedaż całego mieszkania, jeżeli żaden ze współwłaścicieli nie będzie w stanie spłacić drugiego.

Źródła:

• Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 913, w szczególności art. 61–62, art. 127, art. 134 i art. 315.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 199–207 oraz art. 210–212.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.