Remont schodów w nieruchomości wspólnej

Sposoby posiadania nieruchomości wspólnej

Według Pani połowa domu jednorodzinnego jest Pani własnością (parter), a druga połowa (piętro) jest własnością innej osoby. Formalnie możliwe jest, iż:

1. są Państwo tylko współwłaścicielami w ½ całego domu wraz z gruntem, z ustalonym sposobem korzystania z niego (czyli podział na parter i piętro) lub
2. w domu są wydzielone dwa samodzielne lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości i mające odrębne księgi wieczyste, a do tego są tzw. części wspólne domu i gruntu przypisane poszczególnym właścicielom lokali stosownie do ich powierzchni.

Pierwsza sytuacja to współwłasność całej nieruchomości z podziałem od użytkowania, tzw. quod usum. Strony ustalają w jaki sposób użytkują cały dom: jakie części na zasadzie wyłączności (parter, piętro), a jakie wspólnie.

W drugiej są dwa samodzielne lokale mieszkalne (parter, piętro) użytkowane przez ich właścicieli; elementy niestanowiące samodzielnego lokalu mieszkalnego oraz przypisanych do nich pomieszczeń, np. piwnica, pomieszczenie gospodarcze stanowią części wspólne nieruchomości.

Wskazała Pani, że jest jedno wejście do całego domu. To oznacza wspólne korzystanie z niego w obydwu wskazanych sytuacjach. W pierwszej jako zwykła współwłasność; a w drugiej jako część wspólna nieruchomości.

Schody jako część domu

Brak jest wskazania czy do domu, czy też na piętro. Przy zwykłej współwłasności (sytuacja 1) stanowią one współwłasność. W sytuacji 2 (samodzielne lokale mieszkalne) są one częścią wspólną.

Schody wejściowe są zatem przedmiotem współwłasności zwykłej lub współwłasności jako część wspólna całej nieruchomości.

Decyzje we wskazanym zakresie (remont schodów wejściowych) podejmują współwłaściciele. Jeżeli dom jest współwłasnością zwykłą, a także gdy w domu jednorodzinnym są wydzielone dwa samodzielne lokale mieszkalne (mała wspólnota mieszkaniowa), zarządzanie odbywa się w trybie przepisów Kodeksu cywilnego i wszystkie decyzje podejmowane są w formie porozumienia. Według Kodeksu cywilnego:

„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 200. Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265).

Remont nie odbywa się na co dzień. Prace takie są robione raz na jakiś czas (kilka lat co najmniej). Jednakże dbanie o schody to element codziennej eksploatacji domu i schodów. 

Remont schodów

Remont schodów wejściowych może być uznany zarówno za czynność zwykłość zarządu, jak i za czynność przekraczająca zwykły zarząd.

Gdyby uznać to za zwykły zarząd – na remont wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Mając ponad 50% udziałów w całej nieruchomości – decyzję co do remontu można byłoby podjąć samodzielnie. A skoro nie było sprzeciwu ze strony współwłaściciela mniejszościowego po poinformowaniu o remoncie, to także się zgodził. Mając tylko 50% udziałów i przy braku takiej zgody (nawet wyrażonej po rozpoczęciu remontu) może Pani żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności w postaci remontu schodów wejściowych.

Gdyby uznać to za czynność przekraczająca zwykły zarząd – wymagałaby zgody wszystkich współwłaścicieli. Brak sprzeciwu można byłoby uznać, że zgoda była wyrażona przez wszystkich współwłaścicieli.

Przy braku zgody wszystkich współwłaścicieli – Pani jako współwłaściciel, którego udział wynosi co najmniej połowę, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.