Remont schodów we wspólnej nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Najpierw ustal stan prawny domu i schodów

Opis, że jedna osoba jest właścicielem parteru, a druga piętra, nie przesądza jeszcze o prawnym podziale budynku. Należy sprawdzić księgę wieczystą, akty notarialne i ewentualną umowę określającą sposób korzystania z domu. Najczęściej występuje jeden z dwóch wariantów:

1. współwłasność całej nieruchomości w częściach ułamkowych – obie osoby są właścicielami udziałów w całym domu i gruncie, a podział na parter i piętro wynika jedynie z umowy o korzystanie,
2. dwa odrębne lokale – każdy lokal ma własną księgę wieczystą, a grunt oraz części budynku niesłużące wyłącznie jednemu lokalowi tworzą nieruchomość wspólną.

Jeżeli wyodrębniono dwa lokale, właściciele tworzą małą wspólnotę mieszkaniową. Gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech, art. 19 ustawy o własności lokali nakazuje stosować do zarządu nieruchomością wspólną odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Czy schody wejściowe są częścią wspólną?

Jeżeli schody prowadzą do jedynego wejścia do budynku i korzystają z nich właściciele obu części domu, co do zasady nie służą wyłącznie jednemu lokalowi. Przy zwykłej współwłasności są częścią wspólnej rzeczy, a przy odrębnej własności lokali stanowią element nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Inna ocena może być uzasadniona, gdy dokumenty ustanawiające odrębną własność lokali albo zgodna umowa współwłaścicieli jednoznacznie przypisują określone schody do wyłącznego korzystania przez jedną osobę. Sam podział sposobu korzystania nie przenosi jednak własności i nie zawsze zwalnia pozostałych z udziału w kosztach koniecznego utrzymania budynku.

Czy remont schodów jest czynnością zwykłego zarządu?

Nie ma przepisu, który kwalifikowałby każdy remont schodów w ten sam sposób. Ocenia się przede wszystkim cel, zakres, koszt, pilność prac, wpływ na substancję budynku oraz to, czy zmieniają one dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości.

Do zwykłego zarządu zazwyczaj można zaliczyć konserwację i bieżące naprawy potrzebne do bezpiecznego korzystania ze schodów oraz utrzymania ich w stanie niepogorszonym, na przykład uzupełnienie ubytków, wymianę zużytych stopni na podobne, naprawę poręczy albo usunięcie śliskiej i uszkodzonej nawierzchni.

Czynnością przekraczającą zwykły zarząd może być natomiast przebudowa schodów, zmiana ich konstrukcji lub przebiegu, istotne powiększenie zakresu inwestycji, zastosowanie rozwiązania znacząco podnoszącego standard i koszty albo zaciągnięcie zobowiązania finansowego obciążającego wspólną nieruchomość. Podobny problem może powstać przy decyzji o kredycie na remont kamienicy.

Sąd Najwyższy wskazuje, że czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące sprawy związane ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym, w tym bieżące naprawy. Czynności istotnie zmieniające rzecz albo sposób korzystania z niej częściej przekraczają zwykły zarząd. Ostateczna kwalifikacja zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Jaka zgoda jest potrzebna do remontu?

Jeżeli udziały wynoszą dokładnie po 1/2, żadna ze stron nie ma większości. Oznacza to, że nawet w sprawie należącej do zwykłego zarządu jeden współwłaściciel nie powinien samodzielnie podejmować planowego remontu wbrew wyraźnemu sprzeciwowi drugiego. Może natomiast wystąpić do sądu o upoważnienie na podstawie art. 201 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli remont przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich. Współwłaściciel mający co najmniej połowę udziałów może przy braku jednomyślności wystąpić do sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Samo uprzedzenie o planowanych pracach i brak natychmiastowego sprzeciwu nie dają bezpiecznej podstawy do przyjęcia zgody. Zgoda może być wyrażona także przez zachowanie, ale musi ono dostatecznie jasno wskazywać akceptację konkretnego zakresu robót i kosztów. Dla celów dowodowych najlepiej uzyskać zgodę pisemną.

Czy można wykonać pilną naprawę bez zgody?

Art. 209 Kodeksu cywilnego pozwala każdemu współwłaścicielowi wykonywać czynności i dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Przepis może uzasadniać samodzielne podjęcie niezbędnych działań zabezpieczających, gdy schody stwarzają bezpośrednie zagrożenie dla ludzi albo dalsza zwłoka grozi zwiększeniem szkody.

Nie oznacza to jednak prawa do przeprowadzenia dowolnie szerokiej modernizacji. Bez uzgodnienia należy ograniczyć się do zakresu rzeczywiście koniecznego, udokumentować stan schodów przed pracami, zawiadomić drugiego współwłaściciela i zachować kosztorysy, umowy, faktury oraz zdjęcia. W sporze sąd będzie oceniał konieczność, proporcjonalność i koszt wykonanych robót.

Co zrobić, gdy współwłaściciel sprzeciwia się remontowi?

1. Sprawdź dokumenty własności. Ustal, czy jest to współwłasność całego domu, czy mała wspólnota z dwoma odrębnymi lokalami, oraz jakie są udziały.
2. Opisz zakres prac. Przygotuj zdjęcia uszkodzeń, kosztorys, propozycję technologii i informację, czy schody zagrażają bezpieczeństwu.
3. Wyślij pisemną propozycję. Wskaż wykonawcę, koszt, termin, sposób rozliczenia i rozsądny termin na odpowiedź. Najlepiej przesłać pismo w sposób pozwalający wykazać doręczenie.
4. Oddziel naprawę konieczną od ulepszeń. Część prac może być pilną naprawą, a część modernizacją wymagającą dalej idącej zgody.
5. Złóż wniosek do sądu. Przy zwykłym zarządzie podstawą jest art. 201 Kodeksu cywilnego, a przy czynności przekraczającej zwykły zarząd – art. 199 Kodeksu cywilnego.

Wniosek składa się w postępowaniu nieprocesowym do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Należy wskazać drugiego współwłaściciela jako uczestnika, dokładnie opisać planowane prace, ich koszt i sposób finansowania oraz dołączyć dokumenty własności, korespondencję, fotografie i kosztorysy. Opłata od wniosku o rozstrzygnięcie co do czynności dotyczącej rzeczy wspólnej wynosi 100 zł.

Sąd ocenia cel remontu, zasady prawidłowego zarządu i interesy wszystkich współwłaścicieli. Może uwzględnić bezpieczeństwo użytkowników, stan techniczny, racjonalność kosztów, wpływ robót na sposób korzystania z budynku oraz to, czy zaproponowano mniej uciążliwe rozwiązanie.

Zbliżone problemy dotyczą także sytuacji, w których jeden z właścicieli odmawia udziału w koniecznych pracach. Więcej praktycznych informacji zawiera artykuł o kosztach napraw współwłaścicieli.

Kto ponosi koszty remontu schodów?

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną proporcjonalnie do udziałów. Przy odrębnych lokalach art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali również przewiduje udział właścicieli w wydatkach na utrzymanie nieruchomości wspólnej według udziałów.

Warunkiem skutecznego rozliczenia jest jednak wykazanie, że koszt dotyczył wspólnej nieruchomości, był celowy i pozostawał w rozsądnej wysokości. Gdy prace wykonano samowolnie, mimo sprzeciwu, a ich zakres wykraczał poza konieczną naprawę, odzyskanie części wydatków może być utrudnione. Znaczenie mają także wcześniejsze umowy współwłaścicieli dotyczące korzystania i ponoszenia kosztów.

Praktyczne zasady dokumentowania i dzielenia wydatków omawia również materiał dotyczący rozliczenia remontu przyłącza.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Przed rozpoczęciem remontu wspólnych schodów trzeba ustalić stan prawny budynku, udziały oraz dokładny zakres prac. Bieżąca naprawa zwykle wymaga zgody większości udziałów, natomiast przebudowa lub istotna modernizacja może wymagać jednomyślności. Przy udziałach po 1/2 spór najczęściej wymaga rozstrzygnięcia sądu, chyba że chodzi wyłącznie o pilne i proporcjonalne zabezpieczenie wspólnego mienia. Koszty powinny być udokumentowane i co do zasady są rozliczane według udziałów.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 199–204, 207 i 209, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3, 12, 13, 14 i 19, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232 – ustawa o własności lokali.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 507 i 606, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 – Kodeks postępowania cywilnego.
• Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 39 ust. 2 pkt 3, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 – ustawa o kosztach sądowych.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2017 r., sygn. III CSK 144/16 – orzeczenie Sądu Najwyższego.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. II CSK 616/18 – orzeczenie Sądu Najwyższego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.