Rozliczenie domu po rozstaniu partnerów

Rozstanie partnerów nie zmienia udziałów w domu

Konkubinat nie tworzy ustawowej wspólności majątkowej podobnej do tej, która co do zasady powstaje między małżonkami. Jeżeli w akcie notarialnym wskazano, że jeden partner ma 60% udziału, a drugi 40%, po rozstaniu proporcje te pozostają bez zmian. Każdy partner jest współwłaścicielem nieruchomości w części ułamkowej odpowiadającej jego udziałowi.

Przy dobrowolnej sprzedaży całego domu potrzebna jest zgoda obojga współwłaścicieli i ich udział w umowie notarialnej. Żaden z partnerów nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości, choć może rozporządzić własnym udziałem. W praktyce sprzedaż samego udziału osobie obcej bywa trudna i zwykle prowadzi do uzyskania ceny niższej niż proporcjonalna część wartości całego domu.

Jeżeli cały dom zostanie sprzedany, cena przypada współwłaścicielom co do zasady stosownie do udziałów, czyli w opisanej sytuacji 60% i 40%. Nie oznacza to jednak, że pozostałe rozliczenia z okresu wspólnego życia znikają. Strony mogą przed sprzedażą albo równocześnie z nią uzgodnić potrącenie lub wypłatę określonych kwot z tytułu nakładów, kosztów nabycia, spłaty kredytu czy wyłącznego korzystania z nieruchomości.

Jak rozliczyć opłaty notarialne, fotowoltaikę i inne wydatki

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną w stosunku do wielkości swoich udziałów. Przepis ten ma podstawowe znaczenie, gdy jeden z partnerów zapłacił więcej niż wynikało z jego udziału. Jeżeli koszt dotyczył wspólnej nieruchomości, został poniesiony w interesie obojga i strony nie umówiły się inaczej, osoba finansująca całość może co do zasady domagać się od drugiego współwłaściciela odpowiedniej części wydatku.

Przy udziałach 60% i 40% zapłacenie przez jednego partnera całej wspólnej opłaty w wysokości 22 tys. zł nie oznacza automatycznie roszczenia o zwrot 22 tys. zł. Punktem wyjścia może być część obciążająca drugiego współwłaściciela, czyli 40% kosztu, ale trzeba ustalić, czego dokładnie dotyczyła płatność, kto był zobowiązany do jej poniesienia, czy nie została już uwzględniona w cenie udziałów oraz czy nie istniało inne porozumienie stron.

Podobnie należy ocenić instalację fotowoltaiczną z magazynem energii. Trzeba sprawdzić, czy instalacja została wykonana za zgodą współwłaścicieli, czy jest trwale związana z domem, jaka część urządzeń stanowi element nieruchomości, a jaka może być odrębną rzeczą ruchomą, oraz o ile inwestycja rzeczywiście zwiększyła wartość domu. W sporze sądowym znaczenie może mieć nie tylko cena z faktury, ale również aktualna wartość korzyści istniejącej w nieruchomości, stopień zużycia urządzeń i opinia biegłego.

Nie każda praca wykonana osobiście przy domu jest wydatkiem w rozumieniu art. 207 K.c. Wartość własnej pracy może być dochodzona tylko wtedy, gdy istnieje odpowiednia podstawa, na przykład umowa między partnerami, albo gdy da się wykazać konkretną i nadal istniejącą korzyść majątkową uzyskaną kosztem pracującego partnera. Samo zestawienie liczby przepracowanych godzin zwykle nie wystarcza.

Kiedy stosuje się przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu

W sprawach byłych partnerów często powołuje się art. 405 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym osoba uzyskująca bez podstawy prawnej korzyść kosztem innej osoby powinna wydać korzyść w naturze, a gdy to niemożliwe, zwrócić jej wartość. Znaczenie może mieć także art. 410 Kodeksu cywilnego dotyczący świadczenia nienależnego, w tym sytuacji, gdy zamierzony cel świadczenia nie został osiągnięty albo jego podstawa później odpadła.

Bezpodstawne wzbogacenie nie powinno być jednak traktowane jako automatyczna i jedyna podstawa każdego rozliczenia konkubinatu. Jeżeli strony są współwłaścicielami domu, w pierwszej kolejności należy przeanalizować przepisy o współwłasności, treść ich umów oraz sposób zarządzania rzeczą wspólną. Sąd Najwyższy podkreśla, że przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu mają zasadnicze znaczenie wtedy, gdy w konkretnym stanie faktycznym nie ma właściwszej podstawy, takiej jak umowa albo rozliczenie w ramach zniesienia współwłasności.

Inaczej może wyglądać sprawa, gdy dom należy wyłącznie do jednego partnera, a drugi finansował jego zakup lub remont. Wówczas istotne jest ustalenie, czy pieniądze były pożyczką, darowizną, wkładem na realizację wspólnego celu czy świadczeniem, którego podstawa odpadła po rozstaniu. Podobne zasady omawia materiał dotyczący zwrotu nakładów na dom teściów.

Orzecznictwo nie daje jednej prostej metody ustalania wysokości zwrotu wszystkich świadczeń między byłymi partnerami. Szczególne wątpliwości dotyczą tego, czy pieniądze przekazane na zakup nieruchomości należącej wyłącznie do drugiego partnera zwraca się nominalnie, czy z uwzględnieniem późniejszej zmiany wartości majątku. Zagadnienie to zostało przedstawione powiększonemu składowi Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 1/25, dlatego sposób sformułowania roszczenia powinien odpowiadać konkretnym faktom i dowodom.

Sprzedaż, przejęcie udziału albo sądowe zniesienie współwłasności

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest ugoda obejmująca jednocześnie wartość domu, udziały, saldo kredytu, koszty sprzedaży i wszystkie wzajemne roszczenia. Możliwe są trzy podstawowe warianty:

• wspólna sprzedaż domu i podział ceny po wcześniejszym ustaleniu, które roszczenia zostaną rozliczone z pieniędzy uzyskanych od kupującego;
• przejęcie całej nieruchomości przez jednego współwłaściciela za spłatą drugiego, z możliwością potrącenia uzgodnionych lub udowodnionych należności;
• sądowe zniesienie współwłasności, gdy strony nie potrafią uzgodnić sprzedaży, ceny, spłaty albo rozliczenia nakładów.

Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Sąd w pierwszej kolejności bierze pod uwagę podział fizyczny rzeczy, jeżeli jest on prawnie i faktycznie możliwy. W przypadku typowego domu jednorodzinnego częściej dochodzi do przyznania nieruchomości jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego albo do zarządzenia sprzedaży. Sprzedaż sądowa jest rozwiązaniem ostatecznym, ponieważ koszty postępowania i realia licytacji mogą obniżyć ekonomiczny wynik dla obu stron.

Partnerka może więc proponować dobrowolną sprzedaż, ale nie może samodzielnie zobowiązać drugiego współwłaściciela do podpisania umowy z wybranym kupującym. Może natomiast wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Z tego względu warto przed odrzuceniem sprzedaży porównać realną cenę rynkową, koszty sporu i możliwy sposób rozliczenia nakładów.

Korzystanie z domu i opłaty po rozstaniu

Każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać dom i korzystać z niego w zakresie dającym się pogodzić z takim samym prawem drugiej osoby. Jeżeli jeden partner faktycznie wyklucza drugiego z korzystania z nieruchomości, może powstać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie ponad udział. Sama dobrowolna wyprowadzka, bez żądania dopuszczenia do współposiadania, nie zawsze wystarczy do uzyskania takiego wynagrodzenia.

Po rozstaniu trzeba również rozdzielić koszty wynikające z samego posiadania domu od kosztów bieżącego zużycia. Podatki, ubezpieczenie, konieczne naprawy i inne ciężary rzeczy wspólnej są co do zasady rozliczane z uwzględnieniem udziałów, natomiast prąd, woda, ogrzewanie i podobne opłaty związane z wyłącznym korzystaniem powinny zasadniczo obciążać osobę, która z nich korzysta. Odpowiedzialność wobec banku za kredyt hipoteczny pozostaje natomiast zgodna z umową kredytową i nie zmienia się automatycznie wskutek rozstania ani wyprowadzki.

Jak przygotować rozliczenie i wezwanie do zapłaty

Przed negocjacjami należy przygotować tabelę wszystkich przepływów finansowych. Osobno warto ująć cenę zakupu i źródła jej finansowania, koszty aktu notarialnego i wpisów do księgi wieczystej, raty kredytu, nakłady konieczne, remonty, ulepszenia, wyposażenie ruchome, podatki, ubezpieczenie oraz bieżące opłaty. Nie wszystkie pozycje podlegają rozliczeniu w taki sam sposób.

Do najważniejszych dowodów należą:

• akt notarialny i aktualny odpis księgi wieczystej;
• umowa kredytowa, historia rachunków i potwierdzenia przelewów;
• faktury, rachunki, umowy z wykonawcami i dowody zapłaty;
• korespondencja pokazująca ustalenia partnerów i zgodę na inwestycje;
• dokumentacja techniczna, zdjęcia oraz wyceny nieruchomości i urządzeń;
• zeznania świadków, gdy nie ma pełnej dokumentacji pisemnej.

Wezwanie do zapłaty powinno wskazywać podstawę żądania, sposób obliczenia kwoty, dowody i termin spełnienia świadczenia. Można zaproponować jednocześnie rozliczenie przy sprzedaży albo przy przejęciu udziału. Samo wpisanie na fakturze nazwiska płacącego potwierdza poniesienie kosztu, lecz nie przesądza jeszcze, jaka część obciąża drugiego współwłaściciela.

Przy większych kwotach przydatna jest wycena rzeczoznawcy. Koszt instalacji sprzed kilku lat może różnić się od jej aktualnego wpływu na wartość domu. Podobnie remont wykonany drogo nie zawsze podnosi wartość nieruchomości o pełną cenę prac.

Rozliczenie nakładów w postępowaniu sądowym

Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca jej położenia. W postępowaniu należy precyzyjnie wskazać proponowany sposób zniesienia współwłasności, wartość nieruchomości, wysokość spłaty oraz roszczenia wynikające z posiadania i ponoszenia wydatków na rzecz wspólną.

Art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje koncentrację wzajemnych roszczeń współwłaścicieli związanych z posiadaniem rzeczy w sprawie o zniesienie współwłasności. Ma to poważny skutek praktyczny: po prawomocnym zakończeniu postępowania nie można dochodzić osobno roszczeń objętych tą regulacją, nawet jeżeli uczestnik wcześniej ich nie zgłosił. Dlatego przed złożeniem wniosku albo odpowiedzi na wniosek trzeba zebrać i wyliczyć wszystkie roszczenia.

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi obecnie 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Dodatkowe koszty mogą obejmować opinię biegłego, wycenę nieruchomości, wynagrodzenie pełnomocnika oraz inne wydatki postępowania.

Jeżeli nie dochodzi do zniesienia współwłasności, a spór dotyczy wyłącznie określonej kwoty, możliwy bywa pozew o zapłatę. Wybór trybu zależy jednak od podstawy roszczenia i związku wydatków z posiadaniem wspólnej rzeczy. Błędne rozdzielenie roszczeń między dwa postępowania może prowadzić do oddalenia żądania albo utraty możliwości jego późniejszego dochodzenia.

Przedawnienie roszczeń po rozstaniu

Roszczeń nie należy odkładać do czasu sprzedaży domu. Dla roszczeń majątkowych podstawowy termin przedawnienia wynosi co do zasady sześć lat, a jego koniec przypada zwykle na ostatni dzień roku kalendarzowego. Początek biegu terminu zależy jednak od podstawy prawnej, daty wymagalności i tego, kiedy wierzyciel mógł najwcześniej zażądać rozliczenia.

W praktyce poszczególne wydatki mogą mieć różne terminy wymagalności. Rozstanie nie zawsze jest jedynym momentem rozpoczynającym bieg przedawnienia. Dodatkowo w sprawie o zniesienie współwłasności działa wskazana wyżej prekluzja z art. 618 K.p.c., która jest odrębna od przedawnienia. Z tych powodów nie warto czekać z analizą dokumentów do chwili znalezienia kupującego.

Jak zabezpieczyć nakłady jeszcze przed zakupem lub remontem

Najwięcej sporów wynika z braku pisemnych ustaleń. Partnerzy mogą przed zakupem określić udziały odpowiadające rzeczywistemu finansowaniu, zawrzeć umowę pożyczki, ustalić zasady spłaty kredytu i późniejszych nakładów, a także opisać sposób rozliczenia na wypadek rozstania. Przy większych inwestycjach warto wskazać, czy wydatek zwiększa udział w nieruchomości, tworzy roszczenie o zwrot konkretnej kwoty czy ma charakter bezzwrotny.

Praktyczne sposoby ochrony opisuje artykuł o zabezpieczeniu nakładów współwłaściciela. Osoby dopiero planujące wspólne nabycie nieruchomości powinny również przeanalizować zasady dotyczące zakupu mieszkania z partnerem.

Najczęstsze pytania

Czy przy sprzedaży domu zawsze otrzymam 60% ceny?

Jeżeli udział wynosi 60%, punktem wyjścia jest 60% ceny uzyskanej za nieruchomość. Ostateczny przepływ pieniędzy może być inny, jeżeli strony w ugodzie rozliczą nakłady, kredyt, koszty sprzedaży albo inne wzajemne należności.

Czy mogę odliczyć całą fotowoltaikę od części należnej partnerce?

Nie jednostronnie. Trzeba ustalić podstawę i wysokość roszczenia, udział partnerki w kosztach, zgodę na inwestycję oraz aktualną wartość korzyści. Potrącenie jest możliwe po spełnieniu warunków prawnych albo na podstawie ugody.

Czy partnerka może zmusić mnie do sprzedaży domu?

Nie może sama zawrzeć umowy sprzedaży całego domu. Może jednak złożyć wniosek o zniesienie współwłasności, a sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, podzielić ją, jeżeli to możliwe, albo zarządzić sprzedaż.

Czy obietnica ślubu daje prawo do większego udziału?

Sama obietnica zawarcia małżeństwa nie zmienia udziałów w nieruchomości. Może natomiast stanowić element całego materiału dowodowego przy ustalaniu celu określonych świadczeń, ale nie zastępuje aktu notarialnego ani umowy dotyczącej własności.

Czy wystarczą faktury wystawione na moje nazwisko?

Faktury są ważnym dowodem poniesienia kosztu, lecz sąd bada również źródło pieniędzy, przeznaczenie wydatku, zgodę drugiego współwłaściciela, charakter prac i korzyść istniejącą po stronie nieruchomości lub partnera.

Czy można rozliczyć raty kredytu spłacane po rozstaniu?

Tak, ale trzeba odróżnić zobowiązanie wobec banku od wewnętrznych rozliczeń współwłaścicieli. Znaczenie mają udziały, status kredytobiorców, sposób korzystania z domu, źródło spłat i wcześniejsze ustalenia stron.

Podsumowanie

Przy udziałach 60% i 40% rozstanie nie zmienia własności domu, a sama sprzedaż nie rozlicza automatycznie wszystkich wydatków. Koszty notarialne, fotowoltaika i inne nakłady wymagają osobnej analizy na podstawie przepisów o współwłasności, umów stron, dowodów oraz rzeczywistej korzyści. Najlepszym rozwiązaniem jest szczegółowa ugoda zawarta przed sprzedażą lub przejęciem udziału. Gdy porozumienie nie jest możliwe, roszczenia trzeba prawidłowo zgłosić w postępowaniu o zniesienie współwłasności albo w odpowiednio dobranej sprawie o zapłatę.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst aktu.

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 468 – oficjalny tekst aktu.

Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2025 r. poz. 1228 – oficjalny tekst aktu.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2024 r., sygn. II CSKP 1983/22, oraz zagadnienie prawne III CZP 1/25 – informacja Sądu Najwyższego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.