Koszty, odpowiedzialność i prawa właściciela w przypadku służebności mieszkania
• Data: 2025-04-18 • Autor: Katarzyna Nosal
Moja żona jest właścicielką gospodarstwa rolnego składającego się z 3 działek (żona jest właścicielem wszystkich). Jedna z tych działek jest zabudowana starymi budynkami gospodarczymi i stary poniemieckim domem mieszkalnym. W domu mieszkalnym zamieszkuje brat żony, który posiada służebność wpisaną do księgi wieczystej umożliwiającą dożywotne korzystanie ze wszystkich pomieszczeń domu ustanowione w 2010 roku. W 2012 roku brat żony ożenił się i do opisanego domu wprowadziła się jego żona. Żona mojego szwagra nie jest zameldowana w tym domu. Moja żona od 15 lat nie zamieszkuje w tym domu, ale płaci jako właściciel podatki od tego gospodarstwa (od nieruchomości). Załatwia również urzędowe sprawy związane z tym gospodarstwem.
1. Kto ponosi koszty obowiązkowych czynności do wykonania w opisanym domu (np. obowiązkowa wymiana pieca na piec V klas )?
2. Kto będzie karany za używanie pieca „kopciucha”, jeśli nie zostanie wymieniony na czas – właściciel (moja żona) czy użytkownik (jej brat)?
3. Czy moja żona może nakazać swojemu bratu zaprzestanie używania pieca, którego użycie jest zabronione prawem? Jeśli tak, to jak to zrobić skutecznie?
4. Jeśli na pierwsze 2 pytania odpowiedz byłaby, że koszt musi ponieść moja żona i ona będzie odpowiadać za niewykonane czynności obowiązkowe, to chciałbym zapytać, co można zrobić, aby nie ponosić takich kosztów, np. czy można zobowiązać brata żony do zakupu tej nieruchomości lub zobowiązać go do ponoszenia takich kosztów?
4. Czy żona brata mojej żony ma prawo mieszkać razem z nim w opisanym domu bez zgody mojej żony (właściciela)?
.jpg)
Treść służebności mieszkania
Służebność mieszkania, jaka została zapisana na rzecz brata żony, to oczywiście służebność osobista, a Kodeks cywilny dodatkowo wyjaśnia, że do tego rodzaju służebności stosuje się przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Istotą tej służebności jest właśnie to, co zostało wpisane w księgi, zatem w tym zakresie służebnik ma uprawnienia. Jest to służebność osobista, więc nie podlega dziedziczeniu. I tu od razu przejdę do ostatniego Pańskiego pytania. Zgodnie z art. 301 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Powyższe oznacza, że brat żony mógł oczywiście zamieszkać ze swoją żoną, ale do póki służebność nie zostanie rozszerzona na nią, po śmierci szwagra będzie musiała opuścić gospodarstwo.
Nieco bardziej skomplikowana jest odpowiedź na dwa pierwsze pytania, ponieważ wymaga ona kilku słów wyjaśnienia. Jak zostało wyżej wspomniane, do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Na bazie tego stwierdzenia należy wskazać, że uprawniony ze służebności mieszkania m.in.:
- obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (art. 267),
- ma obowiązek dokonywania nakładów związanych tylko ze zwykłym korzystaniem z mieszkania, a o potrzebie innych nakładów ma obowiązek zawiadomić właściciela (art. 260),
- może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268).
Powyższe oznacza, że służebnik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie. Nie może zatem zmieniać charakteru nieruchomości, wprowadzać istotnych zmian a jednocześnie musi o nieruchomość dbać na takim poziomie, żeby utrzymać ja w dobrym stanie, przydatnym do jej użytku. Służebnik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca, czyli może zakładać w wynajętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon i radio oraz inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.
Obowiązki i prawa służebnika
Służebnik obowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien niezwłocznie zawiadomić właściciela i zezwolić mu na dokonanie potrzebnych robót.
Jeżeli służebnik poczynił nakłady, do których nie był obowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia, to znaczy w razie potrzeby dokonywania innych nakładów niż te związane ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, użytkownik powinien zawiadomić o tym właściciela i zezwolić mu na ich dokonanie. Jeżeli właściciel pomimo zawiadomienia nie dokonana zgłoszonych napraw. Służebnik może dokonać ich sam, jeżeli według jego oceny jest to niezbędne do korzystania z rzeczy. Ze względu na to, ze służebnik nie jest zobowiązany do ponoszenia takich kosztów, ustawodawca daje mu możliwość dochodzenia ich zwrotu.
Odnośnie pojęcia „zwykłych nakładów związanych z korzystaniem z rzeczy”, S. Rudnicki wyjaśnia, że w Kodeksie cywilnym nie ma definicji napraw i nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Chodzić tu więc będzie o nakłady zróżnicowane pod względem przedmiotowym, których cechą istotną będzie to, że zapewniają możliwość dalszego korzystania z rzeczy przez użytkownika (na podstawie odwołania z art. 302 § 2, także służebnika) w pełnym zakresie. Nie mają też charakteru znacznych nakładów lub napraw, które prowadzą do odtworzenia rzeczy w całości lub części (jak remont kapitalny). Jednocześnie nie da się ich wyspecyfikować, bowiem w zależności od faktycznej sytuacji, przedmiotu użytkowania, sposobu i czasu korzystania z rzeczy nakłady te mogą być zróżnicowane (tak: S. Rudnicki w: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe 2006; s. 451).
Ponieważ przepisy dotyczące nakładów przez użytkownika odwołują się także do sytuacji najemcy, warto posiłkować się w ocenie sytuacji przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami tej ustawy (art. 6a) do obowiązków wynajmującego należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
Przy takiej ocenie obowiązków wynajmującego, a zatem właściciela nieruchomości, można, odwołując się do przepisów wskazujących na podział obowiązków między właścicielem a służebnikiem, uznać, że to żona winna wymienić ogrzewanie w domu. Jest to jej obowiązek i koszt jako właściciela.
Zmiana pieca na koszt właściciela
Pyta Pan: Czy moja żona może nakazać swojemu bratu zaprzestanie używania pieca, którego użycie jest zabronione prawem? Jeśli tak, to jak to zrobić skutecznie? Mając na uwadze, że wymiana pieca to obowiązek właściciela, nie może on wprawdzie zakazać używania aktualnego ogrzewania (ograniczyłby w ten sposób prawa służebnika związane ze społeczno-gospodarczym wykorzystaniem nieruchomości i służebności mieszkania), ale może dokonać zmiany niezależnie od woli tego służebnika.
Nie ma możliwości przeniesienia na brata żony opisanych kosztów. Nie można nikogo zmusić do zakupu nieruchomości czy wbrew jego woli narzucić rozwiązań sprzecznych z przepisami. Oczywiście zawsze można porozumieć się co do podziału kosztów itp.
Przykłady
Przyjęcie członków rodziny do mieszkania
Pan Jan, który ma prawo służebności mieszkania w domu swojej siostry, zaprasza do zamieszkania swoją żonę i małoletnie dzieci. Zgodnie z przepisami może to zrobić bez konieczności uzyskania dodatkowej zgody właściciela nieruchomości. Jego córka po osiągnięciu pełnoletności nadal mieszka z rodziną, co również jest zgodne z prawem. Jednak gdy pan Jan przyjmuje do mieszkania swojego kuzyna, musi wykazać, że jest on od niego zależny finansowo, aby móc zapewnić mu legalne zamieszkanie.
Zachowanie substancji mieszkania
Pani Anna, która korzysta z mieszkania na podstawie służebności, decyduje się na remont kuchni. Zgodnie z przepisami może wymienić stary zlew, położyć nowe płytki czy zainstalować nowy piekarnik, ponieważ są to zwykłe nakłady związane z codziennym użytkowaniem mieszkania. Nie może jednak zburzyć ściany pomiędzy kuchnią a salonem, ponieważ byłoby to naruszenie substancji rzeczy, co wykracza poza jej uprawnienia wynikające ze służebności.
Wymiana pieca grzewczego
W domu obciążonym służebnością mieszkania używany jest piec, który nie spełnia aktualnych norm ekologicznych. Właściciel nieruchomości, pani Katarzyna, jest zobowiązana do jego wymiany. Jej brat, który korzysta ze służebności, nie może być zmuszony do ponoszenia kosztów tej wymiany. Pani Katarzyna dokonuje modernizacji pieca, a brat nadal korzysta z mieszkania, zgodnie z warunkami służebności, bez żadnych dodatkowych obciążeń finansowych.
Podsumowanie
Służebność mieszkania to osobiste prawo, które pozwala uprawnionemu na korzystanie z nieruchomości w określonym zakresie. Nie podlega ono dziedziczeniu i wygasa wraz ze śmiercią służebnika, chyba że umowa przewiduje inaczej. Służebnik może przyjąć do mieszkania małżonka, dzieci małoletnie lub osoby przez siebie utrzymywane. Jest zobowiązany do dbania o nieruchomość, dokonywania drobnych napraw związanych z codziennym użytkowaniem, a większe prace zgłasza właścicielowi. Koszty istotnych modernizacji, takich jak wymiana pieca, należą do właściciela nieruchomości, a nie do służebnika.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe porady prawne dotyczące ustanawiania, realizacji i rozwiązania służebności mieszkania, w tym szczegółowe wyjaśnienia obowiązków i praw służebnika oraz właściciela nieruchomości. Pomagamy w przygotowaniu umów, interpretacji przepisów oraz rozwiązywaniu sporów związanych z tym szczególnym prawem rzeczowym.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Nosal
Radca prawny od 2005 roku, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Udziela porad z prawa cywilnego, pracy oraz rodzinnego, a także z zakresu procedury cywilnej i administracyjnej. Ma wieloletnie doświadczenie w stosowaniu prawa administracyjnego i samorządowego. Ukończyła również aplikację sądową. Obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
.jpg "Jak bronić się przed zasiedzeniem nieruchomości po zmarłym ojcu?")
.jpg "Spór o spadek po babci, jak rozwiązać konflikt dotyczący mieszkania?")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Koszty, odpowiedzialność i prawa właściciela w przypadku służebności mieszkania
» Na jakiej podstawie geodeta dokonuje wznowienia granic działki?
» Jak przyspieszyć proces przybicia po wygranej licytacji nieruchomości?
» Rozliczenie majątku po rozstaniu z konkubiną, jak odzyskać swoje pieniądze?
» Współwłasność nieruchomości a dochody z najmu