Bezumowne korzystanie z prywatnej drogi

Korzystanie z drogi – służebność

Operator, który doprowadził światłowód do budynków bez Pana zgody – nie ma formalnie prawa do jej użytkowania na jakiekolwiek cele, tym bardziej na cele budowlane. Jednakże położył światłowód i rozpoczął użytkowanie. Nic przy tym nie płacąc. W ramach odszkodowania zaproponował darmowy internet na 2 lata. W istocie nie jest to poważna propozycja.

W pierwszej kolejności zaznaczę, iż zgodnie z treścią art. 305¹ Kodeksu cywilnego: „Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu)”.

Zgodnie natomiast z treścią art. 49 § 1: „Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa”. Z uwagi przede wszystkim na dynamiczny rozwój techniki ustawodawca w powyższy sposób skonstruował treść niniejszej normy – odnosząc się do urządzeń podobnych, za które uznać należy światłowód.

Zgodnie natomiast z art. 305² § 2: „Jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1, właściciel nieruchomości może żądać odpowiedniego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu”.

Mając na uwadze powyższe, wskazuję, iż ustanowienie służebności przesyłu może nastąpić na mocy umowy pomiędzy właścicielem a przedsiębiorcą przesyłowym, a także na mocy orzeczenia sądu lub też innej decyzji administracyjnej.

Ustawodawca w pierwszej kolejności zachęca do umownego określenia stosunku, jednak w przypadku braku porozumienia, a także odmowie zawarcia umowy, konieczna staje się droga sądowa.

W celu umownego ustanowienia służebności przesyłu właściciel nieruchomości musi złożyć swoje oświadczenie w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie przedsiębiorcy przesyłowego nie wymaga takiej formy, jednak przyjmuje się, iż takie umowy zawierane są w formie aktu notarialnego. Po ustanowieniu służebności przesyłu należy także dopełnić formalności wieczystoksięgowych. Konieczny jest bowiem wpis służebności do księgi wieczystej. Marginalnie tylko podkreślam, iż służebność przesyłu stanowi ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość, przez którą przechodzi urządzenie przesyłowe.

Korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej nieruchomości

Treścią tego prawa jest zatem korzystanie przez przedsiębiorcę przesyłowego z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych, co oznacza m.in. możliwość wejścia na cudzy grunt obciążony służebnością w celu posadowienia tam urządzeń przesyłowych, usunięcia ich awarii, przeprowadzenia konserwacji, czy też modernizacji (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 lutego 2011 roku, sygn. akt IV CSK 303/10).

Zgodnie z postanowieniem SN z dnia 17 września 2015 r.: „W każdym przypadku, koniecznym elementem umowy o ustanowienie służebności przesyłu lub orzeczenia sądowego prowadzącego do ustanowienia tego rodzaju służebności jest oznaczenie zakresu korzystania z nieruchomości obciążonej niezbędnego dla prawidłowego funkcjonowania urządzeń przesyłowych. Rozstrzygnięcie tej kwestii wymaga niewątpliwie »specjalnej wiedzy«, czyli wiedzy dostępnej specjalistom w danej dziedzinie. Wobec tego sąd nie może samodzielnie rozstrzygać w tym zakresie, a także nie może opierać swego rozstrzygnięcia na opinii biegłego innej specjalności” (sygn. akt II CSK 656/14).

Wynagrodzenie za korzystanie z drogi na zasadzie służebności

Należy jednak wskazać, iż niezbędną kwestią ustanowienia służebności przesyłu jest wynagrodzenie przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej. Niniejsze wynika bowiem wprost z treści art. 305² Kodeksu cywilnego.

Zgodnie także z opinią doktryny umowa może być nieodpłatna, ale najczęściej właściciele nie zrzekają się swojego uprawnienia, bowiem taka służebność w pewien sposób obniża wartość nieruchomości.

Ustawodawca nie określił wprost, jak powinno wyglądać niniejsze wynagrodzenie – zależy to bowiem od woli i porozumienia stron.

W orzecznictwie przyjmuje się natomiast, że wynagrodzenie powinno mieć jednorazowy charakter. Jedynie wyjątkowo dopuszcza się wypłacanie go w formie świadczenia okresowego.

W związku z brakiem ustawowych mierników wynagrodzenia przyjmuje się, iż powinno ono być ustalone w oparciu o ceny rynkowe nieruchomości, przy uwzględnieniu stopnia ingerencji w treść prawa własności, straty właściciela z tytułu uszczuplenia jego prawa, sposobów wykorzystywania pozostałych nieruchomości właściciela (pozostałej części obciążonej nieruchomości), rozwoju gospodarczego terenów położonych w sąsiedztwie, a także z uwzględnieniem ograniczeń ewentualnych zamierzeń inwestycyjnych właściciela.

Na wysokość wynagrodzenia wpływ ma także przewidywany okres trwałości urządzeń przesyłowych (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 roku, sygn. akt II CSK 401/11). W przypadku braku porozumienia co do wysokości wynagrodzenia może okazać się potrzebna opinia rzeczoznawcy majątkowego.

Z uwagi na powyższe proponuję, aby napisał Pan oficjalnie pismo do przedsiębiorcy lub skontaktował się z osobą decyzyjną i zaproponował zawarcie umowy o ustanowienie służebności przesyłu.

Proszę wskazać na plany przedsiębiorcy odnośnie usytuowania urządzeń przesyłowych na Pana gruncie oraz ewentualne niedogodności z tym związane – wykopy, konserwacje, wchodzenie na Pana nieruchomość itp. Dopiero w przypadku braku ugodowego załatwienia sporu, konieczna będzie droga sądowa. Proszę pamiętać, iż z tytułu ustanowienia służebności przesyłu przysługuje Panu wynagrodzenie, które powinien Pan określić wspólnie z przedsiębiorcą, biorąc pod uwagę niedogodności oraz ograniczenie w zakresie korzystania z nieruchomości.

Użytkowanie drogi przez mieszkańców

Droga użytkowana powinna być przez właścicieli działek na jakiejś zasadzie. Co najmniej na mocy porozumienia z Panem o jej nieodpłatnym użytkowaniu lub na zasadzie służebności przechodu i przejazdu. Ostatecznie może być ich współwłasnością. Jeżeli obecnie korzystają bezumowne, nie jest to dla Pana sytuacja komfortowa. I to co najmniej od 10 lat.

Pociągnięcie wody oznacza, że w ocenie organu wydającego pozwolenie – mieli prawo dysponowania działka na cele budowlane lub Pana zgodę na działania w postaci ułożenia w drodze wodociągu.

Doszło więc do sytuacji, w jakiej właściciele nieruchomości przyrodzenie usytuowali na niej urządzenie przesyłowe (wodociąg). Nie wskazuje Pan, na jakich zasadach następuje utrzymanie drogi (poza podatkami od nieruchomości Pana obciążającymi jako właściciela). Zgodnie z Kodeksem cywilnym:

„Art. 151. Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze”.

Niestety czas na oprotestowanie minął. Pozostaje Panu żądanie:

1. stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej albo
2. wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Może Pan podobnie jak powyżej zaproponować sąsiadom: służebność za wynagrodzeniem oraz pokrywaniem kosztów utrzymania drogi, jej napraw, konserwacji – bowiem Pan z niej nie korzysta i nie może ponosić ujemnych konsekwencji bycia właścicielem a zwłaszcza odkładnia do jej utrzymania. Ewentualnie wykup udziałów w drodze.

Zasadniczo działka nie ma dla Pana żadnego znaczenia gospodarczego. Można powiedzieć, że kiedyś być może myślał Pan o mieszkaniu na jednej z działek, ale obecnie nie jest to Pana zamiarem. Istotne byłoby, jak została wyodrębniona działka drogowa oraz przez kogo; kiedy i na jakich zasadach.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.