Księga wieczysta dla wspólnoty gruntowej, kogo wpisać w dziale II?

Czy dla wspólnoty gruntowej można założyć księgę wieczystą?

Tak, obecnie nie obowiązuje już ogólny zakaz prowadzenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową. Do 31 grudnia 2015 r. art. 11 ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych przewidywał, że dla takich nieruchomości nie prowadzi się ksiąg wieczystych, a dotychczasowe księgi tracą moc i podlegają zamknięciu. Przepis został uchylony z dniem 1 stycznia 2016 r. i w aktualnym tekście ustawy nadal figuruje jako uchylony.

Samo uchylenie zakazu nie rozstrzygnęło jednak najtrudniejszej kwestii: jaki podmiot należy ujawnić jako właściciela w dziale II. Sąd wieczystoksięgowy nie może wpisać dowolnie wybranego podmiotu tylko dlatego, że rozwiązanie wydaje się praktyczne. Musi mieć dokument stanowiący podstawę wpisu oraz ustalić, że prawo wskazane we wniosku rzeczywiście przysługuje wskazanej osobie albo osobom.

Wspólnota, spółka czy uprawnieni, kto jest właścicielem?

Wspólnota gruntowa jest szczególną konstrukcją prawną odnoszącą się przede wszystkim do zespołu gruntów oraz praw do korzystania z nich. Sama wspólnota nie ma osobowości prawnej ani odrębnej zdolności prawnej, dlatego wpisanie jej w dziale II jako właściciela jest co najmniej poważnie wątpliwe. Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 54/19 wskazał, że wspólnota jest ujmowana przedmiotowo, a nie jako samodzielny podmiot prawa.

Spółka do zagospodarowania wspólnoty gruntowej ma osobowość prawną, lecz zgodnie z art. 14 i 15 ustawy jej zasadniczym zadaniem jest sprawowanie zarządu nad wspólnotą i właściwe zagospodarowanie gruntów. Samo utworzenie spółki nie przenosi na nią własności nieruchomości. Spółkę można więc wpisać jako właściciela tylko wtedy, gdy wykaże odrębny i skuteczny tytuł własności, a nie wyłącznie statut, decyzję zatwierdzającą statut albo fakt zarządzania wspólnotą.

Nie można również automatycznie przyjąć, że właścicielami są wszystkie osoby uprawnione do udziału we wspólnocie w takim samym znaczeniu jak zwykli współwłaściciele z Kodeksu cywilnego. Ich sytuacja jest zbliżona do współwłasności, ale podlega szczególnej ustawie, ograniczeniom w rozporządzaniu udziałem i zarządowi wykonywanemu przez spółkę. Z tego powodu przed złożeniem wniosku trzeba oddzielić szczególny udział we wspólnocie od klasycznej współwłasności i uwzględnić także ryzyka udziału w gruncie rolnym.

Nie ma jednego wpisu właściwego dla każdej wspólnoty. Tytuł własności może zależeć od sposobu powstania wspólnoty, treści dawnych aktów uwłaszczeniowych, zapisów ksiąg gruntowych, decyzji administracyjnych, orzeczeń sądowych oraz późniejszych zdarzeń prawnych. W niektórych przypadkach właścicielem będzie gmina albo Skarb Państwa, w innych konieczne będzie wykazanie praw osób uprawnionych albo wcześniejsze przekształcenie wspólnoty we współwłasność ułamkową.

Jak ustalić prawidłowy wpis w dziale II?

Przed przygotowaniem wniosku należy odtworzyć stan prawny konkretnej nieruchomości. W praktyce analiza powinna objąć kilka grup dokumentów:

• dawne księgi wieczyste, księgi gruntowe i zbiory dokumentów, także księgi zamknięte na podstawie dawnego art. 11 ustawy;
• akty nadania, akty własności ziemi, dokumenty uwłaszczeniowe, umowy, orzeczenia sądowe i dokumenty spadkowe;
• ostateczne decyzje starosty ustalające, które nieruchomości stanowią wspólnotę, kto jest uprawniony do udziału oraz jaka jest wielkość udziałów;
• aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków;
• statut spółki, decyzję zatwierdzającą statut oraz dokumenty dotyczące jej organów, przy czym dokumenty te wykazują sposób zarządu, a nie automatycznie własność gruntu;
• uchwałę o przekształceniu wspólnoty we współwłasność albo prawomocne orzeczenie sądu zastępujące brak jednomyślności.

Decyzja ustalająca istnienie wspólnoty oraz wykaz uprawnionych jest bardzo ważna, lecz nie w każdym przypadku sama rozwiązuje problem podmiotu własności. Trzeba zestawić ją z dokumentami pokazującymi, komu grunt został pierwotnie nadany, przekazany lub pozostawiony na własność. Sąd Najwyższy podkreślił, że ze względu na różne sposoby powstawania wspólnot nie da się stworzyć jednego rozwiązania odpowiedniego dla wszystkich nieruchomości.

Wniosek powinien precyzyjnie wskazywać osobę albo osoby, które mają zostać wpisane, oraz przysługujące im udziały. Sąd jest związany żądaniem wniosku i nie może zamiast błędnie wskazanej wspólnoty samodzielnie wpisać spółki, gminy albo osób uprawnionych. Jeżeli dokumenty nie potwierdzają żądanego wpisu albo istnieje przeszkoda do jego dokonania, wniosek zostanie oddalony.

Spory o prawidłową podstawę wpisu mogą wymagać apelacji, a wyjątkowo także dalszej kontroli sądowej. W podobnych sprawach znaczenie ma nie tylko treść ustawy, lecz także granice rozpoznania wniosku przez sąd wieczystoksięgowy i materiał dokumentowy; szerzej ten problem pokazuje również zagadnienie skarga kasacyjna a grunt rolny.

Czy trzeba przekształcić wspólnotę we współwłasność ułamkową?

Nie ma ogólnej zasady, zgodnie z którą każda wspólnota musi zostać przekształcona przed założeniem księgi wieczystej. Jeżeli z dokumentów wynika jednoznaczny właściciel i istnieje właściwa podstawa wpisu, przekształcenie nie jest warunkiem formalnym samego prowadzenia księgi.

Przekształcenie przewidziane w art. 30a–30c ustawy jest jednak najbardziej jednoznacznym sposobem ujawnienia osób uprawnionych jako współwłaścicieli. Uchwała o przekształceniu powinna:

• zostać podjęta jednogłośnie przez wszystkich uprawnionych do udziału we wspólnocie;
• określać współwłaścicieli oraz wielkość ich udziałów odpowiadającą dotychczasowym udziałom we wspólnocie;
• mieć formę aktu notarialnego.

Jeżeli nie ma jednomyślności, ustawa odsyła odpowiednio do art. 199 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Oznacza to możliwość wystąpienia do sądu przez współuprawnionych dysponujących co najmniej połową udziałów, przy czym sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich uprawnionych. Prawomocne orzeczenie może zastąpić brakującą zgodę.

Uchwała w formie aktu notarialnego albo prawomocne orzeczenie sądu stanowią wprost podstawę wpisu do księgi wieczystej i ewidencji gruntów i budynków. Z dniem podjęcia uchwały następuje również otwarcie likwidacji spółki utworzonej do zagospodarowania wspólnoty.

Po przekształceniu grunt staje się współwłasnością w częściach ułamkowych, ale dalsze rozporządzanie nieruchomością lub udziałem wymaga odrębnej oceny. Jeżeli jest to nieruchomość rolna, mogą mieć znaczenie przepisy o obrocie ziemią rolną oraz ograniczenia związane z wcześniejszym nabyciem, w tym zagadnienie sprzedaż gruntu rolnego przed pięciu laty.

Kiedy w księdze wpisuje się gminę albo Skarb Państwa?

Ustawa przewiduje szczególny tryb dla nieruchomości oznaczonych jako wspólnota gruntowa, gdy nie udało się ustalić osób uprawnionych. Po przeprowadzeniu ustawowej procedury gmina może nieodpłatnie nabyć nieruchomość na cele związane z realizacją jej zadań własnych. Ostateczna decyzja wojewody o nabyciu przez gminę stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej na podstawie art. 8j ustawy.

Jeżeli gmina nie złoży wniosku w wyznaczonym terminie albo zapadnie ostateczna decyzja odmawiająca jej nabycia, wojewoda wydaje decyzję o nieodpłatnym nabyciu nieruchomości przez Skarb Państwa. Ostateczna decyzja stanowi podstawę wpisu Skarbu Państwa zgodnie z art. 8l ustawy.

Nie wolno jednak odwracać tej reguły i wpisywać Skarbu Państwa tylko dlatego, że stan prawny wspólnoty jest niejasny. Własność gminy albo Skarbu Państwa musi wynikać z właściwego tytułu, w szczególności z ostatecznej decyzji wydanej w ustawowym trybie lub z innych dokumentów potwierdzających nabycie.

Znaczenie zmian obowiązujących od 29 maja 2025 r.

Nowelizacja z 4 kwietnia 2025 r. dodała pięcioletnie ograniczenia dotyczące wzruszania ostatecznych decyzji wydanych na podstawie ustawy. Po upływie 5 lat od dnia, w którym ostateczna stała się decyzja ustalająca nieruchomości tworzące wspólnotę, wykaz uprawnionych, obszary gospodarstw i wielkość udziałów, nie stosuje się wskazanych trybów wznowienia oraz zmiany lub uchylenia decyzji przewidzianych w Kodeksie postępowania administracyjnego.

Po tym samym okresie nie stwierdza się nieważności takiej decyzji; stosuje się odpowiednio art. 158 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zmiana ma stabilizować utrwalone decyzje administracyjne, ale nie oznacza, że każda taka decyzja automatycznie wskazuje osobę podlegającą wpisowi jako właściciel. Nadal trzeba zbadać jej treść oraz historyczny tytuł prawny do nieruchomości.

Jak złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej?

Wniosek składa się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla położenia nieruchomości na formularzu KW-ZAL. Przy większej liczbie żądań, działek albo uczestników mogą być potrzebne odpowiednie załączniki, w szczególności KW-ZAD, KW-OZN i KW-WU.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości oraz wpisu prawa własności. Zależnie od sprawy będą to przede wszystkim:

• wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej przeznaczone do dokonania wpisu w księdze wieczystej;
• ostateczne decyzje administracyjne wraz z potwierdzeniem ich ostateczności;
• akt notarialny zawierający uchwałę o przekształceniu wspólnoty albo prawomocne orzeczenie sądu;
• dokumenty historyczne i orzeczenia wykazujące własność oraz następstwo prawne;
• odpisy aktów stanu cywilnego, postanowienia spadkowe albo akty poświadczenia dziedziczenia, jeżeli trzeba wykazać następców prawnych.

Opłata od wniosku o założenie księgi wieczystej wynosi 100 zł. Jest ona pobierana niezależnie od opłaty za wpis własności, która co do zasady wynosi 200 zł, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przy wpisie udziału opłata jest proporcjonalna do udziału, lecz nie niższa niż 100 zł.

Najczęstsze pytania

Czy po uchyleniu art. 11 każda wspólnota może od razu założyć księgę wieczystą?

Możliwość prowadzenia księgi nie oznacza automatycznego uwzględnienia wniosku. Trzeba prawidłowo oznaczyć nieruchomość, wskazać właściciela lub współwłaścicieli i przedstawić dokumenty potwierdzające ich prawo.

Czy spółkę wspólnoty gruntowej wpisuje się jako właściciela?

Nie na podstawie samego faktu, że spółka zarządza wspólnotą. Spółka jest osobą prawną, ale ustawa powierza jej przede wszystkim zarząd i zagospodarowanie gruntów. Do wpisu własności potrzebny jest odrębny tytuł prawny.

Czy można wpisać w dziale II nazwę wspólnoty gruntowej?

Jest to rozwiązanie ryzykowne, ponieważ wspólnota nie ma osobowości prawnej ani odrębnej zdolności prawnej. Wniosek powinien wskazywać podmiot lub podmioty, którym własność rzeczywiście przysługuje na podstawie dokumentów.

Czy decyzja starosty o wykazie uprawnionych wystarczy do wpisu własności?

Nie zawsze. Decyzja jest istotnym dokumentem, ale trzeba sprawdzić jej zakres i zestawić ją z tytułem historycznym do gruntu. Samo ustalenie osób uprawnionych do udziału nie w każdej sprawie jest równoznaczne z rozstrzygnięciem, kogo wpisać jako właściciela.

Co zrobić, gdy nie ma jednomyślności co do przekształcenia?

Ustawa odsyła do art. 199 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Uprawnieni posiadający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie, a prawomocne orzeczenie może stanowić podstawę wpisu.

Czy sąd może sam poprawić błędnie wskazanego właściciela?

Nie. Sąd wieczystoksięgowy jest związany żądaniem wniosku. Jeżeli wnioskodawca wskaże niewłaściwy podmiot, sąd nie może zastąpić go inną osobą i dokonać wpisu ponad żądanie.

Podsumowanie

Dla wspólnoty gruntowej można obecnie prowadzić księgę wieczystą, lecz uchylenie dawnego zakazu nie wskazało automatycznie właściciela podlegającego wpisowi. Wspólnota nie jest odrębną osobą prawną, a spółka zarządzająca nie nabywa własności z mocy samego utworzenia. Prawidłowe rozwiązanie wymaga analizy sposobu powstania wspólnoty, decyzji administracyjnych, dokumentów historycznych i treści żądania. Gdy stan prawny jest niejasny, przekształcenie wspólnoty we współwłasność ułamkową daje najbardziej jednoznaczną ustawową podstawę wpisu osób uprawnionych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, tekst jednolity Dz.U. z 2025 r. poz. 1454
2. Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, Dz.U. z 2025 r. poz. 630
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2020 r., III CZP 54/19
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2014 r., V CSK 480/13
5. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
6. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.