Zakładanie KW dla wspólnoty gruntowej, chaos zamiast jasnych reguł

Brak jednoznacznych regulacji – co mówi prawo i jak działają sądy?

Słowem wstępu: wspólnota gruntowa to szczególny rodzaj własności ziemi, która należy wspólnie do grupy osób – zazwyczaj mieszkańców wsi lub właścicieli gospodarstw rolnych w danej miejscowości. Teren taki nie jest podzielony na części, ale każdy uprawniony ma prawo z niego korzystać, np. wypasać zwierzęta czy zbierać drewno. Zarządzaniem wspólnotą zajmuje się zwykle powołana do tego spółka.

Już teraz wskazuję, że problematyka, o której Pan pisze, nie jest po dziś dzień jednoznacznie rozwiązana w prawie i sądy wieczystoksięgowe działają niestety różnie. Nie mogę zatem wskazać jednej prawidłowej opcji działania. Już wyjaśniam dlaczego.

Generalnie wspólnota gruntowa jest w swej konstrukcji bliska współwłasności w częściach ułamkowych, bo uprawnia do zbiorowego władania gruntami zaliczanymi w skład wspólnoty przez podmioty zamieszkujące bądź posiadające gospodarstwo rolne w miejscowości położenia wspólnoty, zaś zarząd i gospodarowanie nieruchomościami wspólnoty powierzone są powołanej w tym celu spółce. Do stycznia 2016 r. ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (art. 11) stanowiła, że: Dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się ksiąg wieczystych. Dotychczasowe księgi wieczyste tracą moc i podlegają zamknięciu.

Podkreślam tylko, że obecne brzmienie ustawy nie pozwala tworzyć nowej wspólnoty gruntowej, a jedynie daje możliwość „przywracania” wspólnot, które istniały kiedyś i porządkować strukturę i działanie wspólnot już istniejących pod warunkiem, że ich istnienie nie budzi jakichkolwiek wątpliwości.

Obecnie nie ma już w wymienionej ustawie art. 11. Nie ma zatem podstaw, by forsować stanowisko, że dla wymienionej kategorii nieruchomości nie można założyć i prowadzić księgi wieczystej (KW). Teraz podstawą do ujawnienia prawa własności są ostateczne decyzje ustalające, które wydawane są przez właściwych starostów lub wojewodów. Ustawodawca jednak nie zadbał o sprecyzowanie, kto ma prawo taką KW ujawnić (kto ma być wpisany w dziale II). Gdy dojdzie do nabycia gruntów wspólnoty przez gminę lub Skarb Państwa, to jasnym jest, że to właściwa gmina lub Skarb Państwa są ujawnieni w dziale II KW. Natomiast w przypadku gdy uprawnione do udziału w gruncie są inne osoby (podmioty) niż gmina (SP), sprawa pozostaje nierozstrzygnięta i nie wiadomo niestety, kto powinien być ujawniony w dziale II KW jako właściciel. Praktyka również jest bardzo niejednolita. Sądy wieczystoksięgowe stosują kilka rozwiązań:

1. wpisuje się SP jako właściciela, zaś ustanowione uprawnienia do korzystania z gruntu przez określone osoby traktuje się jak ograniczone prawa rzeczowe;
2. wpisuje się współwłasność w częściach ułamkowych osób uprawnionych w stosunku do posiadanych przez nich udziałów;
3. wpisuje się prawa własności spółki wspólnoty gruntowej;
4. wpisuje się prawa własności wspólnoty gruntowej ze wskazaniem, że do zarządu i zagospodarowania wspólnoty powołana jest dana spółka wspólnoty gruntowej.

Prawda jest jednak taka, że żaden z wymienionych sposób nie jest rozwiązaniem idealnym i żaden nie odpowiada 1:1 stanowi faktycznemu.

Które rozwiązanie jest najbliższe rzeczywistości?

Osobiście bliska jestem stanowisku, że najrozsądniejsze i najodpowiedniejsze jest ujawnienie w dziale II jako właściciela spółkę wspólnoty gruntowej lub tylko wspólnotę ze wskazaniem, że do zarządu i zagospodarowania wspólnoty powołana jest dana spółka. Niestety praktyka jest niejednolita i przeglądając KW wspólnot gruntowych z różnych obszarów Polski widać, że sądy działają różnie. Zdarza się nawet, że sądy oddalają wnioski i skargi dot. wpisu, wskazując, że ich zdaniem żadne z wymienionych wyżej rozwiązań nie jest prawidłowe. Wtedy nie pozostaje nic innego jak przekształcenie we współwłasność w częściach ułamkowych.

Warto skontaktować się z sądem wieczystoksięgowych w obrębie wspólnoty, o którą Pan pyta, nawet przez biuro podawcze, jaką praktykę uznaje, bo niestety jednej dominującej w Polsce nie ma.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, Dz.U. 1963 nr 28 poz. 169
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.