Zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli nieruchomości

Czy współwłaściciel może zasiedzieć pozostałe udziały?

Tak. Przedmiotem zasiedzenia może być nie tylko cała nieruchomość, lecz także oznaczony udział we współwłasności. W przedstawionej sytuacji można więc żądać stwierdzenia nabycia przez zasiedzenie pozostałych 2/5 udziału, jeżeli zostały spełnione wszystkie ustawowe przesłanki.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz samoistny nieruchomości nabywa własność po 20 latach posiadania w dobrej wierze albo po 30 latach posiadania w złej wierze. Dobra lub zła wiara jest oceniana w chwili objęcia danego prawa w posiadanie. Osoba, która wie, że określone udziały należą do innych osób, powinna co do zasady liczyć się z terminem 30-letnim.

Nie wystarczy jednak ustalić, że droga była używana od 1986 roku. Trzeba ustalić, od kiedy korzystający zaczął posiadać także cudze udziały jak właściciel oraz kiedy ta zmiana stała się dostrzegalna dla pozostałych współwłaścicieli lub ich następców prawnych.

Dlaczego zasiedzenie udziału przez współwłaściciela jest trudniejsze?

Każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania całej rzeczy wspólnej i korzystania z niej w zakresie, który da się pogodzić z prawami pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 206 Kodeksu cywilnego. Z tego powodu samo faktyczne władanie całą nieruchomością przez jednego współwłaściciela nie oznacza jeszcze, że posiada on samoistnie udziały innych osób.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że współwłaściciel ubiegający się o zasiedzenie cudzego udziału musi udowodnić dwie rzeczy:

• rozszerzenie zakresu swojego posiadania ponad uprawnienie wynikające ze współwłasności,
• wyraźne zamanifestowanie wobec pozostałych współwłaścicieli woli władania ich udziałami wyłącznie dla siebie.

Nie działa tu w praktyce zwykłe domniemanie, że osoba faktycznie władająca rzeczą jest posiadaczem samoistnym w zakresie udziałów innych współwłaścicieli. Ciężar wykazania zmiany charakteru posiadania spoczywa na osobie żądającej zasiedzenia.

Samo wykonywanie remontów, opłacanie podatku, ponoszenie kosztów utrzymania, pobieranie pożytków czy brak zainteresowania nieruchomością ze strony innych współwłaścicieli zazwyczaj nie wystarczą. Takie działania mogą mieścić się w zwykłym wykonywaniu praw współwłaściciela. Podobnie wskazywał Sąd Najwyższy między innymi w postanowieniu z 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 146/08, oraz w późniejszym, utrwalonym orzecznictwie dotyczącym zasiedzenia udziałów.

Jakie zachowania mogą świadczyć o posiadaniu cudzych udziałów jak właściciel?

Ocena zawsze zależy od całokształtu okoliczności. Znaczenie mogą mieć zwłaszcza działania jednoznacznie wskazujące, że posiadacz nie uznaje uprawnień innych współwłaścicieli i wykonuje pełnię władztwa wyłącznie dla siebie, na przykład:

• jawne odmówienie innym współwłaścicielom dostępu lub współkorzystania z nieruchomości,
• ogrodzenie nieruchomości i utrzymywanie wyłącznej kontroli nad nią, połączone z zakomunikowaniem pozostałym osobom, że posiadacz uważa całość za swoją,
• samodzielne rozporządzanie całą nieruchomością wobec osób trzecich w sposób znany pozostałym współwłaścicielom,
• pisemne oświadczenia, spory, wezwania, umowy lub inne zdarzenia ujawniające roszczenie do całości albo do konkretnych cudzych udziałów,
• trwałe odsunięcie pozostałych współwłaścicieli od decyzji, pożytków i faktycznego władania, przy jednoczesnym wyraźnym zakwestionowaniu ich praw.

Każdy z tych faktów trzeba oceniać łącznie z innymi dowodami. Samo ogrodzenie, wyłączna eksploatacja albo ponoszenie wydatków może okazać się niewystarczające, jeżeli nie było czytelnej manifestacji skierowanej do osób, których udziały miały być posiadane samoistnie.

Zobacz również: praktyczne omówienie, jakie znaczenie mają dowody posiadania samoistnego.

Od kiedy liczyć 30-letni termin zasiedzenia?

Termin nie musi biec od dnia, w którym dana osoba zaczęła po prostu korzystać z nieruchomości. W relacji między współwłaścicielami rozpoczyna się dopiero wtedy, gdy korzystanie przekształciło się w samoistne posiadanie cudzych udziałów, a zmiana została dostatecznie wyraźnie ujawniona.

Jeżeli ktoś od 1986 roku korzystał z drogi jako współwłaściciel albo jedynie używał jej jako dojazdu do domu, nie przesądza to jeszcze o biegu zasiedzenia pozostałych udziałów. Sąd będzie szukał zdarzenia lub zespołu zdarzeń wskazujących, że od konkretnego momentu posiadacz zaczął traktować 2/5 udziału innych osób jako własne i wyłączył ich prawo współposiadania.

Nabycie kolejnych udziałów w drodze umowy 15 lat temu nie musi automatycznie rozpoczynać ani przerywać biegu zasiedzenia pozostałych udziałów. Decydujący jest faktyczny charakter posiadania. Jeżeli jednak dopiero po zakupie udziałów doszło do wyraźnego rozszerzenia władztwa na cudze udziały, termin należy liczyć właśnie od tej późniejszej daty.

Zobacz również: jak sąd ocenia zasiedzenie podczas zniesienia współwłasności.

Co dzieje się z udziałami zmarłych współwłaścicieli?

Śmierć współwłaściciela nie powoduje, że jego udział staje się niczyj. Udział wchodzi do spadku i przechodzi na spadkobierców. Jeżeli postępowania spadkowe nie zostały przeprowadzone, może być konieczne ustalenie kręgu następców prawnych na podstawie aktów stanu cywilnego, postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktów poświadczenia dziedziczenia.

Wnioskodawca powinien wskazać znanych zainteresowanych. Gdy nie da się ustalić wszystkich osób, sąd może zarządzić wezwanie zainteresowanych przez ogłoszenie. Nie zwalnia to jednak wnioskodawcy z przedstawienia posiadanych informacji i dokumentów pozwalających ustalić los prawny udziałów.

Jeżeli rzeczywiście nie ma spadkobierców ustawowych ani testamentowych, spadek może przypaść gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy albo Skarbowi Państwa. Taki podmiot również powinien zostać uwzględniony jako zainteresowany, jeżeli wynika to z ustalonego następstwa prawnego.

Podobne problemy dowodowe i spadkowe opisuje artykuł o zasiedzeniu udziału po dziadkach.

Jak złożyć wniosek o zasiedzenie udziałów?

Sprawę rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku należy precyzyjnie określić nieruchomość, księgę wieczystą, udział objęty żądaniem, osobę, która miała nabyć udział przez zasiedzenie, oraz datę nabycia wynikającą z upływu terminu.

Wniosek powinien zawierać opis sposobu władania nieruchomością i wskazywać, kiedy oraz w jaki sposób nastąpiło jawne rozszerzenie posiadania na udziały innych osób. Trzeba też wskazać wszystkich znanych zainteresowanych, przede wszystkim ujawnionych współwłaścicieli i spadkobierców osób zmarłych.

Do wniosku warto dołączyć w szczególności:

• odpis księgi wieczystej lub numer księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów i odpowiednią mapę,
• dokumenty nabycia posiadanych już udziałów,
• dokumenty dotyczące następstwa prawnego po zmarłych współwłaścicielach, jeśli są dostępne,
• korespondencję, wezwania, umowy, oświadczenia i dokumenty świadczące o wyłączeniu innych osób od współposiadania,
• dowody ponoszenia nakładów, podatków i kosztów, traktowane jako materiał pomocniczy,
• listę świadków znających sposób korzystania z nieruchomości i relacje między współwłaścicielami,
• inne dowody potwierdzające początek oraz ciągłość samoistnego posiadania cudzych udziałów.

Sąd nie odbiera własności z urzędu. Stwierdzenie zasiedzenia wymaga postępowania wszczętego na wniosek zainteresowanego i udowodnienia przesłanek. Więcej wyjaśnia materiał dotyczący zasiedzenia bez wniosku właściciela.

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?

Opłata stała od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Dotyczy to również żądania stwierdzenia zasiedzenia udziału we własności nieruchomości.

Poza opłatą sądową mogą pojawić się dodatkowe wydatki, między innymi na:

• ogłoszenia wzywające nieznanych zainteresowanych,
• wynagrodzenie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu,
• opinię biegłego geodety, oględziny lub dokumentację geodezyjną, jeżeli będą potrzebne,
• odpisy, dokumenty urzędowe i dokumentację z ksiąg wieczystych,
• pełnomocnika procesowego, jeżeli strona zdecyduje się skorzystać z profesjonalnej pomocy,
• zwrot kosztów uczestnikom, jeżeli sąd znajdzie podstawę do odmiennego niż zwykłe rozliczenia kosztów postępowania nieprocesowego.

Po prawomocnym stwierdzeniu zasiedzenia trzeba także ujawnić zmianę własności w księdze wieczystej. Opłata za wpis własności wynosi co do zasady 200 zł, a przy wpisie udziału jest obliczana proporcjonalnie do wysokości udziału, nie mniej niż 100 zł.

Czy w opisanej sytuacji 30 lat już upłynęło?

Na podstawie samej informacji o korzystaniu z drogi od 1986 roku nie można tego przesądzić. Konieczne jest ustalenie, czy już wtedy wnioskodawca był współwłaścicielem, na jakiej podstawie korzystał z drogi, czy pozostali właściciele lub ich spadkobiercy mogli z niej korzystać oraz kiedy zostali wyraźnie odsunięci od wykonywania swoich praw.

Jeżeli od 1986 roku korzystanie miało jedynie charakter zwykłego współposiadania albo dojazdu do domu, termin zasiedzenia cudzych udziałów mógł w ogóle nie rozpocząć biegu. Jeżeli natomiast ponad 30 lat temu doszło do jawnego objęcia pozostałych 2/5 udziału w wyłączne posiadanie samoistne i stan ten trwał nieprzerwanie, istnieje podstawa do rozważenia wniosku.

Przed wniesieniem sprawy warto sporządzić chronologię zdarzeń i przypisać do każdej daty konkretne dowody. Szczególne znaczenie będą miały zdarzenia znane pozostałym współwłaścicielom lub ich spadkobiercom, a nie tylko wewnętrzne przekonanie wnioskodawcy, że nieruchomość należy wyłącznie do niego.

Najczęściej zadawane pytania

Czy płacenie podatku od całej nieruchomości wystarczy do zasiedzenia udziałów?

Nie. Jest to dowód pomocniczy, ale sam w sobie nie potwierdza, że współwłaściciel wyłączył prawa innych osób i posiadał ich udziały wyłącznie dla siebie.

Czy nieobecność innych współwłaścicieli oznacza, że ich udziały można zasiedzieć?

Nie automatycznie. Współwłaściciel ma prawo, ale nie obowiązek korzystania z nieruchomości. Jego bierność nie zastępuje dowodu jawnego rozszerzenia posiadania przez inną osobę.

Czy można zasiedzieć tylko 2/5 udziału?

Tak. Wniosek może dotyczyć konkretnie oznaczonych udziałów należących do innych osób, pod warunkiem wykazania samoistnego posiadania właśnie tych udziałów przez wymagany czas.

Czy termin liczy się od śmierci współwłaściciela?

Nie. Śmierć właściciela sama nie rozpoczyna terminu. Liczy się moment, w którym posiadacz objął jego udział w samoistne posiadanie i wyraźnie ujawnił tę zmianę wobec właściciela albo jego następców prawnych.

Co zrobić, gdy nie wiadomo, kto odziedziczył udziały?

Należy przedstawić sądowi wszystkie dostępne dane i dokumenty dotyczące zmarłych współwłaścicieli. Sąd może podjąć czynności w celu ustalenia zainteresowanych, zarządzić ogłoszenie albo ustanowić kuratora, zależnie od sytuacji procesowej.

Czy zasiedzenie następuje dopiero z chwilą wydania postanowienia?

Nie. Jeżeli przesłanki zostały spełnione, własność zostaje nabyta z mocy prawa z upływem terminu zasiedzenia. Postanowienie sądu potwierdza to nabycie i stanowi podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Zasiedzenie pozostałych udziałów przez współwłaściciela jest możliwe, ale wymaga znacznie więcej niż wykazania długoletniego korzystania z nieruchomości. Trzeba udowodnić konkretny moment jawnego rozszerzenia posiadania na cudze udziały, wyłączenie pozostałych współwłaścicieli oraz nieprzerwane posiadanie przez 20 albo 30 lat. W opisanej sytuacji najbardziej prawdopodobny jest termin 30-letni, lecz nie musi być liczony od 1986 roku. O wyniku sprawy zdecydują przede wszystkim dowody dotyczące charakteru posiadania oraz zachowania wobec właścicieli udziałów i ich spadkobierców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, w szczególności art. 172, art. 206, art. 336 i art. 339, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 606 oraz art. 609–610, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468.

3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 40 i art. 42, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228.

4. Postanowienie Sądu Najwyższego z 8 października 2008 r., sygn. akt V CSK 146/08.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2020 r., sygn. akt I CSK 25/20, oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 30 sierpnia 2023 r., sygn. akt I CSK 5171/22, dotyczące wymogu jawnego rozszerzenia posiadania ponad uprawnienie współwłaściciela.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.