Jak przekazać całą kwotę ze sprzedaży wspólnej działki jednej osobie?

Sprzedaż całej działki wymaga zgody współwłaścicieli

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Każdy współwłaściciel ma określony udział w prawie własności, ale do czasu zniesienia współwłasności żadna osoba nie jest wyłącznym właścicielem fizycznie wydzielonej części działki.

Każdy współwłaściciel może samodzielnie rozporządzić swoim udziałem, co wynika z art. 198 Kodeksu cywilnego. Co do zasady nie potrzebuje na to zgody pozostałych osób, chociaż przy nieruchomościach rolnych mogą mieć zastosowanie dodatkowe ograniczenia oraz prawa pierwokupu. Więcej praktycznych informacji zawiera artykuł dotyczący sprzedaży udziału we współwłasności.

Inaczej wygląda sprzedaż całej działki. Jest to rozporządzenie rzeczą wspólną, dlatego zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. W braku jednomyślności współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia wówczas cel planowanej sprzedaży oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Przy dobrowolnej sprzedaży wszyscy współwłaściciele powinni podpisać akt notarialny. Nie muszą jednak osobiście stawiać się w kancelarii. Mogą ustanowić pełnomocnika, przy czym pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości powinno zostać udzielone w formie aktu notarialnego.

Czy cała cena może zostać przelana na jedno konto?

Strony mogą ustalić w akcie notarialnym, że nabywca przeleje całą cenę na rachunek bankowy jednego ze sprzedających. Akt powinien precyzyjnie wskazywać numer rachunku oraz potwierdzać, że zapłata na ten rachunek zwalnia kupującego z obowiązku zapłaty wobec wszystkich sprzedających.

Takie rozwiązanie ma zwykle charakter techniczny. Osoba, na której konto wpływa cena, odbiera pieniądze również w imieniu pozostałych współwłaścicieli i powinna rozliczyć się z nimi zgodnie z treścią umowy, wysokością udziałów albo innym udokumentowanym porozumieniem.

Warto w akcie notarialnym albo w odrębnym pisemnym porozumieniu określić:

• jaka część ceny przypada każdemu współwłaścicielowi,
• kto odbiera pieniądze od kupującego,
• czy odbiorca ma przekazać pozostałym osobom należne części ceny,
• w jakim terminie i na jakie rachunki ma nastąpić rozliczenie,
• czy część środków ma zostać zatrzymana z innego tytułu, na przykład darowizny lub spłaty wcześniejszego zobowiązania.

Szerzej o tym, jak udziały wpływają na prawa i rozliczenia właścicieli, można przeczytać w materiale opisującym zasady współwłasności działki.

Kiedy zatrzymanie części ceny jest darowizną?

Jeżeli osoba, na której konto wpłynęła cena, przekazuje pozostałym współwłaścicielom należne im kwoty, nie dochodzi do darowizny. Rachunek jednej osoby służy wtedy jedynie do odebrania i dalszego rozdzielenia pieniędzy.

Darowizna może powstać, gdy pozostali współwłaściciele nieodpłatnie rezygnują na rzecz jednej osoby z przysługujących im części ceny. W zależności od przyjętej konstrukcji przedmiotem darowizny mogą być pieniądze albo wierzytelność o zapłatę odpowiedniej części ceny sprzedaży.

Nie należy opierać takiego rozliczenia wyłącznie na ustnej umowie. Dokumenty powinny jednoznacznie określać:

• kto jest darczyńcą,
• kto jest obdarowanym,
• jaką kwotę przekazuje każdy darczyńca,
• kiedy dochodzi do wykonania darowizny,
• z jakiego tytułu pieniądze trafiają bezpośrednio na rachunek obdarowanego.

Jeżeli całą cenę przelewa bezpośrednio kupujący, a część przypadająca pozostałym sprzedającym ma od razu stanowić darowiznę, konstrukcja ta powinna zostać szczegółowo opisana w dokumentach. Przy znacznych kwotach bezpieczniej jest uzgodnić sposób przeprowadzenia transakcji z notariuszem i doradcą podatkowym przed podpisaniem aktu.

Darowizna między rodzeństwem a podatek

Rodzeństwo należy do najbliższej rodziny objętej zwolnieniem przewidzianym w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że siostra może otrzymać od siostry darowiznę bez podatku niezależnie od jej wysokości, jeżeli zostaną spełnione warunki ustawowe.

Jeżeli wartość majątku otrzymanego od tego samego darczyńcy w roku ostatniego nabycia i w okresie pięciu poprzednich lat przekracza 36 120 zł, obdarowany powinien co do zasady:

• zgłosić darowiznę właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2,
• zrobić to w terminie 6 miesięcy od powstania obowiązku podatkowego,
• udokumentować otrzymanie pieniędzy dowodem przekazania ich na swój rachunek bankowy, rachunek w SKOK albo przekazem pocztowym.

Limit 36 120 zł liczy się oddzielnie dla każdego darczyńcy. Jeżeli dwie siostry przekazują pieniądze trzeciej siostrze, nabycia od każdej z nich należy oceniać osobno. Gdy konieczne jest zgłoszenie, w praktyce składa się odrębny formularz SD-Z2 dla każdej darczyńczyni.

Jeżeli umowa darowizny zostanie zawarta w formie aktu notarialnego albo w tej formie zostanie złożone oświadczenie jednej ze stron, ustawa wyłącza obowiązek samodzielnego zgłoszenia nabycia na SD-Z2. Nadal należy jednak zachować dokumentację potwierdzającą podstawę i sposób przekazania środków.

Od 7 stycznia 2026 r. możliwe jest przywrócenie terminu do zgłoszenia darowizny, jeżeli podatnik uprawdopodobni, że uchybienie nastąpiło bez jego winy. Wymaga to złożenia odpowiedniego wniosku i nie oznacza, że każdy spóźniony formularz zostanie zaakceptowany.

Kto rozlicza PIT ze sprzedaży wspólnej nieruchomości?

Przelanie całej ceny na rachunek jednej osoby nie powoduje automatycznie, że tylko ona staje się podatnikiem podatku dochodowego od sprzedaży. Sprzedającymi pozostają wszyscy współwłaściciele wskazani w akcie notarialnym i każdy z nich powinien odrębnie ocenić skutki podatkowe zbycia swojego udziału.

Jeżeli prywatna nieruchomość lub udział w niej zostaną sprzedane przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie, sprzedaż może wymagać rozliczenia na formularzu PIT-39. W przypadku nieruchomości nabytej w spadku okres ten liczy się co do zasady od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca.

Darowanie po sprzedaży swojej części ceny innej osobie nie przenosi obowiązku rozliczenia PIT na obdarowanego. Darczyńca nadal rozlicza własne zbycie, natomiast u obdarowanego analizuje się skutki podatku od spadków i darowizn.

Udziały mają również znaczenie przy innych sposobach uzyskiwania przychodów z rzeczy wspólnej. Osobnym zagadnieniem są dochody z najmu współwłasności, które również wymagają prawidłowego przypisania przychodów poszczególnym właścicielom.

Najczęściej zadawane pytania

Czy notariusz może wpisać do aktu rachunek tylko jednego współwłaściciela?

Tak. Wszyscy sprzedający muszą jednak zaakceptować taki sposób zapłaty, a akt powinien jasno określać, że przelew na wskazany rachunek stanowi wykonanie obowiązku kupującego wobec wszystkich sprzedających.

Czy ustna zgoda sióstr na zatrzymanie pieniędzy wystarczy?

Ustna umowa może powodować poważne problemy dowodowe i podatkowe. Przy wysokiej wartości sprzedaży należy sporządzić dokument wskazujący podstawę przekazania pieniędzy, darczyńców, obdarowanego oraz konkretne kwoty.

Czy osoba otrzymująca całą cenę rozlicza PIT za wszystkich?

Nie. PIT ze sprzedaży rozlicza każdy współwłaściciel w odniesieniu do zbytego przez siebie udziału. Numer rachunku, na który wpłynęła cena, nie zmienia tożsamości sprzedających.

Czy trzeba składać osobne SD-Z2 dla każdej siostry?

Tak, jeżeli pieniądze pochodzą od kilku darczyńców i występuje obowiązek zgłoszenia. Limit oraz warunki zwolnienia ocenia się odrębnie w stosunku do każdej osoby przekazującej darowiznę.

Czy można przywrócić termin na złożenie SD-Z2?

Od 7 stycznia 2026 r. termin może zostać przywrócony na wniosek podatnika, jeżeli uprawdopodobni on, że spóźnienie nastąpiło bez jego winy. Wniosek powinien zostać złożony wraz z dopełnieniem brakującej czynności.

Podsumowanie

Cała cena za wspólną działkę może zostać wpłacona na rachunek jednego współwłaściciela, jeżeli wszyscy sprzedający wyrażą na to zgodę i odpowiednio opiszą sposób zapłaty w akcie notarialnym. Jeżeli odbiorca rozliczy pieniądze zgodnie z udziałami, nie dochodzi do darowizny. Zatrzymanie części należnych innym osobom wymaga wskazania podstawy prawnej, a przy darowiźnie także zachowania warunków zwolnienia podatkowego. Niezależnie od przepływu pieniędzy każdy sprzedający powinien samodzielnie ocenić obowiązek rozliczenia PIT ze sprzedaży swojego udziału.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst jednolity.

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn – tekst jednolity z 2026 r..

3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity z 2026 r..

4. Ministerstwo Finansów – zwolnienie darowizny w najbliższej rodzinie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.