Sprzedaż domu po rozwodzie, jakie są możliwości?

Własność domu na działce męża

To, co nabyte przed ślubem, jest co do zasady majątkiem osobistym. Budowa domu na działce, która jest własnością jednego z małżonków, nie sprawi, iż cała nieruchomość stanie się automatycznie własnością obu osób, czyli obojga małżonków. Fakt, że z żoną przez jakiś czas mieliście ustrój wspólności ustawowej, też nie spowoduje, że działka z domem stanie się nagle wspólna.

Podstawową zasadą prawa własności jest to, że wszystko, co znajduje się na gruncie (poza nielicznymi wyjątkami), jest własnością właściciela gruntu, tak więc dom nawet niedokończony, który powstał na Pana działce, będzie należał do Pana. 

Nie może bowiem zaistnieć sytuacja, w której działka będzie własnością żony albo męża, a budynek na niej postawiony współwłasnością obojga. Budynek bowiem stanowi część składową gruntu i jest zawsze własnością właściciela gruntu.

Środki na budowę domu

Jeżeli środki na budowę domu pochodziły z Pana oszczędności sprzed zawarcia małżeństwa, z Pana majątku osobistego, to Pan jest jego właścicielem.

W sytuacji, gdy te środki pochodziłyby na przykład z dochodu z pracy, z pożyczek zaciągniętych w czasie trwania małżeństwa i spłacanych z dochodu z pracy, to należy przyjąć, że dom został zbudowany ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżeńskiego, bowiem dochody z pracy są składnikiem majątku wspólnego małżonków, a spłata pożyczek również następowała w tej sytuacji z majątku wspólnego. To dałoby żonie możliwość, aby żądać zwrotu nakładów i wydatków, jakie zostały poczynione z majątku wspólnego małżeńskiego na Pana majątek osobisty.  

Oczywiście powyższe zasady będą miały zastosowanie w przypadku, gdy pomiędzy Państwem istniała wspólność majątkowa w czasie budowy domu. Pan jednak wspomniał o rozdzielności.

Zatem żona mogłaby dochodzić zwrotu nakładów poczynionych w czasie trwania wspólności majątkowej oraz tylko pod warunkiem, że środki na budowę pochodziły z dochodów/pożyczek zaciągniętych w tym czasie, tzn. w czasie trwania wspólności.

Jeżeli spełnione są powyższe przesłanki, to może to żona może wnosić o zwrot części wartości nakładów poczynionych na nieruchomość wchodzącą w skład majątku osobistego Pana w wysokości odpowiadającej wielkości jej udziału w majątku wspólnym (zwykle jest to połowa).

Czy należy się zwrot nakładów?

Powyższe wynika z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego, stosownie do którego „każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności”.

Zgodnie z § 2 art. 45 Kodeksu rodzinnego „zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny”. Tu należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego „oboje małżonkowie mają co do zasady równe udziały w majątku wspólnym”.

Zaznaczę jeszcze, że zacytowany powyżej przepis artykułu 45 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie reguluje rozliczeń z tytułu wydatków i nakładów poczynionych z majątku odrębnego jednego z małżonków na majątek odrębny drugiego z małżonków. Podstawę materialnoprawną tych rozliczeń stanowią przepisy Kodeksu cywilnego.

Brak jest przepisów, które pozwalałyby na dochodzenie roszczeń wynikających z tych rozliczeń na innej drodze niż droga procesowa, zwłaszcza w postępowaniu o podział majątku wspólnego (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 03.04.1970 r., sygn. akt III CRN 90/70). Proszę zauważyć, że co do zasady wyżej wymienionych rozliczeń dokonuje się przy podziale – umownym lub sądowym – majątku wspólnego. Wcześniej tylko wyjątkowo, gdy ma to służyć dobru rodziny.

Nadmieniam, że w doktrynie i orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym art. 31 § 1 wprowadza domniemanie przynależności do majątku dorobkowego przedmiotów majątkowych nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej małżonków przez jedno lub oboje z nich (tak między innymi Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 18 stycznia 2008 roku, sygn. akt V CSK 355/07).

W konsekwencji przynależność przedmiotów i praw nabytych w czasie trwania wspólności ustawowej do majątku osobistego obowiązany jest udowodnić zainteresowany tym małżonek (tak między innymi Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 września 1998 roku, sygn. akt I CKN 830/97).

Zatem jeśli żona chciałaby zwrotu nakładów – musi powyższe aspekty w sądzie udowodnić.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.