Przyłącze gazu i kanalizacji w drodze prywatnej, zgoda współwłaścicieli

Charakter czynności jako zwykły zarząd czy czynność przekraczająca zwykły zarząd

Jako współwłaściciel drogi wspólnej, w sytuacji gdy sieć należy do gminy, przy wykonaniu przyłącza do sieci znajdującej się w tej drodze nie jest wymagana zgoda pozostałych współwłaścicieli, ponieważ czynność ta mieści się w ramach zwykłego zarządu rzeczą wspólną.

W przypadku drogi prywatnej, w której przysługuje udział, prawo do dysponowania rzeczą wspólną należy rozpatrywać z uwzględnieniem przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 199 i art. 201 k.c. Zgodnie z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Istotny jest również art. 206 k.c., zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Przyłącza mediów a przeznaczenie wspólnej drogi

Ocena, czy wykonanie przyłącza stanowi czynność zwykłego zarządu, zależy od charakteru nieruchomości i celu inwestycji. Na ogół inwestycje zmierzające do zwiększenia użyteczności innej nieruchomości uznawane są za przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jednak w aktualnym orzecznictwie przyjmuje się, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej, wodociągu, gazu czy energii elektrycznej na nieruchomości stanowiącej wspólną drogę może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli droga służy wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości.

Podkreśla się, że współczesne warunki społeczno-gospodarcze uzasadniają szersze rozumienie czynności zwykłego zarządu. Obecnie kanalizacja, wodociąg, gaz czy prąd należą do urządzeń niezbędnych do zaspokojenia podstawowych potrzeb. Przeprowadzenie przyłącza przez drogę wewnętrzną nie zmienia jej przeznaczenia ani nie pozbawia innych współwłaścicieli możliwości korzystania z niej. Ewentualne utrudnienia mają charakter przejściowy.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 1980 r., III CRN 166/80 (OSNCP 1981/6 poz. 111) stwierdzono, że podłączenie do sieci wodociągowej nie uniemożliwia innym współwłaścicielom korzystania z nieruchomości, a jedynie ogranicza je w sposób czasowy i nieznaczny.

Warto również powołać się na uchwałę Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r. (sygn. III CZP 18/02), w której uznano, że instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności może mieścić się w granicach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy wszystkim współwłaścicielom wyłącznie jako droga dojazdowa do innych nieruchomości. Oznacza to, że do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W razie jej braku zainteresowany współwłaściciel może skorzystać z art. 201 k.c. i zwrócić się do sądu o upoważnienie do dokonania czynności.

Znaczenie własności sieci

Kluczowe znaczenie ma ustalenie, do kogo należy sieć gazowa i kanalizacyjna. Jeżeli została przejęta przez gminę lub przedsiębiorstwo wodociągowe bądź gazowe, wystarczy wystąpić o określenie warunków technicznych i zawrzeć umowę o przyłączenie.

Jeżeli natomiast sieć nie została przekazana i stanowi współwłasność właścicieli drogi, konieczna będzie zgoda współwłaścicieli zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 199 i 201 k.c., a w razie jej braku pozostaje droga sądowa.