Ogródek przy mieszkaniu a nieruchomość wspólna, kto może z niego korzystać

Czy ogródek jest własnością właściciela mieszkania?

Sam fakt, że teren zielony przylega bezpośrednio do lokalu na parterze, nie oznacza jeszcze, że stanowi własność właściciela tego mieszkania. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jeżeli cały budynek stoi na jednej działce objętej współwłasnością właścicieli lokali, położone na niej ogródki co do zasady również należą do nieruchomości wspólnej.

Inaczej będzie tylko wtedy, gdy z księgi wieczystej, aktu notarialnego i dokumentów geodezyjnych wynika, że ogródek znajduje się na odrębnej nieruchomości należącej do właściciela lokalu. W praktyce deweloperskiej jest to rozwiązanie znacznie rzadsze. Ogródek nie staje się też pomieszczeniem przynależnym do lokalu tylko dlatego, że został pokazany na rzucie marketingowym lub ogrodzony.

Podobnie jak klatka schodowa jako część wspólna, grunt wokół budynku pozostaje objęty prawami wszystkich właścicieli, chyba że skutecznie ustalono szczególny sposób korzystania.

Podobny problem występuje, gdy właściciele ustalają wyłączne korzystanie z miejsca parkingowego na nieruchomości wspólnej albo rozstrzygają, czy taras i dach nad lokalem są częścią wspólną czy własnością właściciela mieszkania. W każdym z tych przypadków trzeba oddzielić własność od umownego lub uchwałowego sposobu korzystania.

To rozróżnienie między prawem do lokalu a nieruchomością wspólną jest istotne także przy nowych instalacjach. W praktyce widać je przy instalacji paneli fotowoltaicznych na wspólnym dachu oraz przy światłowodzie w częściach wspólnych budynku, gdzie status części wspólnej wpływa na sposób podejmowania decyzji.

Prawo do wyłącznego korzystania, czyli podział quoad usum

Właściciele mogą ustalić, że oznaczony fragment nieruchomości wspólnej będzie używany wyłącznie przez właściciela konkretnego lokalu. Jest to podział do korzystania, nazywany umową quoad usum. Nie przenosi on własności gruntu i nie zmienia udziałów w nieruchomości wspólnej. Tworzy natomiast prawo obligacyjne związane z lokalem i określa, kto może faktycznie korzystać z danego obszaru.

Najbezpieczniej, gdy granice ogródka są jednoznacznie opisane w akcie notarialnym lub umowie, wskazane na podpisanym planie i zgodne z późniejszym stanem terenu. Roszczenie wynikające z ustalenia sposobu korzystania może zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Brak wpisu nie zawsze oznacza, że umowa nie istnieje, ale znacznie utrudnia ustalenie jej treści oraz wykazanie, że kolejny nabywca znał przyjęty podział.

Zgodnie z art. 221 Kodeksu cywilnego ustalenia dotyczące sposobu korzystania mogą oddziaływać także wobec nabywcy udziału, jeżeli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Dlatego trzeba sprawdzić nie tylko własny akt notarialny, lecz także akt ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, późniejsze umowy sprzedaży, załączniki graficzne, uchwały i księgę wieczystą nieruchomości wspólnej.

Czy deweloper mógł przyznać prawo do ogródka?

Dopóki deweloper jest jedynym właścicielem nieruchomości, może zaplanować sposób korzystania z gruntu i przy ustanawianiu pierwszych lokali wprowadzić podział quoad usum. Aby taki model był skuteczny wobec kolejnych nabywców, powinien być im ujawniany i akceptowany w dokumentach dotyczących nabycia lokalu. Sąd Najwyższy podkreśla, że samo postanowienie zawarte przy sprzedaży pierwszego lokalu nie może automatycznie pozbawić późniejszych nabywców ich ustawowych praw, jeżeli nie wyrazili zgody na taki sposób korzystania.

Po wyodrębnieniu i sprzedaży pierwszego lokalu deweloper nie jest już jedynym właścicielem gruntu. Nie może zatem samodzielnie, zwykłą ustną zgodą, przekazywać kolejnym osobom nowych fragmentów nieruchomości wspólnej ani powiększać już wydzielonych ogródków kosztem pozostałych właścicieli. Zarządca powołany przez dewelopera również nie może zastąpić wymaganej zgody właścicieli.

Prawo do ogródka nie musi wynikać z projektu budowlanego, ponieważ podział quoad usum jest przede wszystkim porozumieniem cywilnoprawnym. Jeżeli jednak ogródek był elementem oferty dewelopera, obiecany zakres wyłącznego korzystania powinien być możliwy do odtworzenia z umowy, prospektu informacyjnego, aktu przeniesienia własności i załączników. Dokumentacja budowlana ma natomiast zasadnicze znaczenie przy ocenie wykonanych ogrodzeń, tarasów, wiat i innych robót.

Powiększenie ogródka bez zgody pozostałych właścicieli

Nawet prawidłowo ustanowione prawo do korzystania z ogródka obejmuje wyłącznie teren wskazany w umowie lub na planie. Przesunięcie ogrodzenia, zajęcie dodatkowego pasa zieleni, zamknięcie dojścia technicznego albo postawienie obiektu poza uzgodnioną granicą wymaga odrębnej podstawy prawnej. Dotychczasowa zgoda na mniejszy ogródek nie może być interpretowana jako otwarte upoważnienie do jego dowolnego powiększania.

Takie działanie może naruszać art. 12 i 13 ustawy o własności lokali oraz art. 206 Kodeksu cywilnego, ponieważ każdy właściciel ma prawo współkorzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a korzystanie przez jedną osobę nie powinno wyłączać lub nadmiernie utrudniać korzystania pozostałym. W praktyce jest to również sytuacja, w której znaczenie ma prawo sprzeciwu wobec planów inwestycyjnych dotyczących wspólnego gruntu.

Jaka zgoda jest potrzebna we wspólnocie mieszkaniowej?

W małej wspólnocie, obejmującej nie więcej niż trzy lokale, stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Czynność przekraczająca zwykły zarząd zasadniczo wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, a w razie jej braku możliwe jest zwrócenie się do sądu na zasadach określonych w art. 199 Kodeksu cywilnego.

W większej wspólnocie decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną są podejmowane na zasadach ustawy o własności lokali. Trzeba jednak odróżnić działanie podejmowane dla wspólnych potrzeb wszystkich właścicieli od przyznania określonej części gruntu wyłącznie jednemu lub kilku lokalom. Sąd Najwyższy w wyroku z 16 grudnia 2020 r., sygn. I CSK 51/19, wskazał, że ograniczenie ustawowego prawa jednego właściciela na korzyść innych właścicieli wymaga jego zgody. Sama uchwała podjęta większością udziałów może więc nie wystarczyć do ustanowienia ogródka wyłącznie dla wybranej osoby kosztem pozostałych.

Jeżeli podział quoad usum został wcześniej skutecznie uzgodniony, nie powinien być jednostronnie zmieniany przez zarządcę ani przez właściciela korzystającego z ogródka. Zmiana może wymagać porozumienia zainteresowanych, jednomyślnej uchwały albo rozstrzygnięcia sądu, zależnie od podstawy dotychczasowego podziału i skutków planowanej zmiany. Podobne problemy pojawiają się przy sporach o adaptację strychu we wspólnocie, gdy część wspólna ma zostać przeznaczona do wyłącznego użytku jednego właściciela.

Podobne pytania o zakres zgody właścicieli powstają przy robotach i urządzeniach dotyczących wspólnych elementów budynku, na przykład przy remoncie dachu we wspólnym domu, ładowarce do samochodu elektrycznego w garażu wspólnym albo klimatyzatorze na elewacji budynku wspólnego.

Co może zrobić wspólnota lub właściciel lokalu?

1. Zebrać dokumenty. Należy sprawdzić księgę wieczystą lokalu i nieruchomości wspólnej, akt ustanowienia pierwszego lokalu, własny akt notarialny, umowę deweloperską, prospekt, załączniki graficzne, uchwały wspólnoty, umowy z zarządcą oraz dokumentację budowlaną.
2. Ustalić rzeczywistą granicę. Pomocny jest aktualny pomiar geodezyjny lub co najmniej porównanie położenia ogrodzenia z podpisanym planem.
3. Zażądać wskazania podstawy prawnej. Właściciel korzystający z powiększonego ogródka powinien przedstawić dokument, z którego wynika zgoda na konkretny dodatkowy fragment gruntu.
4. Wezwać do przywrócenia stanu zgodnego z prawem. Jeżeli podstawa nie istnieje, zarząd wspólnoty może wezwać do przesunięcia ogrodzenia, usunięcia obiektu i zaprzestania wyłącznego korzystania z zajętej części.
5. Podjąć działania sądowe. Wspólnota reprezentowana przez zarząd, a w odpowiednich sytuacjach również poszczególny właściciel, może dochodzić przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. W zależności od okoliczności możliwe jest także żądanie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej ponad przysługujący zakres.
6. Zaskarżyć wadliwą uchwałę. Właściciel lokalu może wnieść powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty w terminie 6 tygodni od jej podjęcia na zebraniu albo od powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Jeżeli spór dotyczy niewielkiego pomieszczenia lub wydzielonego fragmentu części wspólnej, pomocne może być porównanie zasad dotyczących komórki na wspólnym korytarzu, gdzie również trzeba ustalić, czy istnieje podstawa do wyłącznego korzystania przez jednego właściciela.

Nie należy samodzielnie demontować cudzego ogrodzenia lub wiaty bez wcześniejszego uporządkowania podstawy prawnej. Bezpieczniejsza jest uchwała, formalne wezwanie, zabezpieczenie dowodów i w razie potrzeby postępowanie sądowe.

Czy zawiadomić nadzór budowlany o wiacie lub zabudowie?

Postawienie wiaty, zadaszenia, tarasu, podestu albo trwałego ogrodzenia może podlegać przepisom Prawa budowlanego. To, czy potrzebne było pozwolenie, zgłoszenie albo czy inwestycja była zwolniona z formalności, zależy między innymi od rodzaju obiektu, jego parametrów, sposobu związania z gruntem, położenia oraz ustaleń planistycznych.

Zgoda cywilnoprawna na korzystanie z gruntu nie zastępuje wymaganych formalności budowlanych. Działa to również w drugą stronę: przyjęcie zgłoszenia albo nawet pozwolenie na budowę nie przyznaje inwestorowi prawa do wyłącznego zajęcia nieruchomości wspólnej. Jeżeli istnieje podejrzenie samowoli budowlanej, można złożyć zawiadomienie do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, dołączając zdjęcia i informacje o lokalizacji obiektu.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Ogródek przy mieszkaniu najczęściej pozostaje częścią nieruchomości wspólnej, a właściciel lokalu korzysta z niego na podstawie podziału quoad usum. O zakresie uprawnienia decydują dokumenty i zgody, nie samo faktyczne ogrodzenie terenu ani nieformalna informacja od dewelopera lub zarządcy. Powiększenie ogródka, postawienie wiaty lub trwała zmiana zagospodarowania wymagają osobnej oceny prawnej. W razie sporu należy najpierw zabezpieczyć dokumenty i pomiary, a następnie podjąć formalne działania we wspólnocie, przed sądem lub przed organem nadzoru budowlanego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232 – ELI.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – ELI; ISAP.
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – ELI.
4. Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – ELI.
5. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524 – ELI.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia 2020 r., I CSK 51/19 – orzeczenie.
7. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 września 2019 r., IV CSK 286/18 – orzeczenie.