Charakter prawny ogródków przy mieszkaniach

Charakter prawny ogródków przy mieszkaniach

Zasadą jest, że ogródki przylegają do mieszkań położonych na parterze. Niezmiernie rzadko są one wydzielane jako odrębne działki i sprzedawane wraz z lokalami. Najczęściej stanowią część tej samej działki, na której posadowiony jest cały budynek, a więc są elementem nieruchomości wspólnej, podobnie jak dach, klatka schodowa czy winda. Oznacza to, że właściciel mieszkania nie nabywa do ogródka prawa wyłącznego.

Korzystanie z części wspólnych na zasadzie wyłączności

Możliwość korzystania z fragmentu nieruchomości wspólnej na zasadzie wyłączności może powstać w drodze tzw. podziału do korzystania, czyli umowy quoad usum. W wyniku takiej umowy określona część nieruchomości wspólnej, na przykład ogródek o jasno wyznaczonych granicach, zostaje przeznaczona do użytku jednego lokalu.

Do zawarcia takiej umowy konieczna jest zgoda pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 199 k.c.:
„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Znaczenie umowy deweloperskiej i dokumentacji

Co do zasady rozwiązania dotyczące wyłącznego korzystania z ogródków powinny być przewidziane już na etapie umowy deweloperskiej. Jeżeli takich zapisów nie ma, oznacza to, że pozostali współwłaściciele nie zostali o tym poinformowani i nie wyrazili zgody na podział części wspólnej do użytkowania. W konsekwencji właściciel mieszkania formalnie nie ma prawa do wyłącznego korzystania z ogródka ani tym bardziej do jego powiększania kosztem innych części wspólnych.

Wspólnota mieszkaniowa a zwykły zarząd

W sytuacji, gdy powstała już wspólnota mieszkaniowa, pojawia się pytanie, czy ustanowienie podziału quoad usum wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, czy wystarczy uchwała wspólnoty, czy też jest to czynność zwykłego zarządu. Orzecznictwo nie wypracowało jednolitego stanowiska. Dominuje pogląd, że decyzja o rozdzielnym korzystaniu z nieruchomości wspólnej co do zasady przekracza zwykły zarząd, choć pojawiają się również odmienne interpretacje.

Brak podstawy prawnej do zajmowania części wspólnych

Skoro sam deweloper zaprzecza, aby wyraził zgodę na korzystanie z dodatkowych części wspólnych, brak jest jasnej podstawy prawnej do ich zajmowania i użytkowania na zasadzie wyłączności. Zgoda taka, nawet gdyby istniała, powinna wynikać z umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego oraz projektu umowy. Przy braku takich zapisów można rozważać nieprawidłowości w stanie prawnym nieruchomości oraz ewentualne roszczenia wobec dewelopera, w tym z tytułu rękojmi. Warto również rozważyć zawiadomienie nadzoru budowlanego.