Czy można odgrodzić klatkę schodową w domu z dwoma lokalami, prawa właścicieli, części wspólne

Status prawny klatki schodowej

Kluczowe znaczenie ma ustalenie statusu klatki schodowej. Jeżeli w księdze wieczystej nie została ona przypisana do żadnego z lokali jako część wyłączna, wówczas stanowi część wspólną budynku, a więc współwłasność obu właścicieli lokali tworzących tzw. małą wspólnotę mieszkaniową.

Zasady zarządzania w małej wspólnocie mieszkaniowej

W małej wspólnocie mieszkaniowej, jeżeli właściciele nie zawarli odrębnej umowy regulującej sposób zarządzania nieruchomością wspólną, zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności.

Zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego:
„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”

Z kolei art. 201 k.c. stanowi:
„Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.”

Zgoda na odgrodzenie części wspólnej

Odgraniczenie klatki schodowej poprzez montaż drzwi, bramy czy zamka stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W takiej sytuacji konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, nawet jeżeli klatka schodowa faktycznie służy wyłącznie jednemu lokalowi.

Możliwe jest również zawarcie pisemnego porozumienia pomiędzy właścicielami, w którym zostanie ustalony sposób korzystania z części wspólnych, na przykład przyznanie wyłącznego prawa do korzystania z klatki schodowej jednemu z lokali. W razie braku porozumienia pozostaje wystąpienie do sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej na podstawie art. 201 k.c.

Pomieszczenia piwniczne i pojęcie wyłącznego korzystania

Jeżeli w księdze wieczystej wskazano, że jedno konkretne pomieszczenie piwniczne przysługuje do wyłącznego korzystania właścicielowi danego lokalu, wówczas stanowi ono część przynależną do tego lokalu i korzystanie z niego ma charakter wyłączny.

W sytuacji, gdy pozostałe pomieszczenia piwniczne zostały przypisane drugiemu lokalowi z wyłączeniem pomieszczenia należącego do pierwszego właściciela, oznacza to faktyczny podział całej piwnicy pomiędzy właścicieli. Brak użycia słowa „wyłącznie” nie zmienia sensu zapisu, jeżeli z jego treści jasno wynika, że każdy z właścicieli ma przypisane konkretne pomieszczenia.

Znaczenie zapisu w księdze wieczystej

Określenie „do wyłącznego korzystania” dotyczy sposobu korzystania z części wspólnej, a nie przeniesienia własności. Jest to tzw. podział quoad usum, czyli ustalenie, która część nieruchomości wspólnej służy wyłącznie jednemu współwłaścicielowi, zgodnie z art. 206 k.c.

W praktyce oznacza to, że każdy z właścicieli może korzystać tylko z przypisanej mu części, bez prawa wchodzenia do pomieszczeń przeznaczonych dla drugiej strony.