Odgrodzenie klatki schodowej w domu z dwoma lokalami a prawa do piwnicy
W domu z dwoma wyodrębnionymi lokalami klatka schodowa pozostaje częścią wspólną, chyba że akt notarialny i księga wieczysta jednoznacznie stanowią inaczej. Sam fakt, że korzystają z niej wyłącznie mieszkańcy piętra, nie uprawnia do jednostronnego montażu drzwi, przegrody lub zamka.
O prawach do pomieszczeń piwnicznych decydują dokumenty ustanawiające odrębną własność lokali. Zapis o wyłącznym korzystaniu może oznaczać podział quoad usum, ale nie musi czynić piwnicy pomieszczeniem przynależnym do lokalu.
.jpg)
- W budynku z dwoma wyodrębnionymi lokalami zasady zarządu nieruchomością wspólną wynikają co do zasady z przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności.
- Klatka schodowa jest częścią wspólną, jeżeli nie została prawnie włączona do lokalu albo wskazana jako pomieszczenie przynależne.
- Jednostronne zamknięcie lub odgrodzenie części wspólnej jest ryzykowne; przy trwałym ograniczeniu praw drugiego właściciela zwykle potrzebna jest jego zgoda.
- Prawo do wyłącznego korzystania z piwnicy nie jest tym samym co własność pomieszczenia przynależnego.
- Treść aktu notarialnego, działu I-Sp księgi wieczystej oraz ewentualnej umowy o podział do korzystania trzeba oceniać łącznie.
Najpierw ustal status prawny klatki schodowej
Po wyodrębnieniu dwóch samodzielnych lokali powstaje wspólnota mieszkaniowa. Ponieważ liczba lokali nie przekracza trzech, jest to tak zwana mała wspólnota, do której – jeżeli właściciele nie ustalili odmiennego sposobu zarządu – stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Wynika to z art. 19 ustawy o własności lokali.
Nieruchomość wspólną tworzą grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Klatka schodowa, korytarz i wejście do budynku najczęściej należą więc do nieruchomości wspólnej. To, że faktycznie korzystają z nich tylko mieszkańcy piętra, nie zmienia automatycznie ich statusu prawnego.
Wyłączne prawo korzystania z poddasza nie obejmuje samo przez się prowadzącej do niego klatki schodowej. Trzeba sprawdzić akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, rzuty stanowiące załączniki do aktu, księgę wieczystą lokalu i księgę nieruchomości wspólnej. Podobne zasady dotyczą sytuacji, gdy planowana jest adaptacja strychu we wspólnocie.
Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 2 godzin • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Czy można odgrodzić albo zamknąć klatkę schodową?
Jeżeli klatka schodowa jest częścią wspólną, każdy współwłaściciel ma prawo do jej współposiadania i korzystania w zakresie dającym się pogodzić z analogicznymi prawami drugiego współwłaściciela. Zasadę tę wyraża art. 206 Kodeksu cywilnego. Założenie drzwi lub zamka, które faktycznie odbiera drugiemu właścicielowi dostęp do części wspólnej, nie powinno być dokonywane jednostronnie.
Zakwalifikowanie konkretnej pracy jako czynności zwykłego zarządu albo czynności przekraczającej zwykły zarząd zależy od jej zakresu, kosztu i skutków. Trwałe wydzielenie fragmentu klatki, zmiana układu komunikacyjnego lub ustanowienie wyłącznej kontroli nad dostępem zwykle przekracza zwykły zarząd. Wówczas zastosowanie ma art. 199 Kodeksu cywilnego:
„Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.”
Jeżeli dana czynność mieści się w zwykłym zarządzie, art. 201 Kodeksu cywilnego wymaga zgody większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. Przepis stanowi: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.” Przy dwóch właścicielach mających równe udziały brak zgody jednego z nich oznacza brak wymaganej większości.
Porozumienie o wyłącznym korzystaniu z części wspólnej
Właściciele mogą zawrzeć umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, czyli dokonać podziału quoad usum. Mogą w niej uzgodnić, że określony odcinek klatki schodowej, poddasze, piwnica albo ogródek pozostają do wyłącznego użytku jednego z nich. Takie porozumienie zmienia sposób wykonywania współwłasności, lecz nie przenosi własności wydzielonej części.
Dla celów dowodowych porozumienie powinno mieć formę pisemną, zawierać dokładny opis lub plan wydzielonych części, zasady dostępu do urządzeń wspólnych, rozliczania kosztów, wykonywania napraw oraz wydawania kluczy. Analogiczny problem pojawia się przy ustalaniu statusu ogródków przy lokalach.
Jeżeli porozumienia nie da się osiągnąć, każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego uregulowania sposobu korzystania z rzeczy wspólnej. Podstawowe znaczenie ma wówczas art. 206 Kodeksu cywilnego, a przy żądaniu zgody na konkretną czynność przekraczającą zwykły zarząd – art. 199 Kodeksu cywilnego. Właściwy będzie co do zasady sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości.
Piwnica jako pomieszczenie przynależne albo część wspólna
Ustawa o własności lokali pozwala, aby do lokalu należało pomieszczenie przynależne, nawet jeśli nie przylega bezpośrednio do mieszkania. Może nim być między innymi piwnica, strych, komórka lub garaż. Pomieszczenie przynależne jest częścią składową lokalu i powinno być odpowiednio opisane w akcie notarialnym oraz ujawnione w dziale I-Sp księgi wieczystej lokalu.
Inna sytuacja występuje wtedy, gdy piwnica pozostaje częścią nieruchomości wspólnej, a właścicielowi przyznano jedynie prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego pomieszczenia. Jest to podział quoad usum. Własność piwnicy nadal przysługuje wszystkim właścicielom w udziałach związanych z lokalami, chociaż sposób korzystania został rozdzielony.
Dlatego sam zapis, że właściciel lokalu ma wyłączne prawo korzystania z jednej piwnicy, nie pozwala jeszcze stwierdzić, że piwnica jest jego własnością. Przy ocenie praw do piwnicy decydujące są dokumenty ustanawiające odrębną własność lokalu oraz sposób ujawnienia pomieszczenia w księdze wieczystej.
Co oznacza brak słowa „wyłącznie” przy prawach sąsiada?
Brak słowa „wyłącznie” przy opisie pomieszczeń używanych przez właściciela drugiego lokalu nie daje automatycznie prawa do wspólnego korzystania z tych pomieszczeń. Nie przesądza również, że cała piwnica została skutecznie podzielona. Trzeba odczytać całe postanowienie aktu notarialnego, zestawić je z planem budynku i sprawdzić, czy strony rzeczywiście uzgodniły kompletny podział piwnicy do korzystania.
Jeżeli z dokumentów jasno wynika, że właścicielowi jednego lokalu przydzielono konkretne pomieszczenie, a właścicielowi drugiego – wszystkie pozostałe oznaczone pomieszczenia, można uznać, że strony zamierzały podzielić całą piwnicę do wyłącznego korzystania. Jeżeli zapis jest niepełny albo sprzeczny, nie należy samodzielnie zajmować spornych pomieszczeń. W pierwszej kolejności warto uzyskać wypis aktu notarialnego, rzuty i pełne odpisy obu ksiąg wieczystych, a następnie wezwać drugą stronę do pisemnego ustalenia zasad korzystania.
Skutki jednostronnego założenia drzwi lub zamka
Samowolne odgrodzenie części wspólnej może prowadzić do żądania wydania kluczy, przywrócenia dostępu, usunięcia przegrody albo dopuszczenia do współposiadania. W zależności od okoliczności drugi właściciel może skorzystać z ochrony wynikającej z prawa własności lub ochrony posiadania. Możliwe jest także żądanie naprawienia szkody, jeżeli przez zamknięcie dojścia doszło do uszkodzenia mienia, utrudnienia naprawy instalacji albo innych strat.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest uzyskanie pisemnej zgody przed rozpoczęciem prac. W zgodzie warto określić położenie drzwi, sposób ich otwierania, liczbę kompletów kluczy, dostęp awaryjny, odpowiedzialność za konserwację oraz zasady ponoszenia kosztów.
Przykłady
Poniższe sytuacje pokazują, jak różne zapisy w dokumentach wpływają na ocenę praw właścicieli.
Właściciel lokalu na piętrze korzysta z jedynej klatki prowadzącej do jego mieszkania i poddasza. Klatka nie została jednak wymieniona jako część lokalu ani pomieszczenie przynależne. Montaż drzwi z zamkiem ograniczającym dostęp wymaga uzgodnienia z właścicielem parteru, nawet jeśli ten na co dzień nie wchodzi na schody.
W dziale I-Sp księgi wieczystej lokalu wpisano komórkę piwniczną oznaczoną numerem P-2 jako pomieszczenie przynależne. Taka komórka jest częścią składową lokalu. Drugi właściciel nie może z niej korzystać, ale zachowuje prawo dostępu do wspólnych korytarzy i instalacji znajdujących się w piwnicy.
Akt notarialny stanowi, że właściciel lokalu nr 1 korzysta z pomieszczeń piwnicznych A i B, a właściciel lokalu nr 2 z pomieszczenia C. Żadne z nich nie zostało wpisane jako pomieszczenie przynależne. Jest to co do zasady podział do korzystania: pomieszczenia pozostają współwłasnością, lecz każdy właściciel używa przydzielonej części.
Najczęstsze pytania
Czy brak sprzeciwu sąsiada oznacza zgodę na zamknięcie klatki?
Nie zawsze. Zgoda może być dorozumiana, ale przy trwałej przebudowie lub ograniczeniu dostępu trudno ją bezpiecznie wykazać. Najlepiej uzyskać zgodę pisemną przed wykonaniem prac.
Czy wyłączne korzystanie z poddasza daje wyłączne prawo do schodów?
Nie automatycznie. Prawo do poddasza i status klatki schodowej trzeba oceniać oddzielnie na podstawie aktu notarialnego, księgi wieczystej i planów budynku.
Czy podział quoad usum można zmienić?
Tak. Właściciele mogą zmienić go w drodze porozumienia, a gdy zgody brak, sposób korzystania może zostać uregulowany przez sąd, jeżeli przemawiają za tym okoliczności sprawy.
Gdzie w księdze wieczystej szukać informacji o piwnicy?
Pomieszczenie przynależne powinno być opisane w dziale I-Sp księgi wieczystej lokalu. Sam wpis dotyczący sposobu korzystania lub wzmianka w innym dokumencie może nie oznaczać, że piwnica jest częścią składową lokalu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 2 godzin
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232, w szczególności art. 2 ust. 4, art. 3 ust. 2 i art. 19.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795; tekst aktu źródłowego: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 199, art. 201 i art. 206.
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tekst jednolity: Dz.U. 2022 poz. 1225, w szczególności przepisy dotyczące dróg ewakuacyjnych i klatek schodowych.
4. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. III CSKP 36/21, dotyczące współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej na podstawie art. 206 Kodeksu cywilnego.