Piwnica w budynku wielorodzinnym, brak wpisu w dokumentach, prawa właściciela lokalu
• Data: 2026-02-21 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Kupiłam mieszkanie w starym budynku wielorodzinnym. W akcie notarialnym ani w księdze wieczystej nie ma informacji o przynależnej piwnicy, podobnie jak w przypadku innych lokali w tym budynku. Od miasta otrzymałam inwentaryzację piwnic sprzed kilkunastu lat, na której ręcznie dopisano numer piwnicy przypisany do mojego mieszkania, przy czym lokal ten jest obecnie własnością miasta. Dokument nie zawiera daty dokonania zmian ani podpisu osoby, która je wprowadziła. Miasto twierdzi, że poprzedni właściciel mojego mieszkania przekazał piwnicę miastu, jednak nie przedstawiono żadnych dokumentów potwierdzających taką czynność. Chcę ustalić, czy mam podstawy prawne do dochodzenia odzyskania piwnicy.
.jpg)
Brak piwnicy w akcie notarialnym i księdze wieczystej
Po analizie aktu notarialnego oraz treści księgi wieczystej lokalu należy stwierdzić, że mieszkanie obejmuje wyłącznie pomieszczenia mieszkalne i sanitarne. W żadnym z tych dokumentów nie wskazano piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do lokalu. Aby wykazać, że piwnica przynależy do mieszkania, konieczne byłoby posiadanie dokumentów jednoznacznie potwierdzających takie przypisanie, w szczególności aktu notarialnego lub innego dokumentu urzędowego.
Znaczenie inwentaryzacji piwnic
Przedstawiony szkic inwentaryzacyjny może stanowić pewien dowód pomocniczy, jednak nie przesądza jednoznacznie o przynależności konkretnej piwnicy do danego lokalu. Brak daty wprowadzenia zmian oraz brak podpisu osoby dokonującej adnotacji istotnie obniża jego wartość dowodową, zwłaszcza w sporze z właścicielem nieruchomości lub podmiotem publicznym.
Piwnica jako pomieszczenie przynależne lub część wspólna
W doktrynie i orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że piwnica może stanowić albo część składową lokalu, albo element nieruchomości wspólnej. Jeżeli jest częścią składową, dzieli los prawny lokalu i co do zasady nie może być od niego odłączona. Jeżeli natomiast nie została skutecznie wyodrębniona i przypisana do konkretnego lokalu, traktowana jest jak części wspólne budynku, takie jak korytarze czy mury zewnętrzne, i nie może stać się wyłączną własnością jednego właściciela.
Dalsze kroki w celu ustalenia statusu piwnicy
W pierwszej kolejności zasadne jest zapoznanie się z pełną dokumentacją znajdującą się w aktach ksiąg wieczystych, zarówno lokalu, jak i całej nieruchomości. Analiza kolejnych aktów notarialnych może pozwolić na ustalenie historii korzystania z piwnic oraz ewentualnych zmian w ich statusie prawnym. W sądzie możliwe jest wykonanie fotokopii dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej.
Ograniczenia dostępu elektronicznego
Dostęp elektroniczny do księgi wieczystej nie obejmuje treści dokumentów zgromadzonych w aktach. Bez ich analizy nie jest możliwe jednoznaczne ustalenie, czy piwnica była kiedykolwiek skutecznie przypisana do lokalu, czy też zawsze stanowiła część nieruchomości wspólnej.
Podsumowanie
Brak piwnicy w akcie notarialnym i księdze wieczystej znacząco utrudnia wykazanie jej przynależności do mieszkania. Inwentaryzacja z nieudokumentowanymi zmianami ma ograniczoną wartość dowodową. Kluczowe znaczenie ma analiza pełnych akt ksiąg wieczystych i historycznych dokumentów. Dopiero na tej podstawie można ocenić realne szanse na dochodzenie roszczeń.
Przykłady
Przykład 1
Właściciel mieszkania odkrywa, że piwnica użytkowana od lat nie jest wpisana do aktu notarialnego. Po analizie akt księgi wieczystej okazuje się, że nigdy nie została formalnie przypisana do lokalu i stanowi część wspólną.
Przykład 2
Kupujący lokal otrzymuje od zarządcy budynku plan piwnic z ręcznymi adnotacjami. Brak podpisów i dat powoduje, że dokument nie wystarcza do wykazania prawa wyłącznego do piwnicy.
Przykład 3
W trakcie przeglądania archiwalnych akt notarialnych ustalono, że piwnica była pierwotnie przypisana do lokalu, lecz przy późniejszej sprzedaży została pominięta, co otworzyło drogę do dalszych roszczeń.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne dotyczące nieruchomości, w tym analizy ksiąg wieczystych, praw do pomieszczeń przynależnych oraz sporów z miastem lub wspólnotą. Pomagamy ocenić stan prawny i wskazać najkorzystniejsze dalsze działania.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
.jpg "Gdy ściana nie chroni przed hałasem – jak skutecznie walczyć z uciążliwym sąsiadem?")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Granica działki, ogrodzenie przy ścianie domu, prawa właściciela nieruchomości
» Piwnica w budynku wielorodzinnym, brak wpisu w dokumentach, prawa właściciela lokalu
» Gałęzie i korzenie sąsiada na mojej działce, owoce, owady, zagrożenie dla nieruchomości
» Czy gmina może żądać opuszczenia lokalu przy spółdzielczym własnościowym prawie do mieszkania
» Bezprawne wejście na działkę, wycinka drzew, brak zgody właścicieli
