Służebność drogi a koszty utrzymania, kto płaci za naprawy i odwodnienie

Najpierw trzeba ustalić, jaki rodzaj służebności ustanowiono

Jeżeli prawo przechodu i przejazdu ustanowiono na rzecz każdoczesnych właścicieli sąsiednich nieruchomości, co do zasady jest to służebność gruntowa. Jest ona związana z nieruchomością władnącą, a nie z konkretną osobą. Zmiana właściciela domu sąsiada nie powoduje więc wygaśnięcia prawa. Określenie takiej służebności jako „dożywotniej” może być nieprecyzyjne, ponieważ o jej charakterze decyduje pełna treść aktu notarialnego, orzeczenia sądu i wpisu w księdze wieczystej.

Inaczej wygląda służebność osobista, ustanowiona na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Taka służebność wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. W opisanej sytuacji kluczowe jest zatem sprawdzenie dokumentu, na podstawie którego powstało prawo, a nie tylko potocznej nazwy używanej przez sąsiadów. Jeżeli prawo nie wynika z dokumentu, a spór opiera się na wieloletnim korzystaniu, trzeba osobno zbadać zasiedzenie służebności drogi, w tym wymóg trwałego i widocznego urządzenia.

Charakter służebności nie przesądza, że będzie ona trwała zawsze w tym samym zakresie. W zależności od sposobu korzystania trzeba osobno zbadać wygaśnięcie służebności drogi wskutek niewykonywania lub utraty potrzeby przejazdu, a przy zmianie rodzaju ruchu także to, czy poszerzenie służebności drogi dla ciężarówek i maszyn jest dopuszczalne.

Warto przeanalizować przede wszystkim:

• akt notarialny albo prawomocne postanowienie sądu ustanawiające służebność,
• dział I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej oraz dział III księgi nieruchomości obciążonej,
• mapę lub szkic określający przebieg i szerokość drogi,
• postanowienia dotyczące kosztów, napraw, odśnieżania, odwodnienia i sposobu korzystania.

Treść umowy ma pierwszeństwo przed regułą ustawową. Strony mogły więc wyraźnie ustalić, że wszystkie koszty ponosi właściciel nieruchomości obciążonej, że koszty są dzielone albo że konkretne prace wykonują właściciele nieruchomości władnących. Jeżeli służebność dopiero ma zostać ustanowiona albo jej odpłatność jest przedmiotem odrębnego sporu, trzeba oddzielić koszty bieżącego utrzymania od wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi. Samo prawo przechodu i przejazdu nie daje również automatycznie prawa do korzystania z gruntu w innych celach, np. gdy potrzebne jest wejście na działkę sąsiada w celu naprawy domu; takie sytuacje mają odrębne podstawy prawne.

Gdy wykonanie prac przy budynku wymaga zajęcia większej części gruntu, na przykład pod rusztowanie na działce sąsiada, mogą mieć zastosowanie odrębne zasady dotyczące zgody, decyzji administracyjnej i odszkodowania.

Kto jest właścicielem drogi i kto płaci podatek

Ustanowienie służebności nie powoduje wydzielenia pasa gruntu z nieruchomości ani przeniesienia jego własności na sąsiadów. Właściciel działki obciążonej nadal pozostaje właścicielem terenu i może z niego korzystać, o ile nie uniemożliwia ani nadmiernie nie utrudnia wykonywania służebności.

Jeżeli grunt podlega podatkowi od nieruchomości, podatnikiem co do zasady pozostaje jego właściciel. Sam fakt, że ponosi on podatek także od części działki wykorzystywanej jako droga, nie oznacza jednak, że musi finansować naprawy nawierzchni, koszenie pobocza, odśnieżanie albo utrzymanie rowów. Obowiązek podatkowy i cywilnoprawny obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności mają odrębne podstawy prawne.

Właściciel może korzystać z drogi, parkować poza pasem przejazdu, wykonywać prace na swoim gruncie i ustalać rozsądne zasady organizacyjne, ale nie może blokować przejazdu ani zmieniać trasy w sposób sprzeczny z treścią służebności. Służebność powinna być wykonywana tak, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Jeżeli służebność ma dopiero zostać ustanowiona z powodu braku odpowiedniego dostępu, osobno trzeba przeanalizować ustanowienie drogi koniecznej – przesłanki, wynagrodzenie i przebieg sprawy.

Art. 289 Kodeksu cywilnego, kto utrzymuje drogę

Zgodnie z art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strony nie umówiły się inaczej, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Przy służebności przechodu i przejazdu takim urządzeniem może być urządzona droga, jej nawierzchnia, przepust, rów odwadniający, brama lub inne elementy rzeczywiście potrzebne do korzystania z prawa.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 września 2016 r., sygn. akt II CSK 804/15, wskazał, że koszt utrzymywania drogi w stanie zdatnym do korzystania spoczywa co do zasady na właścicielu nieruchomości władnącej. Oznacza to, że sąsiedzi nie mogą automatycznie przerzucić na właściciela gruntu wszystkich prac tylko dlatego, że droga leży na jego działce.

Nie należy jednak formułować zasady zbyt szeroko. Art. 289 k.c. dotyczy utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności, a nie każdej pracy wykonywanej na całym pasie gruntu. Trzeba ustalić, czy dana czynność jest faktycznie konieczna do bezpiecznego i zgodnego z treścią prawa przejazdu lub przechodu.

Jeżeli zainteresowani rozważają zmianę statusu drogi, przydatne może być omówienie zasad przekazania drogi gminie. Samo korzystanie przez kilka osób nie przekształca bowiem drogi prywatnej w drogę publiczną ani gminną.

Koszenie trawy, odśnieżanie i naprawa nawierzchni

Koszenie trawy może należeć do obowiązków korzystających ze służebności, jeżeli roślinność zwęża przejazd, ogranicza widoczność, zarasta pobocze potrzebne do bezpiecznego minięcia się lub utrudnia odpływ wody. Nie ma natomiast ogólnej podstawy, aby sąsiedzi żądali od właściciela estetycznego koszenia całego pasa drogi wyłącznie dlatego, że jest właścicielem gruntu.

Do typowych czynności utrzymaniowych mogą należeć, zależnie od rodzaju drogi i zakresu służebności:

• wyrównywanie kolein i uzupełnianie ubytków,
• dosypywanie kruszywa niezbędnego do zachowania przejezdności,
• usuwanie błota, gałęzi i innych przeszkód powstałych przy zwykłym korzystaniu,
• odśnieżanie i zwalczanie oblodzenia w zakresie potrzebnym do przejazdu,
• przycinanie roślinności wchodzącej w pas przejazdu,
• czyszczenie istniejących rowów, kratek i przepustów służących drodze.

Zakres prac nie może prowadzić do dowolnego ulepszania drogi ponad standard wynikający z aktu ustanawiającego służebność i dotychczasowego sposobu jej wykonywania. Prawo przejazdu drogą gruntową nie zawsze daje uprawnienie do wykonania asfaltu, poszerzenia trasy, wycinki drzew albo przystosowania jej do ruchu ciężkich pojazdów.

Drenaż i odwodnienie drogi

Trzeba odróżnić konserwację istniejącego odwodnienia od budowy nowego systemu. Czyszczenie rowu, przepustu lub studzienki, które już służą wykonywaniu służebności, może mieścić się w obowiązku utrzymania urządzeń. Budowa nowego drenażu, głębokiego rowu, przepustu lub kanalizacji deszczowej jest natomiast inwestycją ingerującą w nieruchomość i nie wynika automatycznie z samego art. 289 k.c.

Przed wykonaniem nowych robót trzeba ustalić:

• czy są one konieczne do wykonywania służebności, czy służą głównie ochronie innych części nieruchomości,
• kto i w jaki sposób spowodował problem z wodą,
• czy prace wymagają zgody właściciela gruntu, zgłoszenia, pozwolenia lub uzgodnień wodnoprawnych,
• kto będzie właścicielem urządzenia i kto ma je później utrzymywać,
• jak zostaną podzielone koszty pomiędzy wszystkich korzystających.

W wyroku z 24 lutego 2017 r., sygn. akt IV CSK 191/16, Sąd Najwyższy przypomniał, że ciężary utrzymywania urządzeń powinny co do zasady obciążać podmiot czerpiący z nich korzyść, chyba że strony ustaliły inaczej. Jednocześnie z samej służebności nie można bez dodatkowej podstawy wywodzić obowiązku właściciela nieruchomości obciążonej do finansowania znacznych prac inwestycyjnych i tworzenia nowych urządzeń.

Kiedy właściciel gruntu może odpowiadać za wodę lub szkody

Reguła z art. 289 k.c. nie zwalnia właściciela gruntu z odpowiedzialności za jego własne bezprawne działania. Jeżeli właściciel podwyższy teren, zasypie istniejący odpływ, skieruje wodę na sąsiednią nieruchomość albo wykona roboty w sposób powodujący ponadprzeciętne zakłócenia, mogą znaleźć zastosowanie przepisy o ochronie własności, immisjach i odpowiedzialności odszkodowawczej.

Z drugiej strony właściciele nieruchomości władnących odpowiadają za szkody spowodowane korzystaniem z drogi ponad zakres służebności. Dotyczy to przykładowo zniszczeń wywołanych ruchem ciężkich pojazdów, mimo że służebność była wykonywana dotychczas samochodami osobowymi, poszerzenia trasy bez zgody, usunięcia ogrodzenia albo zniszczenia odwodnienia.

Właściciel nieruchomości obciążonej może w takiej sytuacji żądać zaprzestania naruszeń, przywrócenia stanu zgodnego z prawem, a po wykazaniu szkody i odpowiedzialności sprawcy także odszkodowania. Ochrona służebności i ochrona własności działają równolegle: właściciel nie może blokować prawa sąsiadów, ale sąsiedzi nie mogą wykonywać go dowolnie.

Kilka nieruchomości korzystających z jednej drogi

Jeżeli z tej samej drogi korzystają właściciele kilku nieruchomości władnących, ustawa nie wprowadza prostej zasady, że wszyscy zawsze odpowiadają wobec właściciela gruntu solidarnie i w równych częściach. Art. 289 § 2 k.c. mówi o solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli nieruchomości obciążonej tylko wtedy, gdy to na nich nałożono obowiązek utrzymania urządzeń. Nie należy przenosić tej reguły automatycznie na właścicieli kilku odrębnych nieruchomości władnących.

Najbezpieczniej zawrzeć porozumienie, w którym koszty zostaną podzielone według rozsądnego kryterium, na przykład liczby nieruchomości, częstotliwości przejazdów, rodzaju pojazdów, długości wspólnie używanego odcinka albo korzyści odnoszonych z prac. Równy podział może być niesprawiedliwy, gdy jeden sąsiad przejeżdża kilka razy w miesiącu, a drugi prowadzi działalność generującą codzienny ruch ciężarowy.

Przy podziale gruntów trzeba też sprawdzić, czy służebność nadal przysługuje każdej nowej działce i czy sposób korzystania nie wymaga zmiany. Więcej praktycznych problemów z tym związanych przedstawia artykuł o wydzieleniu drogi dla sąsiadów.

Jeżeli jedna z nieruchomości władnących zostanie później zbyta, trzeba również ustalić, jak sprzedaż nieruchomości wpływa na dalsze obowiązywanie służebności drogi i kto po transakcji staje się uprawnionym.

Czy właściciel może sam naprawić drogę i żądać zwrotu kosztów

Nie należy zakładać, że każdy wydatek poniesiony jednostronnie przez właściciela nieruchomości obciążonej zostanie automatycznie zwrócony przez sąsiadów. Sąd Najwyższy w sprawie II CSK 804/15 zaznaczył, że z samego art. 289 § 1 k.c. nie wynika wprost ogólne roszczenie właściciela nieruchomości obciążonej o nakazanie właścicielowi nieruchomości władnącej naprawy drogi.

Możliwość odzyskania kosztów może zależeć od innych podstaw prawnych i okoliczności, w tym wcześniejszego porozumienia, wezwania sąsiadów do wykonania koniecznych prac, rzeczywistej pilności robót, zakresu uzyskanej przez nich korzyści oraz tego, czy właściciel działał także we własnym interesie. Dlatego przed zamówieniem prac warto:

1. udokumentować stan drogi zdjęciami i opisem,
2. uzyskać kosztorys lub co najmniej dwie oferty,
3. pisemnie wezwać korzystających do uzgodnienia niezbędnych prac,
4. określić termin odpowiedzi i proponowany podział kosztów,
5. zachować faktury, protokoły i korespondencję.

W nagłym przypadku, gdy zwłoka grozi zalaniem, wypadkiem lub poważnym uszkodzeniem gruntu, działania zabezpieczające mogą być uzasadnione, ale ich zakres powinien być proporcjonalny do zagrożenia. Kosztowne ulepszenie wykonane przy okazji awarii nie musi zostać w całości rozliczone jako wydatek konieczny. Jeżeli spór dotyczy nie samego kosztu naprawy, lecz tego, którędy ma przebiegać istniejąca droga służebna, zobacz zasady zmiany przebiegu służebności – kiedy właściciel może żądać przeniesienia.

Wieloletnie korzystanie z drogi nie daje prawa do wszystkiego

To, że sąsiedzi korzystają z drogi od wielu lat, nie oznacza, że mogą dowolnie rozszerzać zakres przejazdu albo przerzucać wszystkie obowiązki na właściciela gruntu. Zakres służebności wynika przede wszystkim z dokumentu ją ustanawiającego, a w razie niejasności także z zasad współżycia społecznego, zwyczajów miejscowych i utrwalonego sposobu wykonywania prawa. Dotyczy to również urządzeń ograniczających dostęp: brama lub szlaban – prawa właściciela i uprawnionego muszą być oceniane pod kątem tego, czy nie uniemożliwiają ani nadmiernie nie utrudniają wykonywania służebności.

Długotrwałe faktyczne korzystanie może mieć znaczenie przy sporze o treść prawa lub zasiedzenie służebności, ale każda taka sprawa wymaga odrębnej oceny. Zagadnienie to szerzej omawia materiał dotyczący wieloletniego korzystania z drogi.

Jak praktycznie rozwiązać spór o utrzymanie drogi

Najskuteczniejsze jest oddzielenie trzech kwestii: prawa przejazdu, bieżącego utrzymania oraz inwestycji. W pierwszej kolejności należy ustalić, kto jest uprawniony i w jakim zakresie. Następnie trzeba sporządzić listę prac koniecznych do zachowania przejezdności. Dopiero osobno należy ocenić ulepszenia, takie jak nowy drenaż, poszerzenie, utwardzenie innym materiałem czy instalacja oświetlenia.

Pisemne porozumienie powinno wskazywać:

• dokładny odcinek drogi objęty wspólnym utrzymaniem,
• rodzaje prac bieżących i częstotliwość ich wykonywania,
• udział każdego właściciela w kosztach,
• zasady wyboru wykonawcy i akceptacji wydatków,
• postępowanie w nagłych awariach,
• odpowiedzialność za szkody spowodowane ponadnormatywnym ruchem,
• zasady wykonywania większych inwestycji i późniejszego utrzymania urządzeń.

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, przed skierowaniem sprawy do sądu warto wysłać formalne wezwanie opisujące podstawę prawną, stan drogi, konieczne prace i oczekiwany sposób rozliczenia. Roszczenie trzeba dobrać do konkretnej sytuacji, ponieważ czym innym jest przekraczanie zakresu służebności, czym innym uszkodzenie nawierzchni, a jeszcze czym innym spór o finansowanie nowego odwodnienia.

Najczęstsze pytania dotyczące utrzymania drogi ze służebnością

Czy właściciel działki musi kosić drogę, bo płaci od niej podatek?

Nie. Płacenie podatku wynika z własności gruntu i samo w sobie nie przesądza o obowiązku utrzymania drogi. Koszenie może obciążać korzystających, jeżeli jest potrzebne do wykonywania służebności, chyba że dokument ustanawiający prawo stanowi inaczej.

Czy sąsiedzi mogą bez zgody wysypać kruszywo lub wybudować odwodnienie?

Drobne prace konserwacyjne mieszczące się w zakresie służebności mogą być dopuszczalne, ale istotna przebudowa, zmiana poziomu terenu, nowy rów lub drenaż nie powinny być wykonywane jednostronnie. Takie roboty mogą wymagać zgody właściciela i spełnienia wymogów prawa administracyjnego.

Czy koszty trzeba dzielić po równo między wszystkich sąsiadów?

Nie istnieje uniwersalna zasada równego podziału. Najlepiej uwzględnić liczbę przejazdów, rodzaj pojazdów, długość używanego odcinka i korzyść odnoszoną przez każdą nieruchomość. Brak porozumienia może wymagać indywidualnego rozliczenia i wykazania wysokości roszczenia.

Czy właściciel może zamknąć drogę, gdy sąsiedzi nie chcą płacić?

Co do zasady nie powinien samowolnie blokować wykonywania istniejącej służebności. Spór o koszty należy rozwiązywać odrębnie. Zamknięcie przejazdu może naruszać ograniczone prawo rzeczowe i prowadzić do roszczenia o przywrócenie możliwości korzystania z drogi.

Czy właściciel może żądać zmiany przebiegu służebności?

Tak, ale tylko po spełnieniu ustawowych przesłanek. Jeżeli po ustanowieniu służebności powstała ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania prawa, o ile nie spowoduje to niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Podsumowanie

Właściciel gruntu nadal jest właścicielem pasa drogi i co do zasady pozostaje podatnikiem, ale nie oznacza to automatycznego obowiązku finansowania jej napraw. Przy braku odmiennych ustaleń utrzymywanie urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża właścicieli nieruchomości władnących. Koszenie, naprawa nawierzchni i czyszczenie istniejącego odwodnienia trzeba oceniać według ich rzeczywistej konieczności, natomiast nowe inwestycje wymagają osobnego uzgodnienia. W razie kilku korzystających najlepiej pisemnie ustalić zakres prac, kryterium podziału kosztów i odpowiedzialność za szkody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst aktu.
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2025 r. poz. 707 – oficjalny tekst aktu.
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2016 r., sygn. akt II CSK 804/15 – uzasadnienie orzeczenia.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2017 r., sygn. akt IV CSK 191/16 – uzasadnienie orzeczenia.