Służebność drogi, obowiązki właściciela i sąsiadów, utrzymanie drogi i koszty

Kto odpowiada za utrzymanie drogi objętej służebnością

Sąsiedzi są w błędzie, ponieważ to na nich, jako na uprawnionych ze służebności, spoczywa ciężar utrzymania drogi, przy współudziale właściciela nieruchomości obciążonej. Posiadanie służebności jest nie tylko uprawnieniem, ale również wiąże się z określonymi obowiązkami.

Zgodnie z treścią art. 289 kc § 1:
„W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.”
§ 2:
„Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku.”

Odpowiedzialność współwłaścicieli i stanowisko Sądu Najwyższego

Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli nieruchomości władnącej ma charakter solidarny. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z 24.2.2017 r. (IV CSK 191/16, Legalis), wskazując:
„Jeżeli do wykonywania służebności gruntowej konieczne jest wykorzystywanie także jakichś urządzeń, to obowiązek ich utrzymywania obciąża, co do zasady, właściciela nieruchomości władnącej, chyba że strony stosunku prawnego nawiązanego przez ustanowienie służebności umówią się inaczej (art. 289 § 1 KC).”

Sąd Najwyższy podkreślił również, że ciężary związane z utrzymywaniem określonego stanu rzeczy powinny obciążać tego, kto czerpie z niego korzyści. Strony mogą jednak inaczej uregulować te kwestie w umowie ustanawiającej służebność.

Zakres obowiązku utrzymania drogi

Obowiązek wynikający z art. 289 kc dotyczy utrzymywania i konserwacji już istniejących urządzeń. Nie można go automatycznie rozszerzać na konieczność wykonywania nowych urządzeń lub odbudowy urządzeń wcześniej istniejących.

W doktrynie wskazuje się, że obowiązek utrzymania urządzeń nie powinien być utożsamiany z obowiązkiem budowy nowych instalacji, co mogłoby wiązać się z istotnymi kosztami, zwłaszcza gdy służebność została ustanowiona nieodpłatnie lub za niewielkim wynagrodzeniem. Zagadnienie to jest oceniane jako sporne, choć Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z 15.6.2010 r. (II CSK 30/10, OSNC-ZD 2011, Nr 1, poz. 8) przedstawił odmienne, kontrowersyjne stanowisko.

Drenaż i przeciwdziałanie szkodom

Co do zasady to na właścicielach nieruchomości władnącej ciąży obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania samej drogi, przy współdziałaniu właściciela nieruchomości obciążonej. Inaczej może być w przypadku sytuacji, gdy droga powoduje zalewanie sąsiednich nieruchomości. Wówczas właściciel gruntu obciążonego powinien przeciwdziałać takim zdarzeniom, ponieważ ich skutki mogą prowadzić do roszczeń z tytułu naruszenia prawa własności oraz tzw. immisji.