Jak wnuczka może stać się właścicielką nieruchomości dziadków, zasiedzenie udziału we współwłasności

Możliwość nabycia własności przez zasiedzenie

Jeżeli nieruchomość jest w Pani posiadaniu od co najmniej 30 lat, traktuje ją Pani jak własną, ponosi koszty jej utrzymania i nikt ze współwłaścicieli faktycznie nie wykonuje wobec niej swoich praw, może Pani wystąpić do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Zgodnie z treścią art. 172 § 1 kc:

„Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)”.

W przypadku złej wiary termin zasiedzenia wynosi 30 lat.

Przesłanki zasiedzenia

Aby sąd mógł stwierdzić zasiedzenie, muszą zostać spełnione dwie podstawowe przesłanki:

1. posiadanie samoistne nieruchomości,

2. upływ wymaganego okresu, czyli 20 lub 30 lat.

Posiadanie samoistne oznacza władanie nieruchomością jak właściciel. Zgodnie z art. 336 KC posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel. Z kolei art. 140 KC wskazuje, że właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób, pobierać z niej pożytki oraz nią rozporządzać.

W orzecznictwie podkreśla się, że o samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim zewnętrzne przejawy władztwa nad rzeczą. Jak wskazano m.in. w postanowieniu SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08, posiadacz samoistny korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób i zachowuje się jak uprawniony do rozporządzania nią.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24.6.2009 r. (I CSK 453/08, Legalis) wyjaśnił, że posiadanie samoistne musi mieć charakter samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby. Nie jest natomiast posiadaniem samoistnym sytuacja, w której właściciel lub współwłaściciel nadal wykonuje swoje uprawnienia wobec nieruchomości.

Problem współwłasności i przerwania biegu zasiedzenia

W sprawach dotyczących współwłasności sytuacja jest bardziej skomplikowana. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli podejmuje czynności zmierzające do ochrony swojego prawa, może to prowadzić do przerwania biegu zasiedzenia. Każdy przypadek wymaga analizy, czy rzeczywiście doszło do skutecznego przerwania biegu terminu.

Dodatkowo konieczne jest wskazanie w postępowaniu o zasiedzenie wszystkich współwłaścicieli lub ich następców prawnych jako uczestników postępowania. Jeżeli nie można ustalić spadkobierców, należy rozważyć wcześniejsze przeprowadzenie postępowań spadkowych albo ustanowienie kuratora dla osób nieznanych z miejsca pobytu.

Brak wyodrębnienia działki z księgi wieczystej nie wyklucza zasiedzenia, ale może wymagać uprzedniego geodezyjnego wydzielenia nieruchomości lub objęcia wnioskiem konkretnej części nieruchomości.