Czy gmina może żądać opuszczenia lokalu przy spółdzielczym własnościowym prawie do mieszkania

Brak podstaw prawnych działań gminy

Działanie gminy należy uznać za bezzasadne, ponieważ nie wskazano żadnej konkretnej podstawy prawnej, która uzasadniałaby żądanie opuszczenia lokali lub zawarcia umów najmu. W takiej sytuacji zasadne jest wystąpienie do gminy z żądaniem wskazania przepisów prawa, na których opiera swoje stanowisko. Samo wezwanie, pozbawione uzasadnienia prawnego, nie wywołuje skutków prawnych.

Ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/121), w której stwierdzono, że:
„Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa…”.

Ekspektatywa oznacza prawnie chronione oczekiwanie na nabycie pełnego prawa. Do czasu ustawowego uregulowania stanu prawnego gruntów gmina nie może skutecznie rozporządzać tym prawem ani podejmować działań prowadzących do pozbawienia mieszkańców lokali.

Konsekwencje ewentualnego postępowania sądowego

W przypadku skierowania sprawy do sądu przez gminę, należy liczyć się z tym, że postępowanie zostałoby zawieszone do czasu rozstrzygnięcia kwestii legislacyjnych. Do momentu uzyskania prawomocnego orzeczenia eksmisyjnego mieszkańcy nie mogą zostać zmuszeni do opuszczenia lokali.

Projekt ustawy dotyczący gruntów spółdzielczych

W resorcie rozwoju i technologii podjęto prace nad projektem ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, wpisanym do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod numerem UD458. Projekt przewiduje m.in. przyznanie czasowego roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie własności budynków na rzecz spółdzielni. Zakłada on również administracyjny tryb rozpatrywania wniosków, co ma zapewnić stronom większą ochronę prawną i możliwość kontroli rozstrzygnięć.

Ochrona konstytucyjnego prawa własności

Prawo własności podlega ochronie konstytucyjnej na podstawie art. 21 ust. 1 oraz art. 64 Konstytucji RP. Działania gminy, polegające na próbie przymusowego pozbawienia mieszkańców lokali, należy uznać za ingerencję w to prawo. W kontekście projektowanych przepisów wskazuje się, że ingerencja ustawodawcy spełnia konstytucyjne standardy, w szczególności wynikające z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 75 Konstytucji RP, i nie narusza istoty prawa własności jednostek samorządu terytorialnego.

Podsumowanie

Działania gminy są przedwczesne i nie znajdują obecnie oparcia w obowiązujących przepisach prawa. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nawet w formie ekspektatywy, podlega ochronie. Do czasu ustawowego uregulowania sytuacji gruntów oraz ewentualnego prawomocnego orzeczenia sądu mieszkańcy nie mają obowiązku opuszczania lokali. Wszelkie żądania gminy powinny zostać szczegółowo uzasadnione prawnie.

Przykłady

Przykład 1
Gmina wzywa mieszkańców budynku spółdzielczego do podpisania umów najmu, mimo że posiadają oni przydziały i dokumenty potwierdzające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Przykład 2
Jednostka samorządu terytorialnego żąda opuszczenia lokali, powołując się wyłącznie na fakt, że grunt pod budynkiem nie został jeszcze uregulowany prawnie.

Przykład 3
Mieszkańcy obawiają się eksmisji, mimo że trwają prace legislacyjne nad ustawą, która ma uregulować status gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Oferta porad prawnych

Udzielamy kompleksowych porad prawnych w sprawach mieszkaniowych i spółdzielczych, w tym dotyczących relacji z gminą i ochrony prawa do lokalu. Pomagamy także w przygotowaniu pism oraz reprezentacji interesów mieszkańców na etapie przedsądowym i sądowym.