Zniesienie współwłasności nieruchomości, podział działki i budynku

Możliwość umownego zniesienia współwłasności

Pozasądowe zniesienie współwłasności jest jak najbardziej możliwe, o ile wszyscy współwłaściciele wyrażają na to zgodę oraz akceptują ustalony sposób podziału. W takim przypadku konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, co jest wymagane przy nieruchomościach. Umowa powinna precyzyjnie określać sposób zniesienia współwłasności, na przykład poprzez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty. Rozwiązanie umowne jest co do zasady szybsze i tańsze niż postępowanie sądowe, choć wiąże się z kosztami notarialnymi oraz ewentualnym podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku spłat.

Podstawa prawna zniesienia współwłasności

Zgodnie z art. 210 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), dalej kc:
„Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.”

Fizyczny podział działki i budynku

Przy zgodnym zniesieniu współwłasności kluczową rolę odgrywają kwestie techniczne. Należy skorzystać z pomocy geodety, który dokona pomiarów oraz oceni możliwość fizycznego podziału działki. W przypadku budynku konieczne może być również zaangażowanie architekta, który oceni, czy technicznie i zgodnie z przepisami możliwe jest wydzielenie samodzielnych części. Ocena ta nie ma charakteru prawnego, lecz techniczny i zależy od konkretnego stanu nieruchomości.

Kolejność działań i koszty

Procedurę najlepiej rozpocząć od spotkania z geodetą, który wskaże dopuszczalne warianty podziału. Następnie, po ustaleniu szczegółów, należy zawrzeć u notariusza umowę zniesienia współwłasności. Koszty całego procesu mogą obejmować wynagrodzenie geodety, architekta, notariusza oraz ewentualne podatki. Ich wysokość zależy od cen rynkowych i zakresu prac, dlatego nie da się wskazać jednej, stałej kwoty.