Zniesienie współwłasności nieruchomości przy sporze o wysokość spłaty

Czy współwłaściciel może skierować sprawę do sądu?

Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to nie zależy od wielkości udziału ani od zgody pozostałych osób. Wyjątkiem może być czasowe wyłączenie możliwości żądania zniesienia współwłasności na podstawie umowy, jednak nie może ono nastąpić na okres dłuższy niż pięć lat. W ostatnim roku obowiązywania takiego zastrzeżenia strony mogą przedłużyć je na kolejnych pięć lat.

Siostrzeniec może więc złożyć wniosek do sądu, nawet jeżeli wcześniej nie przedstawił formalnej propozycji ugody albo projektu aktu notarialnego. Nie oznacza to jednak, że sąd zaakceptuje zaproponowaną przez niego wartość udziału lub wybrany sposób zakończenia współwłasności.

Współwłaściciel nie może zmusić Pani do zawarcia prywatnej umowy sprzedaży za cenę, którą sam ustalił. Do zawarcia umowy potrzebna jest zgodna wola obu stron. Jednocześnie każdy współwłaściciel może co do zasady rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych, dlatego warto znać zasady dotyczące sprzedaży udziału we współwłasności. Ograniczenia mogą wynikać między innymi ze szczególnych przepisów dotyczących nieruchomości rolnych.

Sposób prowadzenia sprawy wymaga dodatkowej oceny, gdy stroną jest małoletni współwłaściciel nieruchomości, problemem jest nieznany adres współwłaściciela albo uczestnikiem jest ubezwłasnowolniony współwłaściciel. W takich sytuacjach dochodzą kwestie reprezentacji, doręczeń lub zgody sądu.

Ugoda u notariusza czy postępowanie sądowe?

Jeżeli wszyscy współwłaściciele uzgodnią sposób podziału, wysokość spłat, terminy płatności i rozliczenie kosztów, mogą przeprowadzić umowne zniesienie współwłasności. W przypadku nieruchomości umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Rozwiązanie notarialne jest zazwyczaj szybsze od postępowania sądowego, lecz wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na całokształt warunków. Brak porozumienia choćby co do wysokości spłaty powoduje, że notariusz nie może samodzielnie rozstrzygnąć sporu. Wówczas pozostaje dalsze prowadzenie negocjacji albo złożenie wniosku do sądu.

Przed zawarciem ugody warto zlecić wycenę rzeczoznawcy majątkowemu. Prywatny operat szacunkowy nie wiąże drugiej strony ani sądu, ale może stanowić obiektywny punkt wyjścia do negocjacji i pozwolić uniknąć sporu opartego wyłącznie na oczekiwaniach poszczególnych współwłaścicieli.

Jak sąd może znieść współwłasność nieruchomości?

Prawo przewiduje trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

1. Podział fizyczny nieruchomości – wydzielenie odrębnych części odpowiadających udziałom współwłaścicieli, ewentualnie z dopłatami wyrównującymi różnice wartości.
2. Przyznanie całej nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom – z obowiązkiem spłaty osób, które tracą swoje udziały.
3. Sprzedaż nieruchomości – a następnie podział uzyskanej kwoty pomiędzy współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami i dokonanymi rozliczeniami.

Z art. 211 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej. Podział nie zostanie jednak przeprowadzony, jeżeli byłby sprzeczny z ustawą lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo pociągałby za sobą jej istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości. Więcej o tej metodzie wyjaśniamy w artykule dotyczącym fizycznego podziału nieruchomości.

Przy podziale gruntu sąd może ustanowić służebności potrzebne do prawidłowego korzystania z wydzielonych działek, na przykład służebność drogi koniecznej albo służebność związaną z przebiegiem instalacji. W praktyce znaczenie mogą mieć także kwestie opisane w materiale o podziale współwłasności i dostępie do wody.

Jeżeli nieruchomości nie można rozsądnie podzielić, sąd może przyznać ją współwłaścicielowi, który chce i jest w stanie ją przejąć oraz dokonać spłat. Gdy żadna z osób nie może albo nie chce przejąć nieruchomości na ustalonych warunkach, sąd może zarządzić jej sprzedaż według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak ustala się wartość nieruchomości i wysokość spłat?

Podstawą ustalenia spłaty powinna być aktualna wartość rynkowa nieruchomości, a następnie wartość udziału przypadającego osobie, która ma zostać spłacona. Przy udziale wynoszącym 1/6 punktem wyjścia jest co do zasady 1/6 wartości całej nieruchomości, ale ostateczne rozliczenie może uwzględniać również inne roszczenia między współwłaścicielami.

Jeżeli strony zgodnie podadzą wartość nieruchomości i nie budzi ona wątpliwości, powołanie biegłego nie zawsze będzie konieczne. Gdy jednak istnieje istotna rozbieżność co do ceny, sąd zazwyczaj dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły analizuje między innymi położenie, przeznaczenie gruntu, powierzchnię, stan techniczny zabudowań, dostęp do drogi, uzbrojenie i ceny nieruchomości porównywalnych.

Każda ze stron może zgłaszać uwagi do opinii, wskazywać błędy, zadawać biegłemu pytania oraz wnioskować o opinię uzupełniającą. Sam fakt, że wycena jest niższa lub wyższa od oczekiwań uczestnika, nie wystarczy jednak do jej podważenia. Zarzuty powinny odnosić się do konkretnych błędów metodologicznych, nieprawidłowych danych lub pominiętych cech nieruchomości.

Jak wygląda postępowanie sądowe krok po kroku?

1. Złożenie wniosku. Sprawę rozpoznaje co do zasady sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
2. Wskazanie uczestników. We wniosku należy wymienić wszystkich współwłaścicieli, dokładnie oznaczyć nieruchomość oraz przedstawić dowody prawa własności, na przykład odpis księgi wieczystej, postanowienie spadkowe albo akt poświadczenia dziedziczenia.
3. Przedstawienie propozycji podziału. Wnioskodawca powinien określić, czy żąda podziału fizycznego, przyznania nieruchomości konkretnej osobie ze spłatą, czy jej sprzedaży. Pozostali uczestnicy mogą przedstawić własne stanowiska.
4. Ustalenie wartości. Jeżeli wartość jest sporna, sąd może zobowiązać uczestnika do wpłacenia zaliczki i powołać biegłego rzeczoznawcę majątkowego.
5. Rozliczenie roszczeń. W ramach tej samej sprawy sąd może rozpoznać wzajemne roszczenia współwłaścicieli związane z posiadaniem nieruchomości, pobranymi pożytkami, poniesionymi nakładami i wydatkami.
6. Wydanie postanowienia. Sąd określa sposób zniesienia współwłasności, wysokość spłat lub dopłat, terminy płatności, odsetki, ewentualne zabezpieczenie oraz zasady wydania nieruchomości.

Roszczenia związane z posiadaniem rzeczy wspólnej należy zgłosić w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego po prawomocnym zakończeniu sprawy uczestnik nie może co do zasady dochodzić osobno roszczeń, które podlegały rozpoznaniu w tym postępowaniu, lecz nie zostały w nim zgłoszone.

Ile kosztuje sądowe zniesienie współwłasności?

Opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. Zgodny projekt powinien obejmować wszystkie istotne warunki i zostać zaakceptowany przez wszystkich uczestników.

Przed poniesieniem tych kosztów warto sprawdzić, czy strony wiąże umowa o niewystępowanie o zniesienie współwłasności, ponieważ może ona czasowo ograniczać możliwość skutecznego żądania zniesienia.

Oprócz opłaty mogą wystąpić wydatki na opinię biegłego, dokumentację geodezyjną, oględziny, wypisy oraz inne dowody. Sąd może zażądać zaliczki od uczestnika, który wnosi o przeprowadzenie określonego dowodu, lecz końcowe rozliczenie kosztów następuje w postanowieniu kończącym sprawę.

W postępowaniu nieprocesowym obowiązuje zasada, że każdy uczestnik ponosi koszty związane ze swoim udziałem. Jeżeli jednak interesy uczestników są sprzeczne, sąd może rozdzielić koszty stosunkowo albo obciążyć nimi jedną z osób. Nie można zatem z góry przesądzić, że koszt rzeczoznawcy zawsze poniesie wnioskodawca lub że zostanie on automatycznie podzielony po równo.

Na czas i koszty postępowania może wpłynąć także śmierć współwłaściciela w toku sprawy o zniesienie współwłasności. Konieczne jest wówczas ustalenie następców prawnych i zapewnienie im udziału w dalszym postępowaniu.

Termin spłaty, raty, odsetki i zabezpieczenie

Przyznając nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, sąd określa wysokość spłat, termin i sposób ich uiszczenia, a także odsetki i ewentualne zabezpieczenie. Sąd może rozłożyć spłatę na raty, ale łączny okres ich płatności nie może przekraczać dziesięciu lat.

Rozłożenie spłaty na raty nie następuje automatycznie. Sąd bierze pod uwagę sytuację wszystkich uczestników, możliwości finansowe osoby przejmującej nieruchomość, wysokość należności oraz potrzebę zapewnienia pozostałym współwłaścicielom realnej i terminowej zapłaty. Zabezpieczeniem może być, zależnie od okoliczności, na przykład hipoteka.

Osoba domagająca się przyznania jej całej nieruchomości powinna wykazać, że jest zdolna dokonać spłat w rozsądnym terminie. Jeżeli przejęcie nieruchomości prowadziłoby do wieloletniego oczekiwania bez odpowiedniego zabezpieczenia albo spłata byłaby niewykonalna, sąd może wybrać inne rozwiązanie.

Podatki przy zniesieniu współwłasności

Skutki podatkowe zależą od sposobu zniesienia współwłasności, wartości nabywanej części, wysokości spłat, daty nabycia udziału oraz tego, czy nieruchomość została nabyta w drodze spadku. Nie jest prawidłowe założenie, że podatek dochodowy powstaje wyłącznie wtedy, gdy spłata przekracza matematyczną wartość udziału.

Otrzymanie spłaty w zamian za utratę udziału może stanowić odpłatne zbycie udziału w nieruchomości. Jeżeli dochodzi do niego przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, może powstać obowiązek rozliczenia podatku dochodowego w zeznaniu PIT-39. Przy nieruchomości odziedziczonej pięcioletni termin liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył lub wybudował spadkodawca. Po upływie tego okresu odpłatne zbycie prywatnej nieruchomości lub udziału nie podlega PIT.

Podatek od czynności cywilnoprawnych może natomiast obciążać osobę, która wskutek odpłatnego zniesienia współwłasności nabywa nieruchomość ponad wartość dotychczasowego udziału. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa części nabytej ponad udział, a dla nieruchomości stawka wynosi co do zasady 2%. Przy akcie notarialnym należny podatek pobiera notariusz.

Przed zawarciem ugody warto przeanalizować podatki na podstawie dokumentów dotyczących nabycia udziałów, ponieważ pozornie podobne rozliczenia mogą powodować odmienne skutki.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Nie musi Pani przyjmować ceny proponowanej przez siostrzeńca. Rozsądnym pierwszym krokiem jest zebranie dokumentów nieruchomości i uzyskanie niezależnej wyceny. Następnie można przedstawić pisemną propozycję zniesienia współwłasności, wskazując oczekiwaną wysokość spłaty, termin zapłaty i sposób poniesienia kosztów notarialnych.

Jeżeli porozumienie okaże się niemożliwe, siostrzeniec może skierować sprawę do sądu, ale również Pani może samodzielnie złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. W postępowaniu należy jasno określić preferowany sposób podziału, zakwestionować nierzetelną wycenę, wnosić o opinię biegłego oraz zgłosić wszystkie roszczenia związane z nieruchomością.

Przed podpisaniem aktu notarialnego trzeba także sprawdzić księgę wieczystą, źródło nabycia udziałów, istniejące obciążenia oraz to, czy udziały należą do majątków osobistych, czy wspólnych małżonków. Znaczenie tych okoliczności omawia artykuł o tym, jak status małżeński wpływa na współwłasność.

Najczęściej zadawane pytania

Czy muszę sprzedać udział po cenie zaproponowanej przez współwłaściciela?

Nie. Zawarcie umowy sprzedaży wymaga Pani zgody zarówno na samą sprzedaż, jak i na cenę. Drugi współwłaściciel może natomiast wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności.

Czy przed wniesieniem sprawy do sądu trzeba zaproponować ugodę?

Nie ma ogólnego obowiązku podejmowania formalnej próby ugodowej. Wcześniejsze negocjacje są jednak korzystne, ponieważ zgodny projekt podziału może ograniczyć koszty i skrócić postępowanie.

Czy sąd zawsze powołuje rzeczoznawcę?

Nie zawsze. Jeżeli wszyscy uczestnicy zgodnie określą wartość nieruchomości i sąd nie ma podstaw do jej kwestionowania, opinia może być zbędna. Przy istotnym sporze o wartość powołanie biegłego jest jednak zazwyczaj konieczne.

Kto płaci za opinię rzeczoznawcy?

W toku sprawy sąd może zobowiązać jednego lub kilku uczestników do wpłacenia zaliczki. Ostateczne rozliczenie kosztów następuje w końcowym postanowieniu i zależy między innymi od sprzeczności interesów oraz sposobu prowadzenia postępowania.

Czy sąd może rozłożyć spłatę na raty?

Tak. Sąd może ustalić raty, odsetki i zabezpieczenie, przy czym łączny okres spłaty nie może przekroczyć dziesięciu lat. Raty muszą być uzasadnione okolicznościami i nie powinny nadmiernie naruszać interesu osoby uprawnionej do otrzymania pieniędzy.

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości?

Tak. Jest to możliwe zwłaszcza wtedy, gdy nieruchomości nie można podzielić, a żaden ze współwłaścicieli nie może albo nie chce jej przejąć z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Podsumowanie

Siostrzeniec może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności, ale nie może zmusić Pani do dobrowolnej sprzedaży udziału po narzuconej cenie. Jeżeli wartość nieruchomości jest sporna, sąd może oprzeć rozstrzygnięcie na opinii biegłego rzeczoznawcy. Nieruchomość może zostać podzielona, przyznana jednej osobie ze spłatą pozostałych albo sprzedana. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować również rozliczenie nakładów, koszty postępowania oraz skutki w PIT i PCC.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 198 oraz art. 210–212 – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795; akt w systemie ISAP.
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 507, art. 520, art. 606 oraz art. 617–625 – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, art. 41 – tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 1228.
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 191.
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 592.
6. Ministerstwo Finansów, informacje dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości i udziałów w nieruchomościach.