Naruszenie granic działki przez sąsiada, co robić?
• Data: 2025-07-30 • Autor: Katarzyna Bereda
Co mogę zrobić w przypadku, gdy sąsiad bez mojej wiedzy wykorzystał ogrodzenie znajdujące się na mojej posesji jako mur oporowy w celu podniesienia terenu na swojej posesji? Załączam zdjęcia. Ogrodzenie jest w całości odsunięte od granicy działki.
.jpg)
Naruszenie granic działki przez sąsiada
Jeżeli sąsiad naruszył granice Pana działki lub w inny sposób uporczywie wkracza w granice Pana nieruchomości, jedyna droga to droga sądowa.
Zgodnie z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”. Kryterium dla ustalenia zgodnego z prawem poziomu immisji jest ich przeciętna miara.
Poziom przeciętnej miary ocenia się na podstawie przeznaczenia nieruchomości (w aktach ogólnych, np. w planie miejscowym, jak i indywidualnych – typu decyzje o warunkach zabudowy lub o lokalizacji inwestycji celu publicznego) oraz stosunków miejscowych (przyjętej w danej miejscowości, dzielnicy, a nawet ulicy praktyki sąsiedzkiej). Regulacje prawa administracyjnego pełnią funkcję subsydiarne dla oceny poziomu przeciętnej miary. W przypadku niedozwolonej immisji (bezprawnej w świetle art. 144 K.c.) przysługuje Panu przeciwko tej osobie roszczenie negatoryjne (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 K.c.).
Zgodnie natomiast z art. 222 § 2 K.c. „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.
Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności
Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności, a więc w Pana przypadku w Pana prawo własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności.
Mając powyższe na uwadze, wskazuję, iż jeżeli dochodzi do przekraczania Pana nieruchomości (sąsiad robi nasypy), może Pan jak najbardziej powołać się na niniejsze immisje i z doświadczenia podpowiem, iż co do zasady roszczenie jest zasadne. Będzie to jednak zawsze podlegało ocenie sądu. W pierwszej kolejności proponuję więc porozumieć się z sąsiadem i wypracować wspólne stanowisko w sprawie. Proszę skierować do sąsiada pisemne wezwanie do zaprzestania naruszeń, a w przypadku braku odzewu dopiero wtedy proszę skierować sprawę na drogę sądową.
Przykłady
Nasyp ziemi przy granicy działki
Pan Marek zauważył, że jego sąsiad podczas prac ogrodowych stworzył duży nasyp ziemi dokładnie przy granicy działki. W wyniku tego część ogrodu pana Marka została zniszczona, a woda opadowa z nasypu zaczęła zalewać jego grządki. Mimo próśb sąsiad nie usunął ziemi. Pan Marek, po bezskutecznych próbach polubownego rozwiązania sprawy, zdecydował się wystąpić do sądu z roszczeniem negatoryjnym na podstawie art. 222 § 2 K.c. i zażądać przywrócenia stanu poprzedniego i zaniechania dalszych naruszeń.
Wystająca część budynku na cudzym gruncie
Pani Anna zleciła rozbudowę swojego domu. W trakcie inwestycji okazało się, że nowy balkon wystaje około 30 cm nad działkę sąsiada – pana Tomasza. Pan Tomasz uznał to za przekroczenie granicy jego nieruchomości. Po odmowie usunięcia balkonu przez panią Annę wystąpił do sądu z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem – czyli o usunięcie balkonu i zakaz dalszych naruszeń, zgodnie z art. 222 § 2 K.c.
Uciążliwy dojazd przez prywatną działkę
Sąsiad pana Romana regularnie przejeżdżał samochodem przez jego działkę, gdyż była to najkrótsza droga do jego posesji. Mimo że nie istniało żadne prawo przejazdu, a granice działki były oznaczone, sąsiad uporczywie kontynuował swoje działania. Pan Roman początkowo wezwał sąsiada do zaprzestania wjazdów, a gdy to nie przyniosło skutku, skierował sprawę do sądu. Na podstawie art. 144 i 222 § 2 K.c. domagał się zakazu korzystania z jego terenu oraz przywrócenia pełnej kontroli nad własną działką.
Podsumowanie
Artykuł porusza kwestie naruszania granic nieruchomości przez właścicieli sąsiednich działek. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego właściciel powinien korzystać ze swojej własności w sposób, który nie zakłóca korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, uwzględniając lokalne warunki i przeznaczenie terenu. W przypadku naruszeń, takich jak np. bezprawne nasypy, budowa czy inne formy ingerencji, możliwe jest wystąpienie z roszczeniem o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz zaniechanie dalszych naruszeń. Zanim jednak sprawa zostanie skierowana na drogę sądową, zaleca się próbę polubownego rozwiązania sporu.
Oferta porad prawnych
Masz problem z sąsiadem, który narusza granice Twojej działki? Nie jesteś pewien, jakie masz prawa i jak skutecznie zareagować? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko, bezpiecznie i bez wychodzenia z domu. Pomożemy Ci ocenić sytuację, przygotować odpowiednie pisma i wskażemy najlepszą drogę działania. Nie czekaj, skontaktuj się z nami już dziś!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
.jpg "Uciążliwy remont w bliźniaku – jak bronić swojej własności i spokoju?")
.jpg "Zniesienie współwłasności a błędne założenia co do statusu małżeńskiego stron")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zniesienie współwłasności garażu ? wykup czy podział?
» Garaż w kawałkach – prawne sposoby rozwiązania współwłasności
» Rozwód, motocykl i prawo własności – kto ma rację?
» Rozliczenie kosztów remontu przyłącza w budynku, który należy do kilku osób
» Stary żywopłot przy granicy działki a żądania nowych sąsiadów, co mówi prawo?
