Czy sąd może odebrać nieruchomość z urzędu, o zasiedzeniu i prawach nieświadomego właściciela
• Data: 2025-08-19 • Autor: Katarzyna Bereda
Proszę o poradę w sprawie stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, której jestem właścicielem. Prawnik twierdzi, że sprawa została podjęta przez sąd z urzędu i posiedzenia są niejawne. Jako strona nie zostałem przez sąd o tym poinformowany i w związku z tym nie znam nawet sygnatury akt. Czy rzeczywiście sprawa o stwierdzenie zasiedzenia może być podjęta przez sąd z urzędu? Czy sąd nie był obowiązany poinformować mnie o rozpoczęciu sprawy i udostępnić akta? W jaki sposób można sprawdzić czy taka sprawa została rzeczywiście wszczęta i uzyskać do niej dostęp?
.jpg)
Zasiedzenie – kiedy i na jakich zasadach jest możliwe?
Zgodnie z treścią art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Zatem należy omówić po kolei każdą z przesłanek zasiedzenia, a więc:
- posiadanie samoistne nieruchomości,
- okres 30 lub 20 lat.
Posiadanie samoistne oznacza stan władztwa nad rzeczą odpowiadający posiadaniu właścicielskiemu. Posiadacz samoistny włada rzeczą „jak właściciel” (zob. art. 336 K.c.). Wykonuje zatem faktycznie uprawnienia składające się na treść prawa własności (zob. art. 140 K.c.). W szczególności korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób, pobiera pożytki i dochody, a także uważa się za uprawnionego do rozporządzenia nią (zob. np. post. SN z 8.10.2008 r., V CSK 146/08,, Legalis).
Stwierdzenie zasiedzenia następuje w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia (art. 609 i 610 Kodeksu postępowania cywilnego). Postanowienie sądu w takim wypadku ma charakter deklaratoryjny, stwierdzając zasiedzenie z mocy prawa w określonej dacie (post. SN z 11.10.2012 r., III CSK 316/11, Legalis).
Czy sąd może sam zainicjować sprawę o zasiedzenie?
Po tym wprowadzeniu do tematu, przejdźmy do Pana pytań. Niemożliwe jest, aby sąd z urzędu zainicjował procedurę zasiedzenia – nie znam szczegółów sprawy, ale mogło być tak, że procedurę zainicjował Skarb Państwa. Sąd nie ma interesu, żeby inicjować postępowanie o zasiedzenie – jest to postępowanie nieprocesowe, a więc musiał być wnioskodawca, który taką procedurę zainicjował. Jeżeli własność nieruchomości należała do Pana, to powinien Pan być stroną postępowania, a więc jej uczestnikiem, gdyż postępowanie ma charakter nieprocesowy. Jeżeli nie był Pan uczestnikiem, w sprawie istnieje jakaś niewłaściwość.
Jak sprawdzić, czy toczy się postępowanie o zasiedzenie?
Powinien Pan udać się do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości, której sprawa dotyczy, i po okazaniu dowodu w biurze obsługi interesanta dowiedzieć się, czy taka sprawa istnieje – dowie się Pan, jaka jest sygnatura i kto jest wnioskodawcą. Jeżeli nie jest Pan stroną, proszę złożyć pismo w sprawie, wykazać swój interes, aby sąd uznał Pana za uczestnika.
Przykłady:
Działka po dziadkach „przypadła” sąsiadowi. Pani Anna odziedziczyła działkę rekreacyjną po dziadkach, ale przez wiele lat mieszkała za granicą. Po powrocie chciała ją uporządkować – okazało się jednak, że ogrodzenie przesunięto, a sąsiad twierdzi, że działka należy do niego. Sprawa była już „po wyroku” – sąd stwierdził zasiedzenie, bo sąsiad przez ponad 20 lat kosił trawę, sadził drzewa i płacił podatek od nieruchomości. Pani Anna nie została nawet wezwana jako uczestniczka postępowania.
Spółdzielnia przejęła budynek… przez zasiedzenie. Mężczyzna odziedziczył stary budynek po ojcu, ale przez 30 lat nie podejmował wobec niego żadnych działań. Nieruchomość wykorzystywała lokalna spółdzielnia – wynajmowała pomieszczenia, dokonywała remontów, płaciła media i podatki. Po latach złożyła wniosek o zasiedzenie. Sąd przychylił się do wniosku, a były właściciel dowiedział się o wszystkim dopiero, gdy próbował odzyskać dostęp do lokalu.
„To przecież nadal mój dom” – czyli jak nieświadomie stracić własność. Pan Marek był formalnym właścicielem domu po rodzicach, ale od kilkunastu lat mieszkał w innym mieście. Domem zajmował się jego kuzyn – robił remonty, wynajmował pokoje, płacił rachunki. W końcu złożył wniosek o zasiedzenie. Pan Marek nie został zawiadomiony – bo kuzyn wskazał we wniosku, że „nie wie, czy ktoś rości prawa do nieruchomości”. Dopiero po czasie pan Marek odkrył, że jego własność przeszła już formalnie na kuzyna.
Podsumowanie
Zasiedzenie nie może zostać wszczęte przez sąd z urzędu – zawsze musi istnieć wnioskodawca, a właściciel nieruchomości powinien zostać włączony do postępowania jako uczestnik. Jeśli istnieje podejrzenie, że postępowanie toczy się bez Twojej wiedzy, warto jak najszybciej ustalić jego sygnaturę i zadbać o swoje prawa.
Oferta porad prawnych
Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawie zasiedzenia lub chcesz sprawdzić, czy Twoje prawa jako właściciela nie zostały naruszone, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Przygotowujemy także pisma procesowe i wnioski do sądu w podobnych sprawach. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
.jpg "Gdy sąsiad zalewa Twoją działkę, co możesz zrobić zgodnie z prawem?")
.jpg "Jak przekazać całą kwotę ze sprzedaży wspólnej działki jednemu współwłaścicielowi?")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy sąsiad ma prawo odprowadzać wody opadowe na moją działkę?
» Służebność drogi a prace telekomunikacyjne – czy firma mogła wkopać kabel bez zgody właściciela?
» Czy gmina musi konsultować planowane drogi z właścicielami prywatnych działek?
» Zniesienie współwłasności garażu ? wykup czy podział?
» Garaż w kawałkach – prawne sposoby rozwiązania współwłasności
