Gdy sąsiad zalewa Twoją działkę, co możesz zrobić zgodnie z prawem?

Prawo stoi po Twojej stronie – sąsiad nie może zmieniać spływu wód

Sąsiad nie powinien tak postępować – jego działanie narusza bowiem Pani prawo własności. Co więcej, w przypadku silniejszych opadów, tak jak Pani wskazała, może dojść do zalewania Pani nieruchomości. Wobec tego, ani gmina, ani sąsiad nie powinien pozwolić, aby woda deszczowa z działki sąsiedniej przedostawała się na Pani nieruchomość, albowiem może on narazić się na ewentualne powództwo o naruszenie prawa własności.

W pierwszej kolejności wskazuję, iż w myśl rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zmiana naturalnego spływu wody oraz kierowanie wód na nieruchomości sąsiednie jest zabroniona.

Całkiem osobno jednak, w walce z sąsiadem, może powołać się Pani także na naruszenie Pani prawa własności, a co za tym idzie, obowiązek naprawienia szkody powstałej na skutek zalewania – przywrócenie stanu poprzedniego. Takich powództw jest obecnie bardzo dużo i cieszą się one powodzeniem. Gmina nie uczestniczy wtedy w procesie, gdyż jest to powództwo cywilne.

Immisje, przepisy techniczne i Kodeks cywilny – podstawa roszczeń

Zgodnie bowiem z treścią art. 144 K.c.: Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Zgodnie bowiem ze stanowiskiem ustawodawcy właściciel nieruchomości winien korzystać z prawa własności, jednak przy tym powinien powstrzymywać się od działań, które naruszałyby pławo własności innych właścicieli nieruchomości. Dlatego kierowanie wód na nieruchomość sąsiednią – nawet niezawinione, a także zmiana spływu wody, powoduje negatywne konsekwencje dla sąsiada i naruszenie prawa własności. W zakresie immisji materialnych za pomocą cieczy można wskazać na nadmierne odpływanie wód opadowych w wyniku utwardzenia własnej nieruchomości (zob. wyr. SN z 21.1.1976 r., III CRN 367/75, Legalis).

Podobnie doprowadzenie do odwodnienia lub podtopienia nieruchomości sąsiedniej na skutek zachowania właściciela nieruchomości wyjściowej stanowi immisję (zob. uchw. SN z 7.8.1985 r., III CZP 45/85, OSNCP 1986, Nr 6, poz. 91). Immisją jest również nadbudowa (rozbudowa) obiektu budowlanego, która powoduje gromadzenie się śniegu oraz wody opadowej i podmywanie lub zamakanie ściany sąsiedniego budynku (zob. wyr. SN z 18.6.1998 r., II CKU 6/98, Legalis).

Co oczywiste, immisjami może być zanieczyszczanie rzek lub wód podziemnych (por. W.J. Katner, Ochrona własności, s. 39–40). Immisje te mogą przybrać postać pozytywnych (napływ wody skutkujący podtopieniami, zalaniami) lub negatywnych (blokowanie dopływu wody skutkujące odwodnieniem, przesuszeniem gruntu).

Należy jednak zwrócić uwagę na art. 234 Prawa wodnego (PrWod), zgodnie z jego ust. 1 – właściciel gruntu, co do zasady, nie może po pierwsze zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł – ze szkodą dla gruntów sąsiednich, a po drugie odprowadzać wód oraz wprowadzać ścieków na grunty sąsiednie.

Zgodnie z art. 234 ust. 3 PrWod, jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody na gruncie szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji, nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności. Sprawa z art. 234 ust. 3 PrWod ma charakter sprawy administracyjnej, a pozew złożony w tej sprawie przed sądem powszechnym podlega odrzuceniu.

Zgodnie jednak z trafnym stanowiskiem SN wyrażonym jeszcze w poprzednim stanie prawnym, ale przy analogicznym rozwiązaniu legislacyjnym zawartym w art. 29 ust. 3 PrWod01 (zob. uchw. SN z 27.6.2007 r., III CZP 39/07, OSNC 2008, Nr 7-8, poz. 85): dopuszczalna jest droga sądowa do dochodzenia przez właściciela gruntu dotkniętego szkodliwym wpływem zmiany stanu wody roszczeń o ochronę własności, z wyjątkiem roszczeń o przywrócenie stanu poprzedniego i o wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom.

Zgodnie bowiem z treścią art. 222 § 2 K.c.: Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Żądanie zaprzestania naruszeń prawa własności oznacza roszczenie o zaniechanie na przyszłość trwałego lub powtarzającego się wkraczania w sferę cudzego prawa własności. Roszczenie negatoryjne zabezpiecza obowiązek odpowiadający prawu własności polegający na biernym zachowaniu się i przestrzeganiu zakazu naruszania prawa własności.

Co zrobić krok po kroku – wezwanie, sąd i gmina

Zatem powinna Pani skierować do sąsiada ostatecznie wezwanie do usunięcia naruszeń i doprowadzenie rowu do stanu powodującego brak kierowania wód opadowych na Pani nieruchomość, a więc prawidłowego zabezpieczenia, a także likwidacji poczynionych zabudowań. Dla skuteczności polecam, aby wezwanie było wysłane z kancelarii adwokackiej. W przypadku braku zgody sąsiada proszę skierować sprawę do sądu, a także jednocześnie powiadomić gminę, aby wszczęła postępowanie administracyjne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
3. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.