Zainwestowaliśmy w dom rodziców, ale nie jesteśmy właścicielami, co teraz, gdy się rozwodzą?
• Data: 2025-11-23 • Autor: Katarzyna Bereda
Po ślubie razem z mężem zamieszkaliśmy u moich rodziców w domu. Najpierw mieszkaliśmy w jednym pokoju, potem zapadła decyzja, że wyremontujemy sobie gospodarczą część domu – tak też zrobiliśmy. Wzięliśmy duży kredyt i wykonaliśmy generalny remont i modernizację. Aktualnie w tej części domu mamy pokój z kuchnią i łazienką wraz z osobnym wejściem. Tak mieszkamy już prawie 5 lat z naszą dwójką dzieci. Zaskoczyła nas ostatnio wiadomość, że rodzice się rozwodzą. Na razie nie planują sprzedawać domu, ale obawiamy się, co z nami będzie, bo nie nastąpiło żadne przekazanie nam tej części, a nadal spłacamy kredyt na remont. Wydatki, jakie wtedy ponieśliśmy, mamy udokumentowane fakturami i paragonami, ale co to da, jeśli rodzice sprzedadzą dom? Czy będziemy się musieli wyprowadzić mimo włożonych w niego pieniędzy?
.jpg)
Samoistny posiadacz i jego prawo do zwrotu nakładów poniesionych na cudzą nieruchomość
Jeżeli dom jest własnością rodziców, to niestety mogą oni dokonać dowolnego rozporządzenia nieruchomością, a więc także ją sprzedać. Państwo będziecie wtedy zmuszeni do wyprowadzki. Jednak obecnie, gdy nie doszło jeszcze do formalnej sprzedaży, a Państwa remont podwyższył wartość nieruchomości, mogą Państwo dochodzić od rodziców zwrotu nakładów poniesionych na ich nieruchomość. Zgodnie z treścią art. 226 Kodeksu cywilnego (K.c.):
§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.
§ 2. Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Roszczenie o zwrot nakładów na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu
Powyższy przepis przyznaje bezumownemu posiadaczowi samoistnemu prawo otrzymania zwrotu poczynionych przez siebie nakładów na rzecz będącą przedmiotem własności innej osoby, w postaci roszczenia o zwrot (zapłatę) równowartości tych nakładów. Roszczenie to jest roszczeniem obligacyjnym z zakresu bezpodstawnego wzbogacenia, do którego dochodzi w szczególnej sytuacji prawnorzeczowej bezumownego posiadania rzeczy należącej do innej osoby. Wysokość wynagrodzenia z tego tytułu zależy od charakteru nakładów oraz stanu dobrej lub złej wiary posiadacza samoistnego w czasie dokonywania nakładów.
Ewentualnie będą Państwo mogli dochodzić roszczenia na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie bowiem z treścią art. 405 K.c.: Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.
Fizyczny podział nieruchomości i darowizna (sprzedaż) części córce
Istnieje jeszcze jedna możliwość – jeżeli Państwa część jest wydzielona w sposób fizyczny, a więc z nieruchomości rodziców można stworzyć dwie nieruchomości, mogą Państwo porozmawiać z rodzicami, aby dokonali podziału fizycznego nieruchomości, a następnie darowali lub sprzedali Państwu tę część nieruchomości.
Przykłady
Niespodziewana sprzedaż domu przez rodziców
Anna i Marek, młode małżeństwo, zamieszkali w domu rodziców Ani. Po kilku latach postanowili zainwestować w remont parteru, by stworzyć sobie osobną przestrzeń. Włożyli w modernizację kilkadziesiąt tysięcy złotych, finansując wszystko kredytem. Gdy dom stał się bardziej komfortowy, rodzice Ani poinformowali ich, że zamierzają sprzedać nieruchomość. Anna i Marek zaczęli się obawiać, czy w przypadku sprzedaży domu będą musieli się wyprowadzić i czy uda im się odzyskać zainwestowane pieniądze.
Brak formalnego prawa własności po rozwodzie rodziców
Karolina i Piotr przeprowadzili się do części domu należącego do rodziców Karoliny. Po latach, gdy sytuacja rodzinna uległa komplikacji i rodzice postanowili się rozwieść, pojawiła się kwestia podziału majątku. Karolina zdała sobie sprawę, że ich inwestycje w remont – mimo udokumentowanych wydatków – mogą zostać pominięte w podziale majątku. Co gorsza, nieruchomość mogła trafić w ręce osób trzecich, pozostawiając ich bez dachu nad głową.
Próba podziału nieruchomości w obliczu konfliktu rodzinnego
Ewa i Tomasz, po kilku latach mieszkania w domu rodziców Ewy, postanowili wyremontować jedno piętro, by zyskać więcej przestrzeni dla rosnącej rodziny. Inwestycja znacznie podniosła wartość nieruchomości. Gdy rodzice Ewy zaczęli planować sprzedaż domu, para podjęła rozmowy o fizycznym podziale nieruchomości. Chcieli, by ich część została formalnie zapisana na nich w drodze darowizny. Niestety, konflikty między rodzicami uniemożliwiły szybkie dojście do porozumienia, co postawiło ich w trudnej sytuacji prawnej i finansowej.
Podsumowanie
Inwestowanie w nieruchomość należącą do rodziców bez formalnego zabezpieczenia prawnego wiąże się z ryzykiem utraty zainwestowanych środków, zwłaszcza w sytuacji rozwodu, sprzedaży domu czy braku umowy darowizny. Aby uniknąć takich problemów, warto zawczasu uregulować kwestie własnościowe lub skorzystać z przysługujących roszczeń w oparciu o przepisy prawa cywilnego. Dzięki temu można ochronić zarówno swoje interesy, jak i zainwestowane środki.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w zabezpieczeniu swoich praw lub odzyskaniu zainwestowanych środków w nieruchomość należącą do rodziny? Oferujemy kompleksowe porady prawne online oraz przygotowanie pism dostosowanych do Twojej sytuacji. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
.jpg "Dom zbudowany wspólnie, ale utrzymywany samotnie, jakie prawa ma nieobecny małżonek?")
.jpg "Jak uniknąć zaciągania kredytu na remont w kamienicy ? prawa właścicieli lokali")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zniesienie współwłasności garażu ? wykup czy podział?
» Garaż w kawałkach – prawne sposoby rozwiązania współwłasności
» Rozwód, motocykl i prawo własności – kto ma rację?
» Rozliczenie kosztów remontu przyłącza w budynku, który należy do kilku osób
» Stary żywopłot przy granicy działki a żądania nowych sąsiadów, co mówi prawo?
