Blok za płotem, jak powstrzymać dewelopera?

Obowiązek inwestora zachowania określonych przepisami odległości budynków od granicy działki

Kwestię odległości budynków od granic reguluje Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z brzmieniem § 12 ust. 1 rozporządzenia takie budynki należy sytuować w odległości od granicy działki nie mniejszej niż 5 m zarówno w przypadku, gdy budynek mieszkalny jest zwrócony ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy, jak i gdy budynek jest zwrócony do granicy działki ścianą bez okien lub drzwi z tą różnicą, że do tej drugiej kategorii budynków znajdzie zastosowanie § 12 ust. 2 rozporządzenia. Przepis ten pozwala na sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż zaledwie 1,5 m od granicy działki lub nawet bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką możliwość.

Budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych będą musiały znajdować się również w większej odległości od granicy działki budowlanej mierzonej od balkonu – zgodnie z pkt 3 dodanym do § 12 ust. 6 rozporządzenia wymagana odległość będzie wynosić 3 m.

Ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

Na potrzeby tej inwestycji deweloper mógł korzystać z możliwości, jakie daje ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – należałoby to sprawdzić. Zgodnie z tą ustawą możliwa jest realizacja inwestycji mieszkaniowej (budynków wielorodzinnych na co najmniej 25 mieszkań lub co najmniej 10 budynków jednorodzinnych) niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wniosek inwestora do rady gminy o ustalenie lokalizacji inwestycji – złożenie uwag

Co do ogólnych czynności, jakie może podjąć sąsiad inwestycji, to w pierwszej kolejności jest to złożenie uwag do wniosku. W przypadku zamiaru realizacji inwestycji mieszkaniowej inwestor występuje z wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji do właściwej miejscowo rady gminy. Rada gminy powinna podjąć taką uchwałę w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku.

Wniosek inwestora wraz z dołączonymi do niego dokumentami jest publikowany na stronie Biuletynu Informacji Publicznej gminy lub na stronie internetowej gminy w terminie 3 dni od jego złożenia. W ogłoszeniu tym określone są forma, miejsce i termin składania uwag do wniosku. Informacja o publikacji takiego wniosku jest podawana do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (np. zamieszczenie informacji na tablicy ogłoszeń w gminie, opublikowanie jej w prasie lokalnej czy na stronie internetowej gminy).

Uwagi do wniosku składa się w terminie 21 dni od dnia zamieszczenia na stronie podmiotowej Biuletynu Informacji Publicznej gminy. Uwagi takie może zgłosić każdy zainteresowany i to właśnie jest pierwsza możliwość działania dla osób niezadowolonych z planowanej inwestycji.

Wójt nie później niż w terminie 3 dni od dnia publikacji wniosku powiadamia o możliwości przedstawiania opinii gminną komisję urbanistyczno-architektoniczną oraz inne organy administracji. Możliwe jest więc złożenie petycji do tych organów o podjęcie oczekiwanych przez wnioskodawcę działań. Jeżeli uwagi do wniosku dotyczą zakresu działania innego organu (np. ochrona zabytków, ochrona środowiska, ochrona wód itp.) warto złożyć petycję bezpośrednio do tego organu. Organ nie ma obowiązku uwzględnienia takiej petycji w swojej opinii.

Co ważne, uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji jest podejmowana na sesji rady gminy. Każdy obywatel ma ustawowe prawo wstępu na sesje rady gminy i posiedzenia jej komisji. Ustawa nie przewiduje obowiązku udzielenia głosu osobom z publiczności, jednak najczęściej jest to możliwe – kwestie te są regulowane przez statut konkretnej gminy. Warto więc skorzystać z tej możliwości, aby przedstawić swoje argumenty bezpośrednio osobom decydującym o podjęciu uchwały.

Zaskarżenie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Finalnie wskazuję, że uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji jest aktem prawa miejscowego, który – tak jak każdą inną uchwałę – można zaskarżyć do sądu administracyjnego. Jednak w przeciwieństwie do innych aktów prawa miejscowego termin na wniesienie takiej skargi wynosi 30 dni od dnia opublikowania takiej uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym lub przekazania tej uchwały inwestorowi.

Skarga podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, a od wydanego przez ten sąd wyroku przysługuje skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Skarga do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę

Jednak jeśli na to wszystko jest już za późno, to najpowszechniejszym i najłatwiejszym sposobem, aby wstrzymać inwestycję, jest wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na wydane pozwolenie na budowę, o czy mówi wprost art. 35a Prawa budowlanego i nie tylko.

Art. 35a. 1. W przypadku wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę wstrzymanie wykonania tej decyzji na wniosek skarżącego sąd może uzależnić od złożenia przez skarżącego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji.

2. W przypadku uznania skargi za słuszną w całości lub w części kaucja podlega zwrotowi.

3. W przypadku oddalenia skargi kaucję przeznacza się na zaspokojenie roszczeń inwestora.

4. W sprawach kaucji stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu postępowania cywilnego o zabezpieczeniu roszczeń.

Artykuł 35a P.b. dotyczy wyłącznie takiej sytuacji, w której została wniesiona skarga do sądu administracyjnego na decyzję o pozwoleniu na budowę i skarżący, w trybie art. 61 § 3 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (P.p.s.a.), wystąpił do sądu z wnioskiem o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji w całości lub w części. Ustanowienie ochrony tymczasowej, o jakiej mowa w art. 61 P.p.s.a. (wstrzymanie wykonania aktu lub czynności), zapewnia stronie skarżącej ochronę w postępowaniu sądowoadministracyjnym, bowiem inwestor nie może realizować inwestycji.

Jednak aby wnieść odwołanie od pozwolenia na budowę sąsiada, musi Pani zostać uznana za stronę postępowania. Osoba uznana za stronę postępowania ma możliwość zapoznania się z aktami sprawy, czyli może przejrzeć w urzędzie projekt budowlany złożony przez inwestora, i może złożyć swoje do nich uwagi. Będzie też otrzymywać z urzędu pisma o wszczęciu postępowania i wydaniu decyzji.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2022 poz. 1225
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

3. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, Dz.U. 2018 poz. 1496

4. Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz.U. 2002 nr 153 poz. 1270

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.