Zmiana właściciela mieszkania – najem i rozliczenie remontu

Co dzieje się z najmem po sprzedaży mieszkania?

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego:

„W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia”.

Oznacza to, że nowy właściciel staje się wynajmującym z mocy prawa. Nie trzeba w tym celu podpisywać nowej umowy, aneksu ani porozumienia. Dotychczasowa umowa najmu nadal obowiązuje na takich samych zasadach, w tym w zakresie czasu jej trwania, wysokości czynszu, kaucji oraz praw i obowiązków stron.

W przypadku zajętego lokalu mieszkalnego szczególne znaczenie ma art. 692 Kodeksu cywilnego:

„Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu”.

Jeżeli lokator już mieszka w lokalu, nowy właściciel nie może więc wypowiedzieć najmu wyłącznie dlatego, że kupił mieszkanie. Musi respektować przepisy chroniące lokatora oraz dotychczasową umowę.

W praktyce podobne znaczenie ma prawidłowe ustalenie tytułu prawnego do lokalu w sprawach dotyczących najmu komunalnego i zasiedzenia. Sam wieloletni okres zamieszkiwania nie zastępuje umowy ani nie powoduje automatycznego nabycia własności mieszkania.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony?

Do zwykłego najmu lokalu mieszkalnego stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej art. 11 właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko z przyczyn wskazanych w ustawie. Wypowiedzenie musi być dokonane na piśmie i określać konkretną przyczynę, w przeciwnym razie jest nieważne.

Do najczęstszych ustawowych przyczyn wypowiedzenia należą:

• używanie lokalu sprzecznie z umową albo jego przeznaczeniem, mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia,
• rażące lub uporczywe naruszanie porządku domowego,
• zaleganie z czynszem lub innymi opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty,
• podnajem albo oddanie lokalu lub jego części do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
• konieczność opróżnienia lokalu z powodu rozbiórki lub remontu budynku,
• zamiar zamieszkania właściciela albo określonej osoby bliskiej w lokalu, przy zachowaniu ustawowych warunków i terminów.

Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w lokalu i nie zapewnia lokatorowi lokalu zamiennego, okres wypowiedzenia wynosi co do zasady trzy lata, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeżeli właściciel zapewnia lokal zamienny albo lokator ma odpowiedni tytuł prawny do innego lokalu, możliwe jest zastosowanie sześciomiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Ogólny art. 688 Kodeksu cywilnego przewiduje, że najem lokalu zawarty na czas nieoznaczony, przy czynszu płatnym miesięcznie, można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. W odniesieniu do wypowiedzenia przez właściciela mieszkania przepis ten nie uchyla jednak szczególnej ochrony wynikającej z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Właściciel nie może samowolnie usunąć lokatora, wymienić zamków ani odłączyć mediów. Obowiązek opuszczenia lokalu może być przymusowo wykonany dopiero na podstawie odpowiedniego tytułu wykonawczego. Zbliżone problemy występują w sprawach o eksmisję byłego partnera, w których zasadnicze znaczenie ma ustalenie, czy dana osoba nadal posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości.

Czy trzeba podpisać nową umowę na trzy lata?

Najemca nie ma obowiązku podpisywania nowej umowy tylko dlatego, że zmienił się właściciel mieszkania. Jeżeli dotychczasowa umowa została zawarta na czas nieoznaczony, nadal obowiązuje jako umowa na czas nieoznaczony.

Podpisanie umowy proponowanej przez nowego właściciela może oznaczać:

• rozwiązanie dotychczasowej umowy za porozumieniem stron,
• zastąpienie najmu na czas nieoznaczony najmem na czas oznaczony,
• zmianę zasad wypowiedzenia, rozliczeń i odpowiedzialności za lokal,
• zaakceptowanie nowych obowiązków lub zrzeczenie się części roszczeń.

Umowa zawarta na trzy lata co do zasady zakończy się wraz z upływem oznaczonego terminu, chyba że zostanie przedłużona albo strony zawrą kolejną umowę. Dlatego nie należy jej podpisywać bez dokładnego porównania z dotychczasową umową.

Nowemu właścicielowi można zaproponować podpisanie osobnego protokołu, oświadczenia albo aneksu, który nie zmienia czasu trwania najmu, lecz potwierdza przejście praw i obowiązków oraz stan mieszkania. W dokumencie warto jednoznacznie zastrzec, że pozostałe warunki dotychczasowej umowy pozostają bez zmian.

Czy notatka o wykonanym remoncie zabezpieczy najemcę?

Wpisanie do dokumentu, że nowy właściciel przejął mieszkanie po generalnym remoncie, ma znaczenie dowodowe. Taka informacja może potwierdzać, że prace zostały wykonane przed zakupem nieruchomości i że nowy właściciel znał stan lokalu.

Samo stwierdzenie, że mieszkanie zostało wyremontowane, nie przesądza jednak:

• kto sfinansował remont,
• czy poprzedni właściciel wyraził zgodę na prace,
• czy prace były koniecznymi naprawami, czy ulepszeniami,
• jaka była wartość prac i materiałów,
• czy koszty miały zostać zwrócone, zaliczone na czynsz albo rozliczone po zakończeniu najmu,
• kto jest zobowiązany do zapłaty.

Bezpieczniejsze jest zawarcie pisemnego porozumienia określającego:

1. dokładny zakres wykonanych prac,
2. datę ich wykonania oraz zgodę poprzedniego wynajmującego,
3. udokumentowane koszty albo uzgodnioną wartość nakładów,
4. stan techniczny lokalu przed remontem i po remoncie,
5. sposób i termin rozliczenia,
6. osobę zobowiązaną do zapłaty,
7. wpływ rozliczenia na dalsze obowiązywanie najmu.

Protokół powinien zostać podpisany przez najemcę i nowego właściciela. Warto dołączyć zdjęcia, rachunki, faktury, kosztorysy, korespondencję z poprzednim właścicielem oraz potwierdzenia zapłaty.

Rozliczenie kosztów remontu mieszkania

Przed oceną roszczenia trzeba ustalić, czy wykonane prace były naprawami obciążającymi wynajmującego, zwykłymi pracami obciążającymi najemcę, czy ulepszeniami zwiększającymi wartość lub użyteczność lokalu. Generalny remont może obejmować wszystkie te kategorie jednocześnie.

Nakłady konieczne i obowiązki wynajmującego

Do obowiązków wynajmującego należy zasadniczo utrzymywanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku oraz wykonywanie napraw, które nie obciążają najemcy. W ustawie o ochronie praw lokatorów szczegółowy podział obowiązków określają przede wszystkim art. 6a i 6b.

Jeżeli najemca wykonał prace, które powinien był wykonać wynajmujący, możliwość żądania zwrotu zależy między innymi od tego, czy właściciel został wcześniej wezwany do przeprowadzenia napraw, czy wyraził zgodę na ich wykonanie oraz czy prace były rzeczywiście niezbędne. Znaczenie ma również treść umowy, ponieważ w prywatnym najmie mieszkania strony mogą odmiennie uregulować część obowiązków.

Ulepszenia lokalu

Zgodnie z art. 6d ustawy o ochronie praw lokatorów najemca może wprowadzić ulepszenia za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń. W prywatnym najmie strony mogą uregulować te kwestie odmiennie, ale pisemna zgoda i zasady rozliczenia są najbezpieczniejszym rozwiązaniem.

Jeżeli umowa nie określa sposobu rozliczenia, znaczenie może mieć art. 676 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Nie oznacza to automatycznego zwrotu wszystkich wydatków wynikających z faktur. Przy zatrzymaniu ulepszeń bierze się pod uwagę ich wartość istniejącą w chwili zwrotu mieszkania, a więc także zużycie, wiek prac i rzeczywisty wpływ na wartość lub użyteczność lokalu.

Jeżeli ulepszenia zostały wykonane bez wymaganej zgody, właściciel może w określonych przypadkach żądać ich usunięcia i przywrócenia poprzedniego stanu lokalu. Każdą sprawę należy jednak oceniać z uwzględnieniem umowy, charakteru prac oraz tego, czy usunięcie ulepszeń nie uszkodzi lokalu.

Kto odpowiada po sprzedaży mieszkania?

Jeżeli najem nadal trwa, nowy właściciel wstępuje w istniejący stosunek najmu. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że roszczenie dotyczące wartości ulepszeń, które powstaje przy zakończeniu najmu i zwrocie lokalu, może obciążać nabywcę przejmującego lokal wraz z ulepszeniami, nawet gdy wykonano je przed sprzedażą.

Inaczej mogą być oceniane nakłady konieczne, koszty wykonania obowiązków poprzedniego wynajmującego albo roszczenia wynikające z jego indywidualnych zapewnień. Takie żądania mogą być kierowane przeciwko osobie, która była wynajmującym w chwili powstania zobowiązania. Z tego powodu nie można bez analizy dokumentów jednoznacznie przesądzić, czy zapłacić powinien poprzedni, czy nowy właściciel.

Ustalenie właściwej strony umowy ma również znaczenie przy nietypowych konstrukcjach, takich jak użyczenie nieruchomości rodzicom w celu jej dalszego wynajmowania. Osoba pobierająca czynsz nie zawsze musi być właścicielem, dlatego należy sprawdzić, kto faktycznie zawarł umowę i przyjął na siebie obowiązki wynajmującego.

Termin przedawnienia

Art. 677 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Termin ten jest krótki, dlatego po zakończeniu najmu nie należy zwlekać z udokumentowaniem stanu lokalu i zgłoszeniem roszczeń.

Nie każde żądanie związane z remontem musi jednak podlegać dokładnie temu samemu terminowi. Jeżeli roszczenie wynika z odrębnego porozumienia, pożyczki, potrącenia z czynszem, odszkodowania albo innych podstaw, jego przedawnienie może być oceniane inaczej.

Co powinien zrobić najemca?

1. Nie podpisywać od razu nowej umowy. Należy zabrać dokument do analizy i porównać go z dotychczasową umową.
2. Uzyskać potwierdzenie własności. Warto sprawdzić księgę wieczystą albo dokument potwierdzający nabycie lokalu i ustalić dane nowego wynajmującego.
3. Zgromadzić dokumenty remontu. Należy zabezpieczyć rachunki, faktury, zdjęcia, kosztorysy, wiadomości, pisma i zeznania osób znających ustalenia z poprzednim właścicielem.
4. Odnaleźć zgodę na wykonanie prac. Szczególnie ważne są pisemne ustalenia dotyczące zakresu remontu, zwrotu kosztów lub obniżenia czynszu.
5. Sporządzić protokół aktualnego stanu lokalu. Dokument powinien szczegółowo opisywać wykonane prace i wyposażenie pozostające w mieszkaniu.
6. Zaproponować odrębne porozumienie. Powinno ono regulować rozliczenie remontu bez zamiany umowy bezterminowej na trzyletnią.
7. Wysłać formalne pismo. W piśmie można potwierdzić dalsze obowiązywanie dotychczasowej umowy i przedstawić stanowisko dotyczące nakładów.

Najczęstsze pytania

Czy po sprzedaży mieszkania trzeba podpisać nową umowę najmu?

Nie. Nowy właściciel z mocy prawa wstępuje w dotychczasowy stosunek najmu. Nowa umowa jest potrzebna tylko wtedy, gdy obie strony świadomie chcą zmienić dotychczasowe warunki.

Czy nowy właściciel może wypowiedzieć najem, ponieważ kupił mieszkanie?

Nie. Sama sprzedaż lokalu nie jest podstawą wypowiedzenia najmu mieszkania, które zostało już objęte przez lokatora. Właściciel musi wskazać przyczynę przewidzianą w ustawie i zachować wymaganą formę oraz termin.

Czy można dopisać do umowy informację o generalnym remoncie?

Tak, ale lepszym rozwiązaniem jest szczegółowy protokół lub aneks. Dokument powinien wskazywać zakres, wartość i daty prac, źródło finansowania oraz sposób ich rozliczenia. Samo zdanie o wyremontowaniu mieszkania nie tworzy automatycznie obowiązku zwrotu kosztów.

Czy najemcy należy się zwrot wszystkich faktur za remont?

Nie zawsze. Należy ustalić, które prace obciążały wynajmującego, które były ulepszeniami, czy właściciel wyraził zgodę i jakie były ustalenia stron. Przy rozliczaniu ulepszeń znaczenie może mieć ich wartość w chwili zwrotu lokalu, a nie suma historycznych wydatków.

Od kogo żądać zwrotu kosztów po sprzedaży mieszkania?

To zależy od rodzaju nakładów i podstawy roszczenia. Rozliczenie ulepszeń zatrzymanych przy zakończeniu najmu może obciążać nowego właściciela. Zobowiązania wynikające z odrębnych ustaleń albo niewykonanych obowiązków poprzedniego wynajmującego mogą obciążać poprzedniego właściciela.

Ile czasu jest na dochodzenie zwrotu nakładów?

Roszczenia najemcy o zwrot nakładów objęte art. 677 Kodeksu cywilnego przedawniają się po roku od dnia zwrotu lokalu. Inny termin może dotyczyć roszczeń wynikających z odrębnej umowy lub innej podstawy prawnej.

Podsumowanie

Nowy właściciel mieszkania powinien respektować dotychczasową umowę najmu. Lokator nie musi zgadzać się na zmianę umowy bezterminowej w umowę trzyletnią, a sprzedaż lokalu nie pozwala właścicielowi na dowolne wypowiedzenie najmu.

Rozliczenie generalnego remontu wymaga analizy umowy, zgody poprzedniego właściciela, rodzaju prac i dokumentów potwierdzających wydatki. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie szczegółowego porozumienia o nakładach, które nie pogarsza warunków dotychczasowego najmu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.