Kto płaci za remont domu z służebnością, prawa i obowiązki właściciela oraz służebnika

Charakter służebności osobistych

Służebność mieszkania polega na korzystaniu przez osobę uprawnioną z cudzej nieruchomości. Nie zapewnia ona takich przywilejów jak prawo własności, niemniej jednak daje szereg korzyści, które swoja treścią są do niego zbliżone. Służebność mieszkania zalicza się do kategorii tzw. służebności osobistych regulowanych przez przepisy art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego. Ich cechą charakterystyczną jest możliwość ustanowienia jedynie na rzecz ściśle oznaczonej osoby fizycznej, która jest zwana „służebnikiem”.

Przedmiotem służebności mieszkania jest nieruchomość, którą obciąża się prawem tego rodzaju. Może ona obejmować cały lokal mieszkalny lub też tylko jego część w postaci ściśle określonych pomieszczeń, jak na przykład pokoju, kuchni i łazienki. W tym ostatnim przypadku służebnik nie jest uprawniony do korzystania z pozostałej części nieruchomości.

Wykonywanie służebności osobistej mieszkania polega na tym, iż osoba uprawniona może w całej obciążonej nieruchomości lub też jej części zamieszkiwać i wykonywać wszelkie czynności, które się z tym wiążą, a więc korzystać z jej pomieszczeń, spać, przyrządzać posiłki etc. Uprawnienie to obejmuje także swobodne korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku, takich jak piwnica, strych czy pralnia.

Osoba, na rzecz której ustanowiono taką służebność, może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci, a także inne osoby, jednakże w tym ostatnim przypadku tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci małoletnie uprawnionego mogą zamieszkiwać w obciążonym mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności. Strony mogą się także umówić, że po śmierci uprawnionego służebność przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Służebność odpłatna lub nieodpłatna

Służebność mieszkania może przybrać formę odpłatną lub nieodpłatną, a więc uprawniony może albo zostać zobowiązany do uiszczania ustalonych przez strony opłat na rzecz właściciela nieruchomości, tak jak ma to miejsce w przypadku umowy najmu, albo też korzystać z nieruchomości całkowicie bezpłatnie. Jeżeli strony w zawartej umowie nie postanowią inaczej, osoba uprawniona z tytułu służebności ma obowiązek ponoszenia kosztów eksploatacji i napraw przysługującej mu części nieruchomości, a także ponoszenia innych ciężarów, stosownie do zajmowanej powierzchni. Obowiązana jest ona także do zachowania nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz zgodnym z jej przeznaczeniem.

Reasumując, teściowa ma obowiązek ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, na której znajduje się lokal (też kosztów związanych z utrzymaniem budynku), w odniesieniu do odpowiedniej, zajmowanej przez siebie części (B. Burian, K. Gołębiowski [w:] Kodeks cywilny..., red. E. Gniewek, P. Machnikowski, 2017, s. 582). Jest również obowiązana partycypować w dokonywanych naprawach i innych nakładach związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (przykładowo wymiana zużytej kuchenki gazowej). Nie będą to więc nakłady o znacznym charakterze lub naprawy, które prowadzą do odtworzenia rzeczy w całości lub części (jak np. remont kapitalny, wymiana dachu czy ocieplenie budynku).

Jeżeli służebność w akcie jest nieodpłatna, to ze swej istoty nie może pociągać za sobą kosztów znacznych remontów, podatków, opłat i utrzymania nieruchomości. Koszty te obciążają właściciela. Jednak dla pewności należy sprawdzić, czy w akcie notarialnym nie przewidziano innych postanowień.

Jeśli służebnik niszczy mieszkanie czy uszkadza znajdujące się w nim sprzęty, dożywotnia służebność może decyzją sądu zostać zmieniona na rentę, którą właściciel będzie wypłacał osobie tracącej status służebnika. Jej wysokość też ustalona zostanie przez sąd. Stosowny wniosek do sądu mogę przygotować.

Zmiana służebności na rentę

Podstawą roszczenia o zamianę służebności na rentę są rażące uchybienia przy wykonywaniu służebności dotyczące osoby uprawnionej, lecz także, jak się przyjmuje, jej domowników. Rażącym uchybieniem jest uchybienie istotnie naruszające przyznane w drodze służebności osobistej uprawnienia do rzeczy, poprzez naruszenie dóbr i interesów właściciela nieruchomości obciążonej. Uchybienia przy wykonywaniu służebności osobistej obejmują także niewykonywanie obowiązków względnych, sprzężonych ze służebnością. W każdym przypadku wystąpić one muszą „przy wykonywaniu służebności”. Z uwagi na użycie przez ustawodawcę liczby mnogiej nie chodzi o wystąpienie tylko jednego „rażącego uchybienia”, lecz o większą liczbę takich uchybień, tego samego rodzaju bądź różnych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.