• Data: 2025-10-02 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Sprawa dotyczy wyburzenia budynków gospodarczych (dwa budynki + garaż blaszak). Jeden z budynków jest wykorzystywany, bez tytułu prawnego, na garaż, a w garażu blaszanym, jak należy przypuszczać, również coś się znajduje (może wyrejestrowany jakiś auto złom). Wywiesiłem powiadomienie o mającym nastąpić wyburzeniu i potrzebie usunięcia wszelkiej własności. Dotychczas bez odzewu i kłódki nadal wiszą. Jestem właścicielem nieruchomości gruntowej i tych budynków. Mieszkam w odległości ok. 600 km od działki, stąd też trudność w bieżącym rozeznaniu sytuacji. Jeśli sytuacja się nie zmieni i trzeba będzie otworzyć kłódki, wyjąć nieswoją własność, udokumentować to, w obecności, najlepiej, osoby urzędowej (może straż miejska/policjant + protokół), plus jeszcze zabezpieczenie czyjejś własności, tak by to wszystko mieściło się w granicach obowiązującego prawa (taka jest logika). Zakładam, że to się nie zdarzy. A jak się zdarzy? Przygotowanie tego wyburzenia to stosunkowo duże koszty. Co powinienem zrobić?
.jpg)
Opisuje Pan bardzo typową, choć nieco kłopotliwą sytuację prawną, w której właściciel nieruchomości napotyka przeszkody w korzystaniu z niej z powodu nieuprawnionego użytkowania przez osoby trzecie.
Skoro:
jest Pan właścicielem zarówno gruntu, jak i budynków (w tym garażu blaszanego),
użytkownicy nie mają żadnego tytułu prawnego (brak umowy dzierżawy, najmu, użyczenia),
– to mamy do czynienia z bezprawnym posiadaczem zależnym (art. 230 k.c. w zw. z art. 222 § 1 i 2 k.c.).
Dobrze, że wywiesił Pan ogłoszenie o mającym nastąpić wyburzeniu. W mojej jednak ocenie w ogłoszeniu (na piśmie i fizycznie na miejscu) powinno znaleźć się:
jasne wskazanie właściciela nieruchomości i nawet np. jego kontaktu, choć wiadomo, że pojawiają się tu kwestie RODO, więc np. tylko dane do kontaktu,
data planowanego wyburzenia (np. „nie wcześniej niż 30 dni od dnia ogłoszenia”),
wezwanie do niezwłocznego usunięcia wszelkiej własności ruchomej,
informacja, że po upływie terminu rzeczy zostaną usunięte i zabezpieczone i uznane jako porzucone przez właściciela nieruchomości, a koszty mogą być dochodzone od właściciela tych rzeczy,
informacja, że rzeczy uznane za porzucone mogą zostać zutylizowane.
Zostawiłabym jedno ogłoszenie na drzwiach każdego budynku oraz jedno ogólne przy wjeździe/ogrodzeniu i wyznaczyła termin realny, np. min. 30 dni na zabranie rzeczy.
Warto także wysłać (jeśli zna Pan adresy potencjalnych użytkowników – np. sąsiedzi) wezwania listem poleconym.
Jeśli upłynie termin i sytuacja się nie zmieni, to zalecam następujące czynności:
Dokumentacja fotograficzna i filmowa wszystkich obiektów przed otwarciem.
Otwarcie budynków – najlepiej w obecności:
funkcjonariusza policji lub straży miejskiej,
świadków (np. sąsiad, sołtys, znajomy),
można też poprosić o udział przedstawiciela gminy (np. pracownik referatu komunalnego).
Sporządzenie protokołu otwarcia i zinwentaryzowania rzeczy, z dokładnym opisem i zdjęciami.
Zabezpieczenie znalezionych rzeczy:
przechowanie ich w innym pomieszczeniu (np. zamknięty garaż/szopa/schowek),
w ostateczności – oddanie w depozyt (np. u notariusza, jeśli wartość znaczna),
możliwość uznania rzeczy za porzucone, jeżeli są ewidentnie bezwartościowe lub bezużyteczne (np. wrak, złom – tu pomocne orzecznictwo np. SN z 2003 r., sygn. akt IV CKN 305/01), niemniej to zawsze potencjalny spór sądowy co do tego, czy można uznać rzeczy za porzucone, czy nie. To bardzo wrażliwy temat i niejednorodny w orzecznictwie.
Jeśli osoba, która bezprawnie korzystała z budynków, się ujawni, może Pan od niej:
żądać zwrotu kosztów przechowania i usunięcia rzeczy,
a także – w razie potrzeby – zadośćuczynienia za utrudnianie korzystania z nieruchomości.
Nie będą to jednak łatwe procesy, bo ciężar dowodu spoczywa na Panu co do wszelkich okoliczności w sprawie.
Proszę przygotować:
kopie ogłoszeń (z datą i zdjęciem wywieszenia),
protokół otwarcia/zabezpieczenia rzeczy,
pełną dokumentację zdjęciową i filmową,
spis kosztów przechowania, wywozu lub ewentualnej utylizacji.
Może Pan też rozwiesić dodatkowy plakat ostrzegawczy, np.:
UWAGA!
Teren prywatny – planowane wyburzenie budynków w dniu [data].
Wszystkie rzeczy znajdujące się w środku zostaną usunięte i zabezpieczone.
Właściciel nie ponosi odpowiedzialności za ww. mienie i nieodebrane do ww. dnia potraktuje jak porzucone.
Kontakt: [nr tel./e-mail]
Ewentualnie przed „wyważeniem” proszę zawiadomić policję o bezprawnym zajęciu Pana własności, tj. np. naruszeniu miru domowego z art. 193 Kodeksu karnego:
„§ 1. Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
§ 2. Ściganie następuje na wniosek pokrzywdzonego”.
Być może policja ustali sprawców i doprowadzi do usunięcia przez nich mienia. To byłaby opcja najbezpieczniejsza, bo nie powstałoby ryzyko sporu co do postępowania z tymi rzeczami.
Garaż z cudzymi rzeczami po zmarłym sąsiedzie
Pan Marek odziedziczył działkę z blaszanym garażem. Okazało się, że od lat ktoś trzyma tam narzędzia i stary motocykl – prawdopodobnie pozostałość po zmarłym sąsiedzie. Nikt się nie zgłasza, więc Pan Marek wywiesza ogłoszenie o planowanym opróżnieniu i wyburzeniu garażu.
Altanka zajęta przez bezdomnego
Pani Elżbieta kupiła działkę z altaną. Po kilku dniach zauważyła, że nocuje tam bezdomny mężczyzna, który nie ma żadnego tytułu prawnego. Zgłasza sprawę policji i wywiesza ogłoszenie z wezwaniem do opuszczenia nieruchomości i usunięcia rzeczy w terminie 30 dni.
Stara komórka jako „magazyn” sąsiada
Pan Tomasz odkrywa, że sąsiad bez pytania zajął jego komórkę, składuje tam materiały budowlane. Mimo próśb nie opróżnia pomieszczenia. Tomasz dokumentuje stan rzeczy, wyznacza termin i planuje interwencję z udziałem policji.
Bez tytułu prawnego użytkownicy budynków znajdujących się na cudzym gruncie są bezprawnymi posiadaczami. Właściciel może podjąć działania zmierzające do opróżnienia i zabezpieczenia mienia, ale powinien to zrobić zgodnie z przepisami i z odpowiednią dokumentacją.
Jeśli masz problem z bezprawnym zajęciem Twojej nieruchomości, pomożemy Ci przygotować skuteczne wezwania, ogłoszenia i plan działania. Oferujemy także wsparcie w kontaktach z policją oraz w ewentualnym postępowaniu sądowym.
Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
.jpg "Dzierżawa działki rolnej bez umowy")
.jpg "Sąsiad posadził tuje na drodze bez zgody jej pozostałych współwłaścicieli, co robić?")
