Inwestycje na współwłasności ? jak zabezpieczyć swoje nakłady i prawo własności?

Wspólna działka

Niestety, ale w polskim prawie obowiązuje bezwzględna zasada z łaciny: superficies solo cedit, co oznacza: „to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi”. Wyrażona jest ona w art. 191 Kodeksu cywilnego. 

W praktyce oznacza ona nic innego jak tyle, że wszystko to, co postawimy trwale na gruncie (np. dom), przypada właścicielom/właścicielowi gruntu. Jeśli zatem działka jest objęta współwłasnością (w tym przypadku Pani i siostry, każda po połowie), to niezależnie od tego, kto na tej działce dom postawi i kto budowę sfinansuje – jego właścicielem będzie w połowie Pani, a w połowie siostra. To samo tyczy się innych elementów trwale z gruntem związanym (np. studnie, fundamenty), ale i ogrodzenia, altany, gdyby były z gruntem trwale związane (gdy nie, to należy spisać, kto je sfinansował i kto jest przenoszalnych ruchomych elementów właścicielem, by nie było wątpliwości). 

Zostanie jedynym właścicielem nieruchomości

Jeśli chciałaby Pani być wyłączną właścicielką elementów trwale z gruntem związanych jak studnia, fundamenty, ale i w przyszłości dom, to musiałaby Pani być jedyną właścicielką działki, na której to powstanie. Siostra mogłaby dokonać na Pani rzeczy notarialne darowizny albo sprzedaży swoich 50% działki. Darowizna skorzysta z zwolnienia z podatku od darowizny na mocy art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Sprzedaż wiązać się będzie być może z podatkiem dochodowym, który musi zapłacić siostra jako zyskująca na sprzedaży, ale to zbada notariusz, ustalając daty nabycia i sprzedaży działek. Zresztą notariusz dokonuje zgłoszeń związanych z podatkami.

Nie ma jednak możliwości, by posiadać współwłasność działki, a dzielić własność na części składowe działki, bo art. 191 Kodeksu cywilnego wskazuje, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zaś art. 47 wskazuje, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Można jedynie spisywać ugody, kto co finansuje, by potem np. rozliczać nakłady, ale to nie zawsze się udaje, bo jeśli wykłada się dobrowolnie, wiedząc, że ma się wspólność, to art. 411 generalnie wyklucza roszczenie o zwrot kwot (chyba, że strony wyraźnie na piśmie umówią się inaczej). 

By zatem była Pani wyłączną właścicielką inwestycji, musi być Pani wyłączną właścicielką działki, na której jest inwestycja; w innym wypadku każdy ze współwłaścicieli będzie współwłaścicielem inwestycji na jego działce proporcjonalnie do jego udziałów w działce.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.