Rozliczenie kosztów remontu przyłącza w budynku, który należy do kilku osób

Utrzymanie wspólnej nieruchomości

Zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Według art. 207 K.c. „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Na podstawie art. 13 ust. 1 ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

Na mocy art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali „na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Rozliczenie kosztów remontu przyłącza wodociągowego

Podstawą prawną do ustalenia zasad rozliczenia kosztów remontu wspólnego przyłącza wodociągowego są przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali, jeśli budynek jest podzielony na odrębne lokale. Przepis art. 199 K.c. wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd, jak np. remont przyłącza, ponieważ mają wpływ na wspólne dobro. Następnie art. 207 K.c. stanowi, że współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną stosownie do wielkości swoich udziałów, o ile nie uzgodnią inaczej. W tym przypadku koszty remontu przyłącza wodociągowego powinny być rozdzielone proporcjonalnie do udziałów we współwłasności, tak jak wskazuje art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali są zobowiązani do uczestniczenia w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (jak przyłącze wodociągowe), proporcjonalnie do swojego udziału w tej nieruchomości. Według art. 14 ustawy o własności lokali w przypadku nieruchomości wspólnej (np. części wspólnych przyłączy) koszty te mogą być rozdzielane na podstawie uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Niniejsze przepisy regulują sytuacje, w których nieruchomość posiada współwłaścicieli lub odrębnych właścicieli lokali, oraz wskazują sposób rozliczania kosztów związanych z nieruchomością wspólną.

W przypadku wspólnego przyłącza wodociągowego do kilku budynków koszty jego remontu powinny być rozliczone proporcjonalnie między właścicieli budynków, którzy korzystają z tego przyłącza. Najczęściej stosowaną metodą jest podział kosztów na podstawie udziałów poszczególnych właścicieli w korzystaniu z infrastruktury.

Ponieważ jest Pani współwłaścicielką części budynku, a pozostałą część (w tym dobudowane parterowe budynki) zajmuje instytucja, można rozważyć podział kosztów według:

1. Udziału w korzystaniu z wody – jeśli możliwe jest określenie, jakie zużycie wody przypada na każdy z budynków. Przykładowo, jeżeli instytucja korzysta z większości wody, mogłaby ponosić proporcjonalnie większe koszty.
2. Udziałów własnościowych w budynkach – podział kosztów na podstawie udziałów, jakie każdy właściciel posiada w budynkach objętych wspólnym przyłączem. W takim przypadku Pani i sąsiadka ponosiłybyście część kosztów proporcjonalną do swoich udziałów (czyli po 1/4), a instytucja – połowę.
3. Indywidualnych ustaleń – właściciele mogą zawrzeć porozumienie co do zasad podziału kosztów remontu przyłącza wodociągowego, biorąc pod uwagę rzeczywiste zapotrzebowanie na wodę lub inne okoliczności, jak np. wartość nieruchomości.

Jeśli dojdzie do sporu w tej sprawie, możliwe jest wystąpienie z roszczeniem o ustalenie przez sąd zasad rozliczenia kosztów przyłącza. Tak więc w Pani sprawie jest kilka możliwości rozliczenia kosztów remontu przyłącza.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.