Jak uniknąć zaciągania kredytu na remont w kamienicy ? prawa właścicieli lokali

Zarząd i sprawy wspólnoty mieszkaniowej

Zgodnie z art. 21 i dalszymi ustawy o własności lokali „zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

6a) nabycie nieruchomości;

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”.

Zatem mając na uwadze powyższe, zaciągnięcie kredytu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności.

Uchwały właścicieli lokal

Następnie, zgodnie z art. 23 i dalszych ustawy: „Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie”.

Zatem, jak Pan podaje, zarząd nie uzyska większości, z uwagi na fakt, iż Pan będzie głosował przeciwko, a jeden z mieszkańców w ogóle się nie interesuje, zatem nawet jak go „zmuszą” do głosowania, to pewnie też będzie głosował przeciwko, aby nie zaciągać zobowiązania.

Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy uchwały podejmowane przez ogół właścicieli lokali zapadają większością głosów (więcej niż 50% głosów) obliczaną według wielkości udziałów. Chodzi tu o większość głosów wszystkich aktualnych właścicieli lokali (a nie np. właścicieli obecnych w danym dniu na zebraniu członków wspólnoty). Zatem taka uchwała nie powinna zostać przegłosowana za zaciągnięciem kredytu.

Dodatkowo, zgodnie z art. 12 i dalszych ustawy: „Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów”. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Uchwała właścicieli lokali może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Fundusz remontowy

Zgodnie z art. 14 „za koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy”.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Należy podkreślić, że głównym celem utworzenia funduszu remontowego jest zabezpieczenie środków finansowych na przeprowadzenie remontów lub konserwacji. Niejednokrotnie bowiem dokonanie tych czynności wymaga jednorazowego wydatkowania środków w bardzo dużej wysokości, praktycznie niemożliwych do pokrycia przez właścicieli. Wypłata środków zgromadzonych na funduszu remontowym jest zasadniczo możliwa w dwóch przypadkach: w razie podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową decyzji o rozwiązaniu funduszu remontowego albo w przypadku utworzenia tzw. funduszu celowego (na przeprowadzenie konkretnego remontu), gdy po zrealizowaniu celu pozostały nierozdysponowane środki pieniężne. Najczęściej gromadzenie środków na funduszu remontowym następuje w postaci comiesięcznych zaliczek uiszczanych przez właścicieli lokali (art. 15).

Nie jest także wykluczone przeniesienie na fundusz remontowy nadwyżki środków uiszczonych na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, pozostałych po odliczeniu faktycznych wydatków poniesionych w danym roku obrachunkowym. Środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym stanowią majątek wspólnoty mieszkaniowej (por. wyr. SN(7) 21.12.2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008, Nr 7–8, poz. 69). Czynność polegająca na „przesunięciu” środków na fundusz remontowy – jako przekraczająca granice zwykłego zarządu – wymaga uchwały właścicieli lokali (zob. wyrok SN z 26.1.2011 r., sygn. akt II CSK 358/10).

Mając na uwadze powyższe, rekomenduję przedstawienie zarządowi/zarządcy powyższych informacji i wniosku, aby zaciągnięcie kredytu zostało poddane pod głosowanie, jednocześnie uważam, że opcja zwiększenia funduszu remontowego jest zdecydowanie bardziej rentowna dla wspólnoty niż zaciąganie kredytu, bowiem należy mieć na uwadze, że z zaciągnięciem kredytu wiążą się duże koszty, jak również obowiązek zapłaty odsetek.

Zaskarżenie uchwały

Gdyby jednak doszło do uchwały dotyczącej zaciągnięcia kredytu, to zgodnie z art. 25 ustawy: „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy”.

Za zasadnością takie zaskarżenia przemawia przede wszystkim:

1. Zarzut niegospodarności, przez co ma miejsce działanie na szkodę wspólnoty.

2. Narażanie wspólnoty na koszty, tj. koszt kredytu, konieczność zapłaty odsetek, podczas gdy należałoby te pieniądze przeznaczyć na utrzymanie nieruchomości.

3. Niewykorzystanie innych możliwości, tj. zaproponowanych przez innych współwłaścicieli, czyli zwiększenie funduszu remontowego.

4. Niepoddanie pod głosowanie innego rodzaju rozwiązania – zwiększenia funduszu remontowego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.