Kredyt na remont we wspólnocie mieszkaniowej – jak się sprzeciwić?

Najpierw ustal, czy działa wspólnota mieszkaniowa

Samo określenie budynku jako czterorodzinnego nie przesądza jeszcze o sposobie podejmowania decyzji. Trzeba sprawdzić księgi wieczyste, akty notarialne oraz liczbę lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych.

• Jeżeli w nieruchomości są więcej niż trzy lokale, stosuje się zasady zarządu przewidziane dla tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej.
• Jeżeli lokali jest nie więcej niż trzy, art. 19 ustawy o własności lokali odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności.
• Jeżeli nie ustanowiono odrębnej własności żadnego lokalu, nie ma wspólnoty mieszkaniowej w rozumieniu ustawy; właściciele pozostają współwłaścicielami całej nieruchomości.

W małej wspólnocie oraz przy zwykłej współwłasności czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga co do zasady zgody wszystkich współwłaścicieli. Gdy zgody brakuje, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Więcej o rozliczaniu takich obowiązków opisuje artykuł dotyczący kosztów napraw współwłaścicieli.

Czy zarząd może zaciągnąć kredyt bez uchwały?

Zgodnie z art. 21 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Nie oznacza to jednak, że może samodzielnie podejmować każdą decyzję finansową.

Na podstawie art. 22 ustawy o własności lokali zarząd samodzielnie dokonuje tylko czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczającej ten zakres potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy.

Sąd Najwyższy potwierdził, że zaciągnięcie kredytu bankowego przez wspólnotę jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Uchwała nie musi zawierać gotowego projektu umowy z bankiem ani wszystkich zmiennych parametrów rynkowych, ale nie może być blankietowa. Powinna przynajmniej określać rodzaj zobowiązania, cel kredytu i jego maksymalną wysokość w sposób pozwalający później skontrolować zarząd.

W praktyce warto, aby projekt uchwały wskazywał także okres spłaty, źródło spłaty, dopuszczalne zabezpieczenia, sposób obciążenia właścicieli, zasady pokrycia przekroczenia kosztorysu oraz zakres pełnomocnictwa. Im większe zobowiązanie i ryzyko, tym większe znaczenie ma precyzja uchwały.

Podobnie uchwały wymagają inne istotne ingerencje w nieruchomość wspólną, na przykład adaptacja strychu we wspólnocie.

Jak liczy się głosy nad kredytem?

W dużej wspólnocie uchwały zapadają co do zasady większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Oznacza to konieczność uzyskania więcej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie liczy się większości wyłącznie spośród osób obecnych na zebraniu.

Uchwała może być podjęta na zebraniu, w drodze indywidualnego zbierania głosów albo w trybie mieszanym. Zarząd może więc po zebraniu nadal zbierać brakujące głosy. Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali właściciele powinni zostać pisemnie powiadomieni o treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie.

Brak udziału w głosowaniu nie oznacza głosu przeciw. Jeżeli kuria i ksiądz mają łącznie ponad 50% udziałów, mogą przegłosować kredyt mimo sprzeciwu innego właściciela i bierności kolejnego. Jeżeli mają dokładnie 50%, uchwała nie zostaje podjęta, ponieważ wymagana jest większość, a nie połowa głosów.

Wyjątkowo można stosować zasadę jeden właściciel – jeden głos. Dzieje się tak na podstawie umowy albo uchwały, a także na żądanie właścicieli posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów, gdy suma udziałów nie wynosi 1 lub większość udziałów należy do jednego właściciela.

Co zrobić przed głosowaniem?

Najskuteczniejszy sprzeciw zaczyna się przed podjęciem uchwały. Każdy właściciel ma prawo kontroli działalności zarządu. Należy pisemnie zażądać udostępnienia dokumentów potrzebnych do świadomej oceny projektu, w szczególności:

• kosztorysu i zakresu robót;
• audytu energetycznego lub ekspertyzy technicznej;
• ofert wykonawców i banków;
• informacji o oprocentowaniu, prowizjach, zabezpieczeniach i całkowitym koszcie kredytu;
• harmonogramu spłaty i wyliczenia wpływu rat na miesięczne zaliczki;
• informacji o możliwych dotacjach, premiach termomodernizacyjnych i innych źródłach finansowania.

Właściciel może przygotować własny projekt uchwały przewidujący etapowanie prac, czasowe podwyższenie zaliczek na fundusz remontowy albo połączenie środków własnych z mniejszym kredytem. Właściciele dysponujący co najmniej 1/10 udziałów mogą żądać zwołania zebrania. Warto również dopilnować, aby porządek obrad obejmował oba warianty finansowania.

Przy ocenie projektu należy oddzielić potrzebę wykonania remontu od sposobu jego finansowania. Sprzeciw wobec kredytu nie powinien prowadzić do blokowania koniecznych robót, zwłaszcza gdy zwłoka grozi pogorszeniem stanu budynku lub wzrostem kosztów. Przydatne jest porównanie wariantów na tych samych danych: termin realizacji, całkowity koszt, ryzyko dalszych uszkodzeń i miesięczne obciążenie właścicieli.

Fundusz remontowy jako alternatywa dla kredytu

Zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali właściciele co do zasady ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swoich udziałów. Ustawa wymienia wydatki na remonty i bieżącą konserwację jako koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Właściciele uiszczają na pokrycie kosztów zarządu zaliczki płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Sama nazwa „fundusz remontowy” nie jest szczegółowo uregulowana w ustawie, lecz wspólnota może utworzyć taki fundusz uchwałą i ustalić wysokość wpłat.

Podwyższenie zaliczki na fundusz remontowy również wymaga uchwały. Środki zgromadzone przez wspólnotę mogą stanowić jej własny majątek przeznaczony na zarządzanie nieruchomością wspólną. Potwierdza to uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07.

Dopuszczalne jest także, na podstawie uchwały i przy istnieniu gospodarczej potrzeby, przeznaczenie nadwyżki po rozliczeniu zaliczek na zasilenie funduszu remontowego. Możliwość taką potwierdził Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 26 stycznia 2011 r., sygn. akt II CSK 358/10, oraz w późniejszym wyroku z 28 marca 2023 r., sygn. akt II CSKP 854/22.

Finansowanie z funduszu może ograniczyć odsetki i prowizje, ale zwykle wydłuża czas oczekiwania na remont. Kredyt może być uzasadniony, gdy prace są pilne, oszczędności są niewystarczające albo szybka termomodernizacja daje mierzalne oszczędności. Dlatego nie można z góry uznać jednego wariantu za zawsze korzystniejszy.

Przy planowaniu robót warto także prawidłowo ustalić, które elementy są częścią wspólną i jak rozłożyć koszty. Praktyczny przykład takiego sporu przedstawia materiał o remoncie części wspólnej.

Co się dzieje, gdy uchwała nie uzyska większości?

Brak wymaganej większości oznacza, że uchwała nie została podjęta i zarząd nie ma na jej podstawie upoważnienia do zaciągnięcia kredytu. Nie zawsze kończy to jednak sprawę. Na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali zarząd albo zarządca, któremu powierzono zarząd w akcie notarialnym, może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

W takim postępowaniu znaczenie będą miały m.in. stan techniczny budynku, konieczność i pilność robót, koszt kredytu, możliwości finansowe właścicieli, dostępność tańszych rozwiązań oraz skutki odłożenia remontu. Dlatego właściciel sprzeciwiający się kredytowi powinien przedstawić realny i policzalny wariant alternatywny, a nie tylko ogólną propozycję podwyższenia funduszu.

Kiedy można zaskarżyć uchwałę o kredycie?

Właściciel lokalu może żądać uchylenia uchwały, gdy jest ona niezgodna z prawem lub umową właścicieli, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy. Podstawę stanowi art. 25 ustawy o własności lokali.

Termin wynosi 6 tygodni:

• od dnia podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli albo
• od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Termin należy traktować bardzo rygorystycznie. Pozew wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania, dlatego wraz z pozwem można złożyć wniosek o zabezpieczenie przez wstrzymanie wykonania uchwały do czasu zakończenia sprawy.

Przykładowymi argumentami mogą być: brak wymaganej większości, pominięcie właścicieli w głosowaniu, blankietowe pełnomocnictwo dla zarządu, brak określenia celu lub maksymalnej kwoty kredytu, finansowanie robót niedotyczących nieruchomości wspólnej, rażąco nieprzejrzyste rozłożenie kosztów albo wybór rozwiązania oczywiście niegospodarnego mimo dostępnej, konkretnej i bezpiecznej alternatywy.

Sama różnica poglądów gospodarczych zwykle nie wystarcza. Sąd Najwyższy wskazuje, że uchwała kredytowa nie musi zawierać projektu umowy z bankiem, jeżeli w wystarczający sposób określa zobowiązanie, jego cel i granice umocowania zarządu.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Właściciel nie może samodzielnie zakazać wspólnocie zaciągnięcia kredytu. Może natomiast żądać pełnych danych, przedstawić tańszy wariant, zabiegać o głosy innych właścicieli i kontrolować, czy uchwała została prawidłowo sformułowana oraz podjęta. Kluczowe jest ustalenie udziałów: jeżeli zwolennicy kredytu mają ponad 50%, sprzeciw mniejszości nie zatrzyma uchwały tylko dlatego, że fundusz remontowy wydaje się korzystniejszy.

Gdy uchwała narusza prawo, zasady prawidłowego zarządzania lub interes właściciela, można ją zaskarżyć. Należy wtedy działać szybko, zgromadzić dokumenty ekonomiczne i techniczne oraz rozważyć wniosek o wstrzymanie wykonania uchwały.

Źródła:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – pierwotne ogłoszenie: Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 8 sierpnia 2019 r., I CSK 197/18 – uchwała wspólnoty dotycząca kredytu.
• Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 – majątek wspólnoty mieszkaniowej.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 26 stycznia 2011 r., II CSK 358/10 – przeznaczenie nadwyżki zaliczek na fundusz remontowy.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 28 marca 2023 r., II CSKP 854/22 – środki wspólnoty i fundusz remontowy.