Adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej – czy potrzebna jest zgoda wszystkich?

Czy strych jest częścią wspólną nieruchomości?

Punktem wyjścia nie jest to, kto faktycznie korzysta ze strychu ani z którego lokalu prowadzi na niego wejście, lecz jego stan prawny. Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali strych może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu, jeżeli został z nim prawnie związany. Jeżeli natomiast nie służy wyłącznie jednemu lokalowi i nie został wyodrębniony jako jego część składowa, zazwyczaj należy do nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 tej ustawy.

Trzeba więc przeanalizować księgę wieczystą lokalu i nieruchomości wspólnej, akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, rzuty kondygnacji, kartotekę lokalu oraz dokumentację inwentaryzacyjną. Sam fakt, że tylko jeden właściciel ma wygodny dostęp do strychu, nie przesądza o własności.

Czy potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli?

W opisanej sytuacji w budynku znajduje się siedem lokali. Oznacza to, że nie stosuje się reguły z art. 19 ustawy o własności lokali, przewidzianej dla nieruchomości, w których liczba lokali nie przekracza trzech. Zarząd nieruchomością wspólną odbywa się według zasad właściwych dla wspólnoty mającej więcej niż trzy lokale.

Zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, przebudowa strychu, jego sprzedaż albo formalne przyłączenie do lokalu są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Na podstawie art. 22 ustawy o własności lokali potrzebna jest uchwała właścicieli oraz, gdy wymaga tego planowana czynność, pełnomocnictwo dla zarządu do zawarcia odpowiedniej umowy.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwały co do zasady zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Nie liczy się więc wyłącznie liczby osób głosujących za i przeciw. Dwóch przeciwnych właścicieli nie zablokuje uchwały, jeżeli pozostali właściciele dysponują wymaganą większością udziałów. Wyjątkiem może być sytuacja, w której zgodnie z ustawą, umową albo wcześniejszą uchwałą wprowadzono w danej sprawie zasadę, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Głosować mogą właściciele lokali albo ich prawidłowo umocowani pełnomocnicy. Najemca, domownik lub inna osoba korzystająca z mieszkania nie zastępuje właściciela tylko dlatego, że mieszka w budynku.

Co powinna zawierać uchwała dotycząca adaptacji strychu?

Uchwała nie powinna ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że wspólnota zgadza się na adaptację. Im poważniejsza ingerencja w nieruchomość wspólną, tym precyzyjniej trzeba opisać jej zakres. W praktyce należy wskazać:

• dokładną powierzchnię i położenie części strychu objętej zgodą, najlepiej na załączniku graficznym,
• czy chodzi tylko o zgodę na korzystanie, czy o sprzedaż, zmianę przeznaczenia i przyłączenie powierzchni do lokalu,
• cenę albo inne zasady rozliczenia z właścicielem zainteresowanym adaptacją,
• kto ponosi koszty projektu, robót, opinii technicznych, aktu notarialnego, pomiarów i wpisów w księgach wieczystych,
• zasady dostępu do instalacji, przewodów kominowych, dachu i innych elementów wspólnych,
• zgodę na zmianę wysokości udziałów, jeżeli powierzchnia lokalu i udział w nieruchomości wspólnej mają się zmienić,
• umocowanie zarządu do podpisania dokumentów i umów wymaganych do wykonania uchwały.

Oddanie części strychu do wyłącznego korzystania nie jest tym samym co przeniesienie własności. Porozumienie dotyczące sposobu korzystania może pozostawić powierzchnię we współwłasności wszystkich właścicieli. Jeżeli jednak zamiarem jest trwałe włączenie strychu do mieszkania, potrzebne są rozwiązania odpowiadające rzeczywistemu celowi, w tym zwykle akt notarialny i aktualizacja ksiąg wieczystych.

W uchwale warto też rozdzielić koszty inwestora od wydatków wspólnoty. Gdy wspólnota planuje sfinansować prace z funduszu remontowego albo kredytu, jest to odrębna kwestia wymagająca przejrzystego rozliczenia. Więcej o zasadach podejmowania takich decyzji wyjaśnia artykuł o tym, jak wygląda kredyt na remont kamienicy.

Uchwała wspólnoty nie zastępuje formalności budowlanych

Zmiana nieużytkowego strychu na pokój mieszkalny zwykle prowadzi do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarnych, użytkowych albo obciążeń konstrukcji. Może więc stanowić zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego. Taką zmianę co do zasady zgłasza się organowi administracji architektoniczno-budowlanej przed rozpoczęciem użytkowania powierzchni w nowy sposób.

Do zgłoszenia mogą być potrzebne między innymi opis i rysunek określający usytuowanie obiektu, opis techniczny, oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zaświadczenie dotyczące miejscowego planu albo decyzja o warunkach zabudowy oraz ekspertyza techniczna. Organ ma co do zasady 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Po bezskutecznym upływie tego terminu można dokonać zmiany sposobu użytkowania, przy czym uprawnienie wynikające ze zgłoszenia wygasa, jeżeli zmiany nie dokonano w ciągu dwóch lat.

Jeżeli adaptacja obejmuje roboty wymagające pozwolenia na budowę, kwestia zmiany sposobu użytkowania jest rozstrzygana w decyzji o pozwoleniu. Gdy roboty podlegają zgłoszeniu, obie procedury należy odpowiednio połączyć. Zakres formalności zależy od projektu, w szczególności od ingerencji w konstrukcję, dach, stropy, ściany zewnętrzne, instalacje i drogi ewakuacyjne.

Przed podjęciem uchwały warto uzyskać opinię projektanta lub konstruktora. Trzeba sprawdzić między innymi nośność stropu, wysokość pomieszczeń, doświetlenie, wentylację, bezpieczeństwo pożarowe, możliwość doprowadzenia instalacji oraz zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. W budynku wpisanym do rejestru zabytków albo położonym na obszarze objętym ochroną mogą być wymagane dodatkowe uzgodnienia konserwatorskie.

Co zrobić, gdy nie uda się uzyskać większości?

Jeżeli za uchwałą nie opowie się wymagana większość udziałów, właściciel zainteresowany adaptacją nie może sam rozpocząć prac ani uznać, że brak odpowiedzi pozostałych oznacza zgodę. Zgodnie z art. 24 ustawy o własności lokali, gdy brakuje zgody większości na czynność przekraczającą zwykły zarząd, to zarząd lub zarządca może zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.

Jeżeli plan obejmuje podział lokalu albo połączenie dwóch lokali w rozumieniu art. 22 ust. 4 ustawy, zainteresowany właściciel może w razie odmowy żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Nie każdy przypadek przyłączenia części strychu automatycznie mieści się jednak w tym przepisie, dlatego sposób postępowania trzeba dopasować do konstrukcji prawnej planowanej transakcji.

Właściciel, który uważa podjętą uchwałę za sprzeczną z prawem, umową właścicieli, zasadami prawidłowego zarządzania albo naruszającą jego interesy, może ją zaskarżyć do sądu. Termin wynosi sześć tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia o uchwale podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Czy można rozpocząć adaptację bez wymaganych zgód?

Nie. Uchwała wspólnoty, formalności budowlane i tytuł prawny do dysponowania powierzchnią są odrębnymi wymaganiami. Spełnienie tylko jednego z nich nie legalizuje całego przedsięwzięcia.

Samowolne zajęcie części wspólnej może prowadzić do żądania przywrócenia poprzedniego stanu, zapłaty za bezumowne korzystanie, odszkodowania albo procesu sądowego. Samowolna zmiana sposobu użytkowania może skutkować wstrzymaniem użytkowania, obowiązkiem przedstawienia dokumentów, opłatą legalizacyjną, a w razie niespełnienia wymagań nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.

Najczęściej zadawane pytania

Czy dwóch sąsiadów może zablokować adaptację strychu?

Nie zawsze. Przy siedmiu lokalach decyduje co do zasady większość udziałów, a nie jednomyślność. Trzeba jednak sprawdzić wynik głosowania, sposób liczenia głosów i treść uchwały.

Czy wyłączny dostęp do strychu oznacza, że należy on do mojego mieszkania?

Nie. O stanie prawnym decydują dokumenty, zwłaszcza księga wieczysta, akt ustanowienia odrębnej własności i dokumentacja lokalu. Sam układ drzwi lub schodów nie przenosi własności.

Czy liczy się większość właścicieli, czy większość udziałów?

Zasadą jest większość głosów liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Głosowanie według zasady jeden właściciel – jeden głos stosuje się tylko w przypadkach przewidzianych ustawą, umową albo właściwą uchwałą.

Czy uchwała wspólnoty przenosi własność części strychu?

Nie sama przez się. Uchwała wyraża zgodę i może umocować zarząd do dokonania czynności, ale przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Następnie trzeba odpowiednio ujawnić zmiany w księgach wieczystych.

Czy adaptacja strychu zawsze wymaga pozwolenia na budowę?

Nie zawsze. Rodzaj procedury zależy od zakresu robót i planowanego sposobu użytkowania. Często potrzebne jest zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania, a przy ingerencji w konstrukcję lub innych poważniejszych robotach może być wymagane zgłoszenie robót albo pozwolenie na budowę.

Ile czasu jest na zaskarżenie uchwały wspólnoty?

Co do zasady sześć tygodni. Termin biegnie od dnia podjęcia uchwały na zebraniu albo od dnia powiadomienia właściciela o uchwale podjętej z udziałem głosów zbieranych indywidualnie.

Podsumowanie

W budynku z siedmioma lokalami adaptacja wspólnego strychu co do zasady nie wymaga zgody wszystkich właścicieli, lecz prawidłowej uchwały podjętej większością udziałów. Najpierw trzeba jednak potwierdzić status prawny strychu i precyzyjnie ustalić, czy chodzi o korzystanie z części wspólnej, jej sprzedaż, czy formalne przyłączenie do mieszkania. Następnie należy przeprowadzić wymagane czynności notarialne i budowlane. Dopiero łączne spełnienie tych warunków pozwala bezpiecznie rozpocząć inwestycję.

Źródła

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 524.
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 2018 r., sygn. akt III CZP 52/18, dotycząca zbycia pomieszczenia przynależnego wraz z odpowiednim udziałem i wymogu uchwały właścicieli.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.