Garaż w kawałkach – prawne sposoby rozwiązania współwłasności

Swobodne rozporządzenie udziałem we współwłasności

Zarówno syn, jak i nowi nabywcy są współwłaścicielami w częściach ułamkowych przedmiotowego garażu. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego (K.c.) – Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że nie można nikogo zmusić do sprzedaży czy nabycia udziału w ramach obecnie obowiązujących przepisów prawa. Oczywiście syn może złożyć współwłaścicielom ofertę kupna, ale nikt nie może ich zmusić do jej przyjęcia. Nie ma takich prawnych instrumentów, które mogą im to nakazać. Argumentem jest fakt, że trudno sprzedać udział i tak naprawdę zawsze najbardziej zainteresowani kupnem są pozostali właściciele. Oczywiście mogą być inne aspekty, które będą przemawiały na korzyść sprzedaży Pani synowi części nieruchomości np.: obiekt jest w złym stanie i wymaga znacznych inwestycji, gdy koszty utrzymania są wysokie lub gdy współzarządzanie nie przynosi oczekiwanych efektów.

W doktrynie wskazuje się, że rozporządzenie udziałem we współwłasności odnosi się do jego zbycia, obciążenia, zrzeczenia się i rozporządzenia na wypadek śmierci (J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 2, 2016, art. 198, Nt 1). Na gruncie obowiązującego prawa zrzeczenie się udziału uznać należy za niedopuszczalne (tak słusznie K. Górska, w: E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz KC, 2017, art. 198, Nb 4). Zbycie udziału polega na przeniesieniu prawa własności w części należącej do określonego współwłaściciela, przez co zastosowanie znajdują tu przepisy dotyczące przeniesienia prawa własności (J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki, w: J. Gudowski, Komentarz KC, t. 2, 2016, art. 198, Nt 1). W literaturze podkreśla się, że"zbywalność (…) udziałów jest konstytutywną cechą współwłasności ułamkowej" (M. Deneka, Uprawnienia, rozdz. II, § 2, pkt II, Nt 2).

Zniesienie współwłasności przez sąd – sposoby podziału

Dodatkowym rozwiązaniem jest tzw. zniesieni współwłasności przez sąd. Jeżeli współwłaściciele nie współpracują ze sobą lub współposiadanie jest utrudnione, to zniesienie współwłasności przez sąd może być sposobem na poradzenie sobie z trudną sytuacją. O sposobie podziału decyduje ostatecznie sąd, ale oczywiście rozważy sposób wskazany przez współwłaścicieli. Wyróżnia się trzy sposoby podziału. Przewidują one zniesienie współwłasności przez: podział rzeczy wspólnej (w Kodeksie postępowania cywilnego zwany „podziałem w naturze” – art. 623 K.p.c., art. 211 K.c.), przyznanie własności rzeczy wspólnej jednemu ze współwłaścicieli z orzeczeniem spłat na rzecz pozostałych (art. 212 § 2 K.c.), sprzedaż rzeczy wspólnej (art. 212 § 2 K.c.), a także przewidziane w doktrynie (niesformułowane kodeksowo) mieszane sposoby zniesienia współwłasności.

Kwestie powyższe są uregulowane w Kodeksie postępowania cywilnego (K.p.c.). Zgodnie z art. 622 K.p.c. – w toku postępowania o zniesienie współwłasności sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów K.p.c. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat 10. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Żądanie zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Zniesienie współwłasności w wyniku ugody

Oprócz sądowego zniesienia współwłasności, wyróżnia się także możliwość zniesienia współwłasności w umowie, zawartej w formie aktu notarialnego, w ugodzie zawartej przed sądem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.