Jak odzyskać pomieszczenia gospodarcze zajmowane przez nieuprawnione osoby?
• Data: 2025-07-16 • Autor: Wioletta Dyl
Mieszkam we wspólnocie mieszkaniowej czterorodzinnej na piętrze. Pod nami znajdują się pomieszczenia gospodarcze, z których obecnie korzystają osoby z sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej. Ta wspólnota nie miała wcześniej wykupionych mieszkań i podlegała gminie, dlatego pozwoliliśmy jej na tymczasowe korzystanie z pomieszczeń za drobną opłatą. W ostatnim czasie kilkakrotnie prosiliśmy o opuszczenie pomieszczeń gospodarczych, ale bez skutku. Obecnie mamy nowego zarządcę, który zapytał nas, czy podzieliliśmy się tymi pomieszczeniami. Powiedzieliśmy, że tak, bo nie chcieliśmy od razu informować go o naszych problemach. Czy administrator wspólnoty może prawnie coś z tym zrobić? Po wykupie mieszkania byłem u notariusza, aby dowiedzieć się, co z pomieszczeniami gospodarczymi. Okazało się, że nie ma ich księgach wieczystych. Tylko mieszkania. Co w tym przypadku można zrobić? Osoby korzystające z tych pomieszczeń przestały płacić za ich użytkowanie.
.jpg)
Własność pomieszczeń gospodarczych
Przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali posługują się podstawowym podziałem pomieszczeń zlokalizowanych w budynku wspólnoty na lokale samodzielne (wyodrębnione oraz niewyodrębnione), jak i niesamodzielne. W ramach tych niesamodzielnych dodatkowo wyszczególnia się pomieszczenia przynależne do samodzielnych lokali oraz stanowiące część wspólną. Art. 3 ust. 2 ww. ustawy stanowi, że „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.
Zatem nieruchomość wspólna to wyodrębniona prawnie część powierzchni ziemskiej, zabudowana budynkiem, w którym nastąpiło ustanowienie odrębnej własności lokali. Częściami budynku wchodzącymi w skład nieruchomości wspólnej i objętymi współwłasnością udziałową właścicieli lokali mogą być (o ile nie stanowią pomieszczeń przynależnych lub odrębnych nieruchomości lokalowych, co jest zasadą) pomieszczenia gospodarcze, piwnice, garaże itp.
Notariusz zatem podał Panu informację jak najbardziej zgodną z unormowaniami prawnymi.
Prawo do korzystania z pomieszczeń gospodarczych
Podstawowe znaczenie, rozstrzygające o niedopuszczalności objęcia pojęciem nieruchomości wspólnej także powiązanych gospodarczo gruntów przyległych, na którym stoi inny budynek, ma fakt, że status nieruchomości wspólnej jest kategorią normatywną, decyduje o nim ustawodawca, a nie podmioty prawa zainteresowane uznaniem różnych prawnie wyodrębnionych gruntów za jedną nieruchomość wspólną. Wpływ tych podmiotów na poddanie innych nieruchomości szczególnemu reżimowi, wynikającemu z charakteru prawnego nieruchomości wspólnej, może się wyrazić jedynie w ten sposób, że – po spełnieniu przesłanek ustawowych – doprowadzą one do połączenia dotychczasowej nieruchomości wspólnej i nieruchomości sąsiedniej, co, jak sądzę, w opisanym przez Pana przypadku nie miało miejsca, bo zapewne by Pan o tym wspomniał. Zatem skoro są dwie wspólnoty ulokowane w dwóch różnych budynkach, to brak jest normy prawnej do objęcia w posiadanie pomieszczeń przynależnych w innym budynku przez inne wspólnoty mieszkaniowe. Zresztą wspomniane przez Pana zawierane wcześniej umowy na użytkowanie pomieszczeń gospodarczych w Państwa wspólnocie wyraźnie dowodzą, że pomieszczenia w budynku Pana wspólnoty nie mogły być przez nie objęte w posiadanie w sposób inny niż na podstawie zawartej umowy.
Obecnie umowy, jak rozumiem, wygasły, zatem podstawa prawna do objęcia w posiadanie pomieszczeń gospodarczych w Pana wspólnocie już nie istnieje, zatem zajmowane są one bezprawnie przez osobę trzecią (obca wspólnota).
Wezwanie osób bezprawnie korzystających z pomieszczeń do zawarcia umowy i zapłaty
Skoro Państwo powołaliście swojego zarządcę, należałoby go uczciwie poinformować o obecnym stanie faktycznym związanym z tymi pomieszczeniami. Zarządca wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby trzeciej (innej wspólnoty) wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości wspólnej – tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2012 roku (sygn. akt III CZP 25/12) – i jednocześnie żądać jej bezzwłocznego wydania. Bezumowne korzystanie z nieruchomości wiąże się najczęściej z jej użytkowaniem bez posiadania właściwej podstawy prawnej dla takiego postępowania. Czyli mówiąc wprost, gdy stron nie wiąże żadna umowa (np. najem, użytkowanie).
Zarządca powinien:
- zwrócić się do korzystającego o zawarcie umowy (np. najmu, dzierżawy) oraz o dobrowolną zapłatę odszkodowania za czas bezumownego korzystania z nieruchomości,
- wystosować wezwania do zapłaty na podstawie uchwały WM o naliczeniu czynszu w określonej wysokości,
- skierować sprawy do mediacji albo podjąć rokowania celem zawarcia ugody,
- wystosować pozew o zapłatę odszkodowania.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest roszczeniem wymienionym w art. 224 § 2 K.c. i art. 225 K.c. Należy do tzw. roszczeń uzupełniających, chroniących właściciela rzeczy w przypadku naruszenia jego prawa. Takie roszczenie przysługuje wobec faktycznego posiadacza rzeczy, który włada nią bez podstawy prawnej. Jeśli dojdzie do przeniesienia posiadania, to roszczenie będzie przysługiwało względem każdego następnego nieuprawnionego posiadacza. Posiadacz jest nieuprawniony, kiedy nie ma stosunku prawnego łączącego go z właścicielem rzeczy. Warto zauważyć, że każdy ze współwłaścicieli może dochodzić tego roszczenia w zakresie przysługującego mu udziału we współwłasności.
Zarządca w razie braku reakcji może poinformować, że w określonym terminie sam doprowadzi do usunięcia mienia składowanego w pomieszczeniach gospodarczych przez inną WM i zostanie ono złożone w miejscu, z którego właściciel będzie mógł je odebrać. Może to być depozyt, magazyn lub przechowalnia. Takie działania warto przeprowadzić w obecności policjanta, który sporządzi stosowną notatkę. Należy też spisać protokół z takich czynności w celach dowodowych.
Powództwo negatoryjne
Konflikt można też rozwiązać na drodze sądowej, korzystając z powództwa negatoryjnego przysługującego na podstawie art. 222 K.c., który mówi, że „przeciwko osobie naruszającej własność w inny sposób niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, właścicielowi przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Wspólnota – jako powód – może na tej podstawie zażądać zaprzestania naruszenia prawa własności poprzez dokonywanie czynności naruszających korzystanie z części wspólnej oraz wydanie nakazu usunięcia tych nieprawidłowości. W przypadku naruszeń polegających na zastawianiu części wspólnej przedmiotami osoby trzeciej (inna WM) po korzystnym wyroku można skierować sprawę do komornika, aby dokonał egzekucji wyroku, czyli usunął sporne przedmioty.
Przykłady
Nielegalne korzystanie z piwnicy przez sąsiednią wspólnotę
W budynku przy ul. Wspólnej 12 działa wspólnota mieszkaniowa, która posiada pomieszczenia gospodarcze w piwnicy. Od lat korzysta z nich również sąsiednia wspólnota z budynku obok – bez żadnej umowy, jedynie na podstawie dawnych ustnych ustaleń. Nowy zarządca wspólnoty przy ul. Wspólnej 12 zauważył, że sąsiedzi nie mają prawa do dalszego użytkowania piwnicy i wezwał ich do zawarcia umowy najmu oraz uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za ostatnie 2 lata. Gdy sąsiednia wspólnota odmówiła, zarządca skierował sprawę do sądu.
Spór o pomieszczenie przynależne do lokalu
Pani Anna kupiła mieszkanie w nowym budynku wielorodzinnym. W akcie notarialnym była mowa o przynależnym pomieszczeniu gospodarczym – komórce lokatorskiej w piwnicy. Po kilku miesiącach odkryła, że z tej samej komórki korzysta sąsiad z innego lokalu, który twierdził, że zawsze tam trzymał swoje rzeczy. Po konsultacji z zarządcą i notariuszem ustalono, że komórka formalnie przynależy do lokalu pani Anny, więc sąsiad nie ma prawa jej zajmować. Pani Anna wystąpiła z powództwem negatoryjnym i sąd nakazał sąsiadowi opróżnienie pomieszczenia.
Usunięcie rzeczy z pomieszczenia zajmowanego bez zgody
W jednej ze wspólnot w Krakowie odkryto, że pomieszczenie gospodarcze, będące częścią nieruchomości wspólnej, zostało samowolnie zagospodarowane przez byłego mieszkańca, który wyprowadził się 5 lat temu. Przechowywał tam meble i narzędzia, mimo że nie miał już żadnych praw do lokalu. Po uprzednim wezwaniu do zabrania rzeczy i zawiadomieniu policji zarządca w obecności funkcjonariusza opróżnił pomieszczenie i rzeczy przewiózł do lokalnej przechowalni. Sporządzono protokół z czynności, by zabezpieczyć się na wypadek roszczeń byłego właściciela.
Podsumowanie
Artykuł omawia zasady dotyczące własności i korzystania z pomieszczeń gospodarczych we wspólnotach mieszkaniowych. Zgodnie z ustawą o własności lokali pomieszczenia gospodarcze mogą być częścią wspólną nieruchomości, o ile nie zostały prawnie wyodrębnione ani przypisane jako przynależne do konkretnego lokalu. O ich statusie decydują przepisy prawa, a nie ustalenia pomiędzy właścicielami czy wspólnotami. Jeżeli pomieszczenia są częścią wspólną, ich wykorzystywanie przez osoby trzecie, np. sąsiednią wspólnotę, bez zawartej umowy jest bezprawne. W takiej sytuacji wspólnota może dochodzić swoich praw – wezwać do zawarcia umowy, żądać zapłaty za bezumowne korzystanie oraz zażądać zwrotu zajmowanej przestrzeni. Podstawę prawną dla takich działań stanowią przepisy Kodeksu cywilnego, w tym art. 224 i 225 dotyczące roszczeń uzupełniających oraz art. 222 regulujący powództwo negatoryjne. W przypadku braku reakcji osoby naruszającej prawo zarządca wspólnoty może doprowadzić do usunięcia rzeczy przechowywanych bezprawnie.
Oferta porad prawnych
Masz problem z nieuprawnionym korzystaniem z pomieszczeń gospodarczych we wspólnocie mieszkaniowej? Nie wiesz, jak odzyskać dostęp do wspólnej nieruchomości lub jak zgodnie z prawem usunąć nielegalnie składowane rzeczy? Skorzystaj z naszych porad prawnych online – szybko i bez wychodzenia z domu. Nie czekaj, już dziś skontaktuj się z nami!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Wyrok Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2012 roku (sygn. akt III CZP 25/12)
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
.jpg "Zakładanie KW dla wspólnoty gruntowej, chaos zamiast jasnych reguł")
.jpg "Spór o przebieg rury gazowej przez działkę sąsiednią")
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy sąsiad ma prawo odprowadzać wody opadowe na moją działkę?
» Służebność drogi a prace telekomunikacyjne – czy firma mogła wkopać kabel bez zgody właściciela?
» Czy gmina musi konsultować planowane drogi z właścicielami prywatnych działek?
» Zniesienie współwłasności garażu ? wykup czy podział?
» Garaż w kawałkach – prawne sposoby rozwiązania współwłasności
